小区地面停车位产权归属管理建议

■ 罗 毅

小区地面停车位产权归属管理建议

■ 罗 毅

居住小区的“地面停车位”作为一种独立的配套公建，给业主提供生活配套服务。然而，由于对其产权归属，法律法规缺乏明确的界定，常常导致因产权归属争议引发的利益当事人之间的矛盾、纠纷、甚至诉讼。本文结合当前法律法规与契约精神、地方行政条例及管理办法、市场主流观点、实证案例与调研分析，提出地面车位产权以确权为开发企业（建设单位）为宜的观点。

一、权属争议观点

（一）“归属全体业主”论

地面车位归属于小区全体业主的观点，具有较高的认同度，是市场的主流观点。主要基于：房地产开发商在小区竣工验收后办理了初始登记，并按照销售的建筑房屋单元分别办理商品房转移登记，房屋单元所有人（业主）便按份共有了该小区宗地号的全部土地使用权。首先，由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用权面积之内，则停车位的使用权自然属于全体建筑物区分所有人即业主；其次，地面停车位只是通过简易的划线分割而成，不具备建筑物所要求的空间遮蔽性，即不符合构造上的和使用上的独立性标准；另外，地面车位面积计算也无法用现行《产权面积测绘规范》进行计量，难以得到登记确认。因此地面停车位的所有权须归全体区分所有人享有，对车位的使用、管理、分配、处分等均应得到业主大会的许可，无论是开发商还是物业公司没有业委会的授权均无权处分。

持上述观点的也可称“土地权属派”，不认可“所谓规划推定”论。认为地面车位既不属于房屋也不等同于车库（有围护结构），不具备“构造上的独立性”和“能够登记成为特定业主所有权的客体”两个条件，最终难以获得产权，所以开发商（建设单位）无权上市交易和出售，自然就归于全体业主所有。

2016年6月27日，在西安市十五届人大常委会第32次会议上，提请审议的《西安市物业管理条例（修订草案）》就涉及到车位产权归属的问题。该修订草案对车位、车库的不同情形进行了不同规定，主要可概括为：1．规划车位车库：约定归属。2．公共空间停车：业主大会说了算。3．防空工程：谁投资谁收益。《草案》建议将条款明确为“物业管理区域内地面共有部位的车位产权属业主。物业管理区域内车库的权属根据业主购房出资公摊情况决定，业主出资公摊的车库，产权属业主；业主未出资公摊的车库，产权属建设单位。建设单位不得将属于业主产权的车位、车库通过出售、附赠方式转让。车库产权是否由业主出资公摊，应当在房屋销售合同中明示。”

（二）归属开发商（建设单位）论

地面车位权属归属于开发商（建设单位），持这一观点的主要依据是《物权法》条文、规划行政审批（前提）、《商品房销售合同》的约定等。

通常情形下，约定业主短期租用、或“购买”（长期租用）的地面停车位因开发商确实不能办到两证，因此开发商会与业主签订《车位使用权转让协议书》。

地面车位属于开发商观点不仅被建设单位全力拥护，并且当其满足了遵从规划设定、以及合同约定有明确指向这两点前提，多数情况下住建或规划部门也予以认可。不少案例显示住建规划部门的监管人员将通过了规划审批的小区地面车位认定为并不属于业主的公摊面积范畴，开发商出售或出租给业主的行为均为合理。

（三）房管部门（产权登记）的第三种声音

事实上，真正具有不动产确权的部门是房管部门，理论上登记部门应该能给出权威的解释意见，然而“地面车位归属难题”仍然非房管部门可以轻易破解。当遭遇小区地面车位产权纠纷投诉，房管部门主持调解时，常规做法是通知争议双方各自举证。当开发商明显不能提供规划许可、合同约定等前置有利条件时，一般能顺利地引导和裁定归属于业主；但当开发商确能提供规划许可、合同约定等前置充分材料时，基于《物权法》似乎难以否定开发商的权属，于是房管部门通常发出第三种声音：由于地面停车位无顶无盖，无具体构筑物围护结构等，不具备申办产权资格，所以它与地下车位不同，无法办理《房屋所有权证》及《土地使用证》。

不能有效办理产权登记是房产部门给出的无争议的意见，也就是说甭管开发商找出何种条款依据，也不会给你办理地面停车位的所有权证，这只是从产权登记的管理办法角度解释，但并没有从法理上明确地面车位的归属。不能登记给开发商是不是就一定不属于开发商？能否退而求其次可作为使用权出租呢？这些问题又将矛盾推给了法律。

二、《物权法》有关小区地面停车位的产权规定

《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

《物权法》的颁布实施，可以说是为开发企业争取合理利益带来了利好。“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”明确赋予了开发商将经规划审定认可的建筑区划内停车位，作为“自有资产”处置的权力，否则若不属于开发商，又哪有通过出售、附赠或者出租等方式约定的可能性？

小区业主与开发商因出售、出租地面停车位而产生的纠纷事件，均源于法律不明，使得地面车位权属难以界定。要么是作为弱势方的业主处于下风，要么同样是弱势方的物业管理方面临收费困难、难于管理的局面。真实的案例如下：四川某国有独资房开企业J公司，在C小区内规划了49个地面停车位，并约定地面停车位不随附分割予各业主。为避免有国有资产流失之嫌，J公司依据《物权法》自然要主张对地面车位的权属，此举引起了部分业主的强烈抵制，后经法院两审裁定小区地面车位属于J公司。这一裁决与部分业主的心理预期完全相悖，于是拒不承认生效的法律文书，在少数业主煽动下，演变成停霸王车，让受委托管理的物业公司也焦头烂额。

三、地面停车位确权建议

《物权法》实施10年，却依然未能完全解决关于小区内地面停车位的权属争议。有观点提出：将是否计入容积率面积作为判定车位专有/共有属性的标准，但这不仅排除了地面停车位的专有性质，同时将地面架空层车位（高层底层架空）权属也归于了业主共有，与《物权法》精神悖离更远。通过对我国房地产市场的实际做法和存在的问题进行调查研究，结合《物权法》这一基本法律，提出地面停车位确权建议：

（一）经规划审核认可的，以确权为开发企业为宜

首先，依据《物权法》74条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”显然初始权属归于开发企业没有争议。

其次，属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如：电梯、绿地、公共大堂等。同时《物权法》74条第三款也明确了“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”即当在规划以外，新增加设定占用了业主共有的道路或绿地等场地的停车位才属于全体业主。

此外，若一律将地面车位判定归于业主，将导致开发商不再愿意配建地面停车位，都按地下车库进行配置设计。一是减少了业主地面停车可能的便捷性；二是减少了可以租用车位的方式选择。最终使用上受到影响的仍然是小区的业主。因此无论是从适用法律，还是从实践效果而言，上述帝景豪苑小区车位权属诉讼案件，重庆高院的终审判决都是值得商榷的。

（二）已确权地面车位的处置原则

小区地面车位因其特有的属性，即使开发商得到确权，也只能是“有限制性”的权属。2009年10月1日施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认为若符合：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用标准的车位，应当认定为《物权法》所称的专有部分，即非业主共有。但因其无封闭（顶盖）的围护结构，也不符合现行《产权面积测量规范》的计量范畴，始终无法得到房管部门的初始登记。针对“有限制性”所有权地面车位的处置，宜遵循以下原则：

1．地面车位的有偿使用只能采取租用方式，开发商不得出售给特定的业主，采用出售方式的为无效行为。

2．地面车位首先满足小区业主需要。即未满足小区业主需要前，与小区外业主的租用协议无效；在暂时满足业主需要的条件下，对小区外业主的租用期限不得超过6个月。

3．租用、临停的费用标准均应当适中，符合正常的市场价值规律，不得自定奇高的租金标准限制业主的正常使用。

居住小区是人们生活的基本单元，一方面，要做好小区建设规划，满足配套设施建设，提高物业环境品质，落实良好物业服务；另一方面，管理职能部门应正视社会发展进程中出现的新生问题，规范、完善、修正法律法规，设定好权属保障法规，减少纠纷与矛盾，共同为建设和谐家园提供良好保障。

（作者单位：宜宾市国有资产经营有限公司）