浅谈明清时期不动产交易中牙人的积极作用

刘巧莉

摘要：明清时期民间土地、田宅等不动产交易频繁，牙人对不动产交易的参与在一定程度上保证了交易的合法性，使交易行为和过程更为规范，减少了纠纷，而且牙人参与契约的订立并签字，确保了契约文书合法有效，避免了乡民被欺诈、蒙骗。

关键词：明清时期 牙人 不动产交易

中图分类号：K248 文献标识码：A 文章编号：1009-5349（2016）15-0062-01

不动产交易，即土地、田宅的典当、买卖，自古以来就和奴婢、牛马同为商品交易中的三大类，是政府征税的重点，《隋书·食货志》明确记载了官府对奴婢、牛马、田宅征收相同比例的税收，可见三者地位相当。因涉及官府征税，土地田宅的买卖必要牙人的参与，“如是产业、人口、畜乘，须凭牙保，此外并不得辄置。”可见作为民间大宗交易、官府重点关注的征税对象，土地田宅交易通过牙人办理已属传统做法。另一方面，由于土地是传统社会最重要的生产资料，而房屋多系祖传，在本身的价值之外，还有精神层面的意义，所以对它们的买卖都要非常慎重。同时，随着唐宋以来田宅土地买卖限制的逐步取消，其交易日益频繁，在此过程中矛盾和纠纷时有发生。为了维护社会秩序，减少这种矛盾纠纷，官府有意识的强化了土地田宅交易中牙人的作用。也就是说，出于征税和减少交易纠纷的考虑，官府规定土地田宅的交易必须有牙人参与。之后直至清末，这种方式一直被沿用，民间的土地、田宅买卖都有牙人参与，土地田宅买卖契约上都有“中人”的签字即是明证。即使买卖双方事先自行达成买卖意向，也要请个牙人来完成交易手续。事实上，牙人的参与对确保不动产交易的合法性确实起到了积极作用。

在传统社会中，土地对于农民来说有着非同寻常的意义，在以农为本的历史背景下，土地是最重要的财富和生产资料，农民丧失了土地也就丧失了生存的根本。所以土地买卖中的欺诈和不公平行为很容易引起严重的纠纷。但是，普通农民很多都是文盲，对法律条文知之甚少，而且与其他商品相比，土地田产的准确面积难以测量，所有权有时候也是模糊不清，欺诈和蒙蔽很容易发生。在这种情况下，封建政府要求牙人参与土地田宅买卖，最首要的任务就是保证它的交易合法性，尽可能杜绝这种冲突。如果牙人做不到这一点，一样要接受法律的制裁。《明律·户律·田宅》《大清律例》都有相关规定。总之，牙人需在交易前确定待售田宅土地的所有权，这是交易的前提，一旦这方面出问题，交易无效，买家将蒙受巨大经济损失。而且，买家无法自行完成产权确认的工作，因此，牙人承担此项責任对杜绝或减少由此引发的争端意义重大。

其次，规范田宅交易行为，使之符合官府规定及当地风俗习惯。封建官府对土地、田宅的买卖限制虽逐渐放宽，但相关规定一直存在，如果交易未遵循官府规定亦会导致交易无效。民间的风俗习惯也需格外注意，否则极易引发纠纷。比如从唐宋时起，田产要优先卖给同宗亲族，如果没有人买，还要遍问四邻，还是无人认购，才能卖与其他人。这条原则一致延续至明清。杨国桢先生研究发现，明代“先尽房亲，再问四邻”的原则演变为口头询问，然后在买卖契约上注明“尽问房亲不受”，并且亲、邻会在契约文书上签字，表明情况属实，以后不会因此发生纠纷。一旦发生纠纷，他们也愿意为之作证。清代虽不用亲、邻在契约文书上签字，但事先询问的做法却一直保留了下来。遍问亲邻的做法在明清小说中也有描述，《醒世恒言》中，杜子春委托牙人卖掉他家“祖遗的厅房、土库几所”，牙人遵循此原则，先问了亲族、邻居，确定无人购买，才联系了其他人。牙人的参与使土地房产交易严格遵守了官府规定和约定俗成的民间习俗，有效规避了交易纠纷。

最后，买卖文书的签订不仅需要牙人经手，还需牙人在文书上签字，以此来表明他确认过了交易田宅的所有权，交易过程合法合理，并无不实之处。若有任何问题牙人要负责任。今天我们能找到很多明清时期的田宅买卖契约文书，通行样本可参照明人陈继儒《尽牍双鱼》卷一所录《卖田契》《卖屋契》。虽然今天发现的契约文书与通行样本并不完全一样，但基本内容大同小异，一般都包括卖主的个人信息，如姓名、家庭住址等，所售田宅的详细信息，如物业种类、房屋或土地的坐落、四至、因何原因出售等，还要说明已经遵守了遍问亲邻等原则，买卖过程合理合法。此外，还需注明牙人及买主的相关信息、买卖价格、交割、纳税情况。牙人必须在文书上签名，如“顺天府房行经纪李纯一”“顺天府房行经纪陶玉板”，以表明他作为担保人，保证交易正当合法。

而且，牙人参与契约的签订，在一定程度上保证了契约文书的合法性。牙人作为专业人员，深知合法契约的要素以及田、宅过户流程、手续，在他们的参与下，文化程度较低、缺少不动产交易经验的普通民众就不易被欺诈、蒙骗，利益就可以得到保障。

综上所述，牙人对不动产交易的参与，对确保交易的合法性、维护乡民利益、减少交易纠纷起到了积极作用。

责任编辑：孙 瑶