高校周边商业区规范化发展研究综述

傅智能 潘璧雨

高校周边商业区规范化发展研究综述

傅智能 潘璧雨

高校及高校周边发展观点最初出现在英美等发达国家，较之国外自然生成的模式，中国的高校集聚效应是在高等教育扩张下人为规划的结果。高校集聚效应是一种全新教育发展模式，也是周边相关经济的生长点。高校周边商业区的发展为学子提供了便利，也带动了小区域的经济发展。如何正确平衡高校自身发展与高校周边经济发展的关系，如何保障周边商业区经济按照规范有序的模式可持续发展都是值得进一步深入研究的课题。促进高校周边商业区发展的规范化，解放思想，转变观念是首要任务，要加大政府政策的扶持力度，为商业区规范化发展营造良好的环境，积极推进规范化管理理念，提高商业区发展户的整体素质和经营能力。

高校;商业区;城市商圈;高等教育事业

一所高校繁荣一条商业街，高校周边商业区的兴起——作为一种在高校发展带动下产生的私有制经济模式，其发展为学子的生活学习等提供了便利，带动了沿线周边的经济发展，也在一定程度上推动了当地的经济发展。高校周边商业区发展也有利于实现大学与城市，教育与经济的联动发展、和谐共生。但在高校周边商业区发展发挥“小个体，大规模”效益的同时，其发展过程中也产生了不少问题，这些问题涉及多个方面，如商业整体布局、商品结构、健康卫生等。

高校及高校周边发展观点最初出现在英美等发达国家，较之国外自然生成的模式，中国的高校集聚效应是在高等教育扩张下人为规划的结果。高校集聚效应是一种全新教育发展模式，也是周边相关经济的生长点。现在，在全国范围内许多大学都形成了一个“教育经济岛屿”，由于岛屿的辐射效应，聚集效应在不断增强。近年来，在高等院校的带动下，高校周边的商业区发展正在蓬勃兴起，成为一种新兴经济业态在不断发展壮大。高校周边，人口高度聚集，需求密度大于一般社区，商业设施自发聚集于此，从而带动了地方经济的发展。

作为武汉地区重要的报刊，《武汉晚报》曾报道，据有关部门测算，仅按洪山区10万学生计算，从武汉毕业的高校大学生至少要在周边消费20亿。而武汉作为中国高等教育重镇，拥有35所高校，在校大学生达120余万人。随着高等教育事业的发展和“科教兴国”战略的实施，特别是20世纪末中国政府做出高等院校扩招的重大决策后将会为大学周边商业区的发展掀起了新的高潮。对于高校周边商业区的发展这一越来越备受关注的问题，许多专家进行了相关的研究。

一、高校周边商业区的规范化发展

孙婕(2015)以高校周边环境作为中心词开展研究，认为高校周边环境是一个综合性的社会问题。她系统描述了目前高校周边环境存在的突出问题，包括周边商业街、商业区发展带来的治安水平低下;高校周边的餐饮行业卫生条件差;缺乏有效的管理和监督导致了娱乐场所层出不穷等①。而对于造成高校周边环境恶化的成因分析，她从政府、商贩、学校和学生这四个维角度进行了全面剖析，强调了高校周边商业区急需规范化发展的紧迫性和必要性。从社会管理体制创新的角度出发，她提出的治理对策与原因分析的四维角度相一致，强调从政府、商贩、高校及学生的四维主体出发，不同主体应承担相应的责任，并且要建立长期治理机制。

与孙婕主题一致，吴文娟(2013)以湖北第二师范学院为主体研究对象，通过二师作为突出案例，系统指出了近年来高校校外坏境的新特点，其中，校门口“黑面的”渐多和闲杂的社会人员较多这两点更是近几年出现的新现象②。在成因分析中，她从高校学生心理角度出发，在分析高校学生青年心理发展的新特点的基础上，提出了高校学生普遍存在的心理问题与校外酒吧、网吧、录像厅等娱乐场所渐多之间是存在着一定的互生互长的联系，应该尽快建立健全校园、校外联动的环境管理网络系统，并且关注学生心理发展，建立专门的学生心理咨询机构，及时疏导学生困扰，这样学生就不用去校外娱乐场所发泄苦闷。这一观点让高校周边商业区必须规范化发展更具有现实意义。

“拼贴城市”是学者陈煊在2012年对高校周边发展现状的生动描述③。她通过深入研究湖北省武汉市武昌区高校占地面积、学生规模等数据的内涵、大量武昌区“学生村”地域空间分布的图片信息，详细叙述了高校周边“学生村”的形成演变过程。对于武昌区高校及周边地区的“拼接现状”，她用“气派的校园&微缩的村”、“理性的校园&自然的村落”形成了鲜明对比。同时，她从“缺失的管理”、“地产的争夺”、“利益的争夺”等实际案例剖析了高校周边变成“堕落街”、“小香港”的原因。在分析周边商业区发展方面，她认为乌托邦式“理性的规划”、“多元的生活”在发展道路上逐渐演变成“拼贴的城市”、“冲突的利益”，呼吁社会协助机制应该进行外部性的弱化和利用，对于一个政府、市场、社会各司其职的多元建设模式，应该把重点放在建立和谐的社会平台、加强经营状况的监督等方面。

李丰生、李艳艳、向婧(2007)④对于高校周边商业区的发展问题，将主要针对点放在了高校周边饭店的发展上，指出了当前高校周边饭店的现状：一是规模小，数量多，分布散乱;二是卫生条件差;三是硬件设施落后;四是从业人员素质不高;五是饭店寿命短，不能形成长期竞争力。饭店发展的不规范问题影响着学生的健康，同时也严重冲击着校内食堂。当然，这只是高校周边商业区规范化发展中的一个问题，像服装业、休闲娱乐等行业也都存在类似的问题，这些都有待我们进一步了解和探讨，以建立一套适合高校周边商业区规范化、可持续发展的经济运行模式。

杜漪、颜宏亮(2006)结合我国城市商圈内的零售业态宏观趋同的特点，认为我国零售业态结构的形成经历了从大中型百货商场、小型专业商店、小型杂货店等传统结构到各种特色零售店、连锁超市、大卖场、购物中心、会员店、折扣店、网络商店等新型业态相继出现的现行结构转换，传统业态与新兴业态,实力雄厚者与实力单薄者同台竞技，使原本激烈的竞争更趋于白热化⑤。但从零售业态发展的趋势中可以看出，一种业态不可能取代另一种业态，也没有哪一种业态可以独占市场。即使商圈内存在多种业态向某种新业态集中趋同的趋势，其他现有的传统业态经营者也并未完全退出竞争,现有业态的经营者可以通过改变营销组合或业态更新等多种形式，来满足顾客不同的需求层次及需求方式，积极填补商圈内的市场盲区，开辟新的天地。可以说，高校周边商业区发展是存在许多潜在商业业态和发展方式的，多种业态的并存与竞争有利于整体商业区发展实力的提升，只要不断地探索新的形式和营销组合方式，高校周边的商业区发展是可以探索出一套符合自身规范化发展的模式，保持其生命力的。

二、高校与高校周边商业区发展密切相关

刘久龙、李平、史玲霞(2013)就徐州高校对后边商业圈的影响及带动作用进行了研究⑥。徐州高校被划分成三大高校、六大校区，通过对这六大校区的不同商业业态进行剖析，他们认为高校与周边商业圈形成了一个“正的外部经济”：一方面高校作为特殊组织产生的辐射效应带动了周边经济、文化及社会的发展;另一方面商业圈的规范发展为高校提供了良好、便利的消费环境。从经济学角度看，高校与周边商业圈相互依托，能够降低双方发展的机会成本，从而实现互惠互利的双赢局面，这是属于“正的外部经济效应”。在此基础上，他们还详尽地论述了高校对周边商业圈的带动作用，包括以指数形式拉动了周边房地产业的发展，对带动周边商业圈在内的经济辐射区的经济繁荣发挥了关键作用，促进了商业圈的艺术文化市场的快速成长。

李晓蓓、尚艳春(2012)以兰州商学院为例，对兰州和平镇高校周边商业区对大学生的影响进行了实证研究⑦。两位学者把大学生消费状况作为首要分析点，以消费能力和消费意愿为切入点，了解大学生的消费行为。对问卷调查和访谈方法收集到的数据和资料进行统计处理后发现：高校周边的餐饮业、网咖、超市等是高校周边商业体中对学校影响最大的;而对于大学生自身而言，有54.9%的大学生花费在周边商业区的费用占到所有开销的30%以上。从更细分的角度出发，两位学者还认为年级与对学校环境影响的认识这两者有显著相关关系：大三学生对于周边餐饮业、服务类行业的现状最为关注，对周边环境影响的思考程度也是最高的。除了高校周边商业区发展对高校及大学生群体有着显著影响之外，反方向学生也参与并改变着商业区的发展。两位学者通过调查发现，被访的大学生中，有13%的受访大学生从事过商业活动。由此可见，学校的相关部门和商业街的管理部门是可以从学生和学校以及商业街的规范发展和特色创建上出发，加大大学生的实践创业机会，这样可以为双方的发展提供更宽广的合作平台。通过两位学者的综合论述，可以清晰发现，高校和高校周边商业区的发展紧密相关，高校周边商业区规范化的发展将会促进高校自身更加积极健康的发展。

秦正兴、郭娟娟、王小丽等(2009)针对湖北经济学院等高校周边环境对大学生成长的影响进行了分析⑧。他们认为，湖北经济学院周边商业环境呈良性发展趋势，但同时存在着安全、卫生、服务质量方面的问题，提出要改善学校周边商业区发展环境的建议：一要对新校区周边地区商业区发展规范化发展做科学规划，来提升商业区发展档次与水平;二要加大对该区域的投入，改善基础设施，完善商业经营的外部条件与硬件设施;三要对该地区商业区发展形态加强管理，取缔无照及非法经营，净化经营环境;四要进一步鼓励该区域的繁荣与发展，在工商、税收等方面予以一定的优惠政策。

何蓉(2010)清晰地指出了如今大学商圈中所存在的问题⑨：一是商圈内人气聚集度不够。消费群体主要是学生，且受到教学时间的限制，使商业圈每年有平均三个月的时间属于销售淡季甚至是停业期;二是消费水平偏低。目前大学城商圈内大学生的消费有别于高消费，总体呈现出典型的“次多量少”的高校消费特征;三是商圈道路环境一般，制约了商圈辐射力的扩张，商圈内商业轴长有限，就难以满足大学生在“逛街”的过程中进行消费的喜好。同时，商圈商业影响力的不足也在一定程度上影响了区域的商业经营。每逢周末，可以看到的是大学城内学生向市中心蜂拥而去的“热闹”场景，导致商圈内的商业消费群体流失现象明显。通过何蓉的论述，可以明确高校周边商业区发展与高校是有着相互影响和相互制约关系的，只有完善大学周边商业区发展的规范化问题，才能更好地发挥商业区的重要作用，为大学生创造更加良好的学习生活环境。

三、高校周边商业区规范化发展的手段与途径

马金娜(2014)在其硕士论文中以长春市净月区高校周边商业街的调研分析为基础，从商业环境设计的角度明确了高校学生生活状态与高校周边经济环境之间相互影响的关系⑩。她结合以人为本、因地制宜、整体性与多样性兼顾和可持续的景观设计等四大原则，描绘出了高校周边商业发展的健康空间模式，强调高校周边商业区的商铺设计和环境景观设计都应同时满足高校主体结构和经济性要求，让商业区空间的序列和节奏都能展现出规范化和人文化。与马金娜观点一致，姜敏、卢建松、叶强等(2008)以湖南大学为例，研究探讨高校周边自发性的商业空间，发现自发性商业虽然目前生机勃勃，并且很好地满足了日常需求，但也隐藏了很多问题，治安、消防、交通、卫生等隐患会极大地影响束缚高校周边商业区的规范化发展⑪。他们从微观角度认为规范化发展的空间模式上有三点是可以改善的：(1)管理自发性商业需要以政府牵头，协调好高校与周边单位、村委会、居委会的关系; (2)占道经营对交通影响大，适当数量内凹，硬质铺装的袋装空间能在一定程度上解决问题;(3)一定比例的属于校方监管、经营的商业空间也必不可少，高校周边的商业区发展大多本小利薄，经营不规范，规模不大，档次不高，高校应当规划组织规模较大，较集中的商业设施，并适当引入大的连锁品牌，以此来平衡自发性商业之间的关系，并改善高校周边环境。

针对岳麓山大学城周边“自发学生街”构成与规划设计问题，程潇潇(2008)⑫提出了两个解决途径：一是商业街的公共设施亟待增加。如果环境问题和卫生问题这些首要问题能得到合理解决，如增加一些休息椅、公共厕所、自动取款机等，会给学生吃饭购物带来方便，保证商业运作顺畅，同时能给商业街带来更为广阔的消费群体;二是商业街的店铺需要增加。现在大学生的消费需求越来越多样化、丰富化。据有关调查显示，高校周边商业区发展体系普遍缺乏一些大型超市、中高档品牌快餐店，以及适合学生消费的中低档特色餐厅。由这两点可以看出，高校周边自发形成的“学生街”作为一个庞大的商业区发展集体，要有针对性地对相关资源进行有效整合，以达到满足学生多样化消费的需要，同时也给高校周边商业区发展户带来更多利润，可持续地创造正面效益。

与程潇潇的着重点不同，裴来虎(2005)⑬在硕士论文中提到，小型而多样化的高校周边商业区发展存在一些问题，如规划布局不合理、营业模式不合理、细节管理上缺乏人性化考虑等。作者认为，政府可以从广大高校学生消费特点入手改善这一状况，如将一些零散的小商贩的售卖场所进行调整，形成合理有效的街道布局设计，合理规划售卖的人员安排和管理。针对学生消费的高峰时段灵活调整经营时间，结合大学生消费的经济局限性却又追求轻松自由的特点，尽量提高商品的时尚性和实惠性等。最终要能通过整体布局与个别灵活调整来达到高校周边商业区发展空间的合理拓展。

同样是站在商业区环境设计和规划角度，滕姗姗和吴晓(2012)⑭则把新加坡国立大学和南京东南大学周边的商业区进行了比较研究，通过国内外不同高校周边商业区的发展模式的差异对比，得出了更明确的研究结论。两位学者从现状特征、内在形成机制、商业区使用成效这三大方面对两所高校进行了对比，发现相比于国内商业区带状分布于高校周边，国外大学的商业空间是呈点状的包含于校园内，周边用地对高校的影响有限，这样使得统一规划商业业态更为直接，商业区的文化氛围更为浓厚;同时，国外大学商业区的适用对象较为单一，主要是大学生群体，市民参与较少，而国内高校周边商业区的经济辐射范围宽广许多，便利性强，影响力大。因此，对于国内高校周边商业区的规范发展，应该有意识地借鉴和学习有益于自身的好措施、创新点，这样才能真正实现商业区的规范发展。

伍琴(2012)结合高校周边商业区如何规范化发展这一课题，认为商业区的企业应在探索经营新模式上下功夫⑮：一是高校与企业合作经营。例如针对酒店管理专业的学生，他们实习基地本就以当地酒店居多，若高校与周边酒店企业采用合作经营模式，既可以实现学生便利实习，还能拉动高校周边经济;二是高校进行特色经营，高校可以结合本校教育特色专业和优势参与到周边商业区的规范发展中。例如音乐学院、美术学院的周边更倾向于艺术产业项目、文化商业类型，这样不仅可以形成高校辐射区域内的特色效应，还能为学生的锻炼和发展提供更为便利、良好的机会。

李茜、彭露、刘奇、刘媛媛(2014)⑯等几位学者以驻济高校周边商业区作为研究对象，从定量分析的角度建立了多元线性回归模型：把驻济高校周边目标消费群体的购买力、商铺运营所需要的成本、商铺每月的销售量及商铺对每件商品的利润期望值作为模型数据，通过OLS回归模型得出了完整的驻济高校周边商铺的运营模式;他们提出的运营建议包括完善附加服务、构建营销渠道和平台、加强店铺自我认同等。其中，关于“店铺—消费者”沟通购物平台的初步构想，几位学者认为应该基于国内大学生常用的SNS网站(微信、微博、人人网等)来建立，而创建和管理者方面，可以由有创业意向和能力的在校大学生创建，因为他们不仅了解学校周边商业区的情况，而且还能把握大学生消费者的消费心态，这样既能以高校作为依托，又能给大学生提供创业机会。

曲臻(2013)基于学生需求角度对高校周边商业环境治理开展了研究⑰。他认为学生应当从自我管理上帮助高校周边商业环境实现规范发展，由于高校周边商业区等消费主体就是大学生，学生自身正确的需求和消费形态才是影响商业区改变和发展的关键性因素，从源头上正确引导学生消费需求至关重要。学者曲臻对大学生提出了三点要求，包括：坚定正确的生存目标;树立健康的消费心理;控制不当的行为方式。这三点是从大学生意识层面、认知层面和行为层面——这三个层面由深到浅来规范大学生保持健康消费需求，从而使得周边商业区发展也能规范健康。

四、简要评述

学者们从各自擅长的领域对商业模式创新实施进行了研究，研究视角多样化并取得了很有价值的成果。通过对众多学者关于高校周边商业区发展的研究分析，可以了解到商业区发展对于高校周边区域经济联动发展的重要作用。高校周边商业区规范化发展所面临的问题主要是经营户思想观念保守、素质不高，企业缺乏资金支持，管理不规范、政府政策不到位，缺乏整体规划等。在高等教育大发展的背景下，武汉高校周边商业区规范化发展的问题更加突出，从目前的情况来看，发展的模式相对单一，且研究所需数据资料难以搜集，商业区规范化发展的创新研究仍有许多理论空白需要填补，后续研究应予重点关注。

促进高校周边商业区发展的规范化，解放思想，转变观念是首要任务。要加大政府政策的扶持力度，为商业区规范化发展营造良好的环境，积极推进规范化管理理念，提高商业区发展户的整体素质和经营能力。结合当前研究成果，展开进一步的调查研究，探索高校周边商业区发展的新模式，必将为高校周边商业区发展带来新的活力，使高校、周边地区乃至社会都能从中受益。

注释：

①孙婕：《社会管理体制创新视野下校园周边环境的治理》，《产业与科技论坛》2015年第14期。

②吴文娟：《2013试论高校校外环境特点、成因及应对策略——以湖北第二师范学院为例》，《当代经济》2013年第5期。

③陈煊：《“拼贴城市”——以武昌高校密集区及其周边“学生村”拼贴发展研究为例》，《城市规划》2012年第36期。

④李丰生、李艳艳、向婧：《高校周边饭店发展之路浅谈》，《企业科技与发展》2007年第12期。

⑤杜漪、颜宏亮：《我国城市商圈内的零售业态趋同现象研究》，《商业经济与管理》2006年第3期。

⑥刘久龙、李平、史玲霞：《徐州高校对周边商业圈影响及带动作用研究》，《东方企业文化之产业经济》2013年第10期。

⑦李晓蓓、尚艳春：《和平镇高校周边商业街对大学生影响的实证研究——以兰州商学院为例》，《教学实证研究》2012年第10期。

⑧秦正兴、郭娟娟、王小丽等：《高校周边环境对大学生成长的影响分析——以湖北经济学院为例》，《现代商贸工业》2009年第16期。

⑨何蓉：《大学城商圈与高校的关系》，《合作经济与科技》2010年第394期。

⑩马金娜：《长春市净月区高校周边商业空间外环境设计研究》，吉林建筑大学2014年硕士学位论文。

⑪姜敏、卢建松、叶强等：《高校周边自发性商业空间研究——以湖南大学为例探讨》，《华中建筑》2008年第9期。

⑫程潇潇：《岳麓山大学城周边“自发学生街”构成与规划设计》，湖南大学2008年硕士学位论文。

⑬裴来虎：《武汉周边商业空间研究》，华中科技大学2005年硕士学位论文。

⑭滕姗姗、吴晓：《国内外高校商业空间比较初探——新加坡国立大学和南京东南大学的比较初探》，中国城市规划学会2012年年会论文。

⑮伍琴：《成都市高校周边经济发展调查及对策探析》，《四川文理学院学报》2012年第3期。

⑯李茜、彭露、刘奇、刘媛媛：《驻济高校周边商业现状及其发展的研究》，《经营管理者》2014年第6期。

⑰曲臻：《基于学生需求视角的高校周边商业环境治理研究》，湖南农业大学2013年硕士学位论文。

⑱L.V.M.Farrokhabadi,Consensus-based Course Design and Implementation of Constructive Alignment Theory in a Power System Analysis Course,The European Journal of Engineering Education,2015,40(2),pp.206-221.

⑲乔晓英、贾瑞、肖黎明：《大学周边商业环境治理效应分析——山西师大周边餐饮业调查》，《现代交际》2015年第7期。

⑳刘新华：《安阳市高校周边服务型产业调查研究》，《安阳工学院学报》2014年第6期。

㉑苗志娟：《双因素理论在零售企业管理中的应用》，《改革与战略》2011年第9期。

㉒鲁先锋、倪伟光：《赫茨伯格“双因素理论”的作用》，《现代企业》2006年第3期。

㉓蒋明：《基于双因素理论的服务质量研究》，《技术与市场》2005年第10期。

㉔宋晓晓：《双因素理论在现代高校管理中的应用》，《科技进步与对策》2003年第5期。

(责任编辑陈孝兵)

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(2017)06-0083-05

傅智能，湖北省社会科学院经济研究所副研究员，湖北武汉，430077;潘璧雨，湖北省社会科学院经济研究所，湖北武汉，430077。