投资性房地产计量模式的选择研究

刘飞仙 韩玉婷

(北京物资学院 北京 101149)

投资性房地产计量模式的选择研究

刘飞仙 韩玉婷

(北京物资学院 北京 101149)

我国财政部于2006年2月颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，投资性房地产后续计量存在成本模式和公允价值计量模式两种不同的选择，正确选择投资性房地产的计量模式是一个重要的问题。本文首先介绍投资性房地产的相关概念，然后主要分析我国上市公司投资性房地产计量模式变更的财务影响，接着进一步分析正确地选择计量模式时应该考虑哪些因素，最后，从外部环境、内部控制两大方面对合理选择投资性房地产计量模式提出建议。

投资性房地产;公允价值计量模式;成本计量模式

一、投资性房地产的概念

准则规定，投资性房地产被作为一项资产单独核算，不再分散于固定资产或无形资产中。它指的是，以赚取租金或资本增值为目的，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产必须先符合定义，且同时满足两个条件，才可以被确认:(1)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;(2)该投资性的成本能够可靠地计量。

二、投资性房地产的计量模式

投资性房地产后续计量可以选择成本模式，也可以运用公允价值模式。上市公司选择公允价值模式之前必须做好全面地分析，两种计量模式直接的变更是单向的、不可逆的。

(一)成本计量模式

选择成本模式后，按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产按期计提折旧或进行摊销;有减值迹象的，要按照资产减值的相关规定来处理。以成本模式计量的，具有很好的客观性及可验证性，对于利润的随意调节起到了遏制作用;而且便于理解、操作方便，使得会计人员更容易接受。但是，其缺点就在于无法反映市场变化后投资性房地产的真实价值。

(二)公允价值计量模式

公允价值模式较为特殊。由于投资性房地产的公允价值在变化，需要在每个资产负债表日对其进行评估，并以新评估的结果为准调整其账面价值。而新旧公允价值之差则直接计入当期损益，不再计提折旧，也不再进行摊销。

三、投资性房地产计量模式变更的影响

近年来，不少企业纷纷投身于变更投资性房地产计量模式的浪潮中来，通过研究上市公司变更前后的资产状况，可以发现计量模式的变更对企业财务状况的影响主要有以下几方面:

(一)增加公司的资产价值

采用自动补水阀系统的缺点是自动补水阀只能定压和补水，对系统中水容积的变化无法处理，需要另行配置膨胀罐等设备。

随着我国经济的腾飞，加上通货膨胀压力的日益增强，物价水平稳步上涨，大多的投资性房地产都能实现保值增值。上市公司用最初的成本计量模式时，由于其价值并不随市场价格的上涨而增加，当变更为公允价值计量模式之后，公司在计量日要按照投资性房地产的公允价值进行调整，使得资产的账面价值增加。

(二)改善公司的财务指标

首先，由于从成本模式变更为公允价值计量模式会使企业隐性增值的收益部分释放出来，使得公司的资产总额增加，降低了资产负债率，从而增强了企业的偿债能力，提高了企业的信誉。其次，变更为公允价值计量模式之后，上市公司不需要再对投资性房地产计提折旧和摊销，使得成本费用有所降低;而如果房地产价格持续上涨，由公允价值变动损益的增加会增加利润总额。综上，计量模式的变更能够改善企业的财务指标。

(三)增加公司的管理成本

变更为公允价值模式计量的上市公司，每期都要确定最新的公允价值，调整账面价值，确认变动的金额，并进行相关信息的披露。其次，计量模式的变更也会加大上市公司纳税调整的成本。如果投资性房地产不存在活跃的交易市场，上市公司还必须聘请专业人员进行估值，由此产生大额的评估费用。此外，相较于变更之前，在公允价值模式下无疑加大了审计的难度和工作量，导致审计费用的增加。

(四)导致经营管理的不稳定

选择公允价值模式有一定的风险。法规指出，公允价值模式在任何情况下不允许转换。如果市场行情持续好转，公允价值变动计入损益，使上市公司的资产增值，在一定程度上，有可能掩盖管理层的经营不善。但是若遇上房地产价格大幅度下降，企业的资产和利润也会因此而下降，很可能与良好的经营业绩相抵消，使得公司面临巨大的经济风险。总之，上市公司的经营业绩会由于市场价格的上下波动出现不稳定的浮动，从而对公司经营管理的提升造成一定的影响。

三、选择投资性房地产计量模式时考虑的因素

(一)财务风险

法律对选择公允价值模式进行了相当严格的规定:最初由公允价值模式计量其投资性房地产的上市公司，不论遇到任何问题都不可以变更计量模式。一家上市公司内部必须完全统一地采用同种计量模式。因此，在目前房地产市场发展并不可观的情况下，对于是否选择公允价值模式，上市公司必须严肃对待，那些房地产行业的上市公司更是如此。如果房价出现剧烈波动，公司只能随之调整净利润，使得公司盈余上下波动，进而导致股价的波动以及投资者态度发生改变，而这一系列潜在的经济后果都是大家最不希望的。

(二)企业现状

如果当前企业资金需求量大，且资金需求迫切，上市公司可以选择公允价值计量模式计量其投资性房地产。目前我国政府针对股权融资以及债券融资，对企业净资产和盈利能力的要求都很严格。如果房地产市场不断升温，变更计量模式可大大增加企业的净资产额，提高企业利润，财务风险降低，增强企业的融资能力，最终达到改变企业现状的目的。但是房地产市场不稳定时，则会有所不同。

(三)未来盈余

上市公司大多在最初会选择成本模式，这是基于未来盈余管理的需要。这主要是因为上市公司在采用成本模式后，在关键时刻可以利用计量模式的变更进行盈余管理，修饰企业经营业绩、提升企业形象。相反，如果上市公司一开始就选择了公允价值模式计量，只能造成盈余的上下波动大幅的波动很容易引起外界的关注，并造成一种假象:该上市公司的经营业绩是不稳定的。许多投资者、债权人在做出相关经济决策时难免受到误导，因此，管理层会尽量避免盈余的大幅度波动。

(四)会计人员的专业水平

选择了公允价值计量模式的上市公司，就要对市场价格密切监控，因为投资性房地产的账面价值会受到市场行情的影响，因此，上市公司每年都需重新确定投资性房地产的公允价值。对于上市公司而言，实现健康、良好的发展离不开那些有高素质专业人才，在选择公允价值计量模式之前，一定要具备推行该模式的人力资源条件。高级的财务人员是公司前进的动力，他们不仅要清晰地了解企业的财务状况、经营盈利能力、经营目标、资产负债结构、行业发展状况、市场格局、管理层意图等，还要全面地预测、准确地把握公司的未来发展趋势、可能面临的风险、国际趋势等。

(五)信息使用者的态度

依据上市公司提供的财务报告，利益相关者为了做出正确的决策往往既要考虑信息的相关性，又要考虑会计信息是否真实可靠。成本模式计量的投资性房地产，反映的信息一定是真实可靠的，是有迹可循的。而选择公允价值模式计量的，由于公允价值计量属性的特点，会计信息的可靠性并非是一定的。实际生活中，各地区的房地产市场有很大的差异，加上当前我国市场评估制度的不规范、监管机制的不完善都使得会计信息参差不齐。这种情况下，上市公司如何编制科学的财务报表无疑是一个难题，尺度的把握虽然有一定的自主权，但是会让投资者对公允价值的合理性产生怀疑虑，很容易打消上市公司选择公允价值模式计量的计划。

四、合理选择投资性房地产计量模式的建议

从我国房地产市场会计后续计量的实践来看，两种模式的应用都各有利弊，究竟哪种模式更适合企业的发展，并没有统一的结论。本文仅提出以下几点参考建议。

(一)完善外部环境

1.推进房地产市场健康发展

投资性房地产行业对我国市场经济的发展起着非常重要的作用，尤其是在当今网络高速发展、信息共享的背景下，优化市场环境显得迫在眉睫。为了改善房地产市场现状，必须加强房地产评估机构的建设，并从以下几个方面着手努力。首先，加强调研，更新房地产交易的信息数据库，这样才能提供具有价值的市场信息;其次，不断地改进与完善房地产价值的估计方法，加强与之有关的技术研究，建立普遍适用的科学的房地产估价模型，解决目前面临的难题;最后，还要完善房地产的政策法规，加强制度建设，具体化、实际化，严厉打击违法行为，为上市公司采用公允价值模式提供良好的市场环境。

2.密切关注宏观调控政策

在我国政府调整市场经济的过程中，我们不难发现，房地产市场一直是备受关注，相较于其他行业更是十分明显。近两年来，我国出台的房地产政策包括:2015年3月1日《不动产登记暂行条例》落地实施;2015年8月5日，房地产税法正式进入全国人大的立法规划;2015年3月10日，房贷降准降息。细细研究，每一条政策的发布都是为了信息需求者的更好决策。由于房地产关乎民生设计，关乎国家的发展，从房产税到限购令都是政府调控的表现。所以，在经济新常态下，我们更应密切关注宏观调控的有关政策，积极改革，促进自身发展。

(二)强化内部控制

1.提高会计人员的综合素质

首先，上市公司要加强对公司内部会计人员的职业道德教育，因为公允价值的调整离不开准确的职业判断;其次，要提高公司会计人员的专业知识水平，加强对会计人员的培训，可以定期举办专业知识讲座和培训;还要努力实践，加强实际操作的能力，在实践中增长知识，提高对房地产市场的敏感度，提升对问题正确判断的能力，准确取得公允价值;最后，要时刻关注国际会计发展的动向，加快我国会计与国际会计的平稳过度与融合。

2.切实衡量自身条件，谨慎选择计量模式

目前，我国房地产市场尚未成熟，当前的价格走势反映的并不是真实的内在价值。而且新会计准则规定:只要选择了公允价值计量，就没有变更的可能，无论面对怎样的风险与困境，上市公司也不能因此而更改计量模式。因此，上市公司在选择公允价值计量时，一定要客观综合地评估企业自身的财务实力、未来的发展规划，全面分析公司到底是否能够承受公允价值波动带来的利润波动风险。

总之，只有监管部门、上市公司、会计人员等都从自身出发，遵纪守法，真正保证各自所涉及的领域合理、合规、合法，才能实现我国会计与国际会计的趋同，从而加快我国房地产市场的健康、快速发展。

［1］胡晓楠.投资性房地产公允价值计量模式研究 ［D］.沈阳工业大学，2015.

［2］张瑞丽，曲晓辉，张国华.投资性房地产计量模式选择的动机及影响因素研究——来自中国A股市场的经验证据［J］.当代财经，2014，(07):115－129.

［3］杨鹏翔.投资性房地产公允价值计量模式应用研究 ［D］.西北农林科技大学，2013.

［4］李文文.投资性房地产计量模式选择研究［D］.东北财经大学，2012.

［5］吴飞飞.新准则下上市公司对投资性房地产计量模式的选择研究 ［D］.北京交通大学，2011.

刘飞仙 (1992－)，女，汉族，山西吕梁市人，在读硕士，北京物资学院会计学专业，研究方向:财务会计理论与实务;韩玉婷 (1992－)，女，汉族，山西吕梁市人，在读硕士，北京物资学院会计学专业，研究方向:财务管理。