上海市人口结构对住宅商品房价格的影响

孙志妍

摘 要：目前房地产已进入相对成熟的发展阶段。近年来，房价持续走高，影响房价上涨的因素主要集中于供需不平衡、成本上升以及货币政策的影响等方面。从人口结构的角度入手，通过对上海市1993—2012年人口结构变化的分析，得出人口结构中各因素对房价的影响。用计量经济学的方法，通过对各解释变量和被解释变量建立多元线性回归方程来论证上述观点，可得出人口结构影响需求的变化，进而影响房价的结论。

关键词：房地产；需求；价格；人口结构

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）02-0094-02

随着社会的进步和发展，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。住宅涉及到千家万户的利益，房价自然就成为了当前居民最为关注的问题。目前，我国房地产市场中土地供给由国家直接调控，而住宅供应则由规模较大的房地产商寡头垄断。因而缺乏弹性，住宅价格在很大程度上由需求因素决定。其中人口结构的变化会通过改变住房需求而直接作用于住宅价格。因此，本文主要从人口结构的角度来分析需求的变化对于住宅商品房价格的影响。

近年来，上海市房价居高不下，这与上海市自身的发展是分不开的。上海是一个充满机遇与挑战的大都市，更是一个充满现代化气息的城市，是许多人生活和工作的首选之地，正不断吸引着越来越多的人定居。自1990年浦东新区实行对外开放以来，上海市就吸引了国内外资本大量聚集，推动了经济向前发展。近年来，经济总量更是位居大中华区第一位。2009年上海市GDP达到1.49万亿人民币，超越香港，人均GDP及人均可支配收入比均居全国各省区及直辖市首位。此外，上海市服务业高度发达，带动了第三产业的发展，对劳动人口的需求增加，造成大量外来人员不断涌入。人口的增加导致住房需求的增加。因此，人口因素对上海市住宅商品房价格的影响较大。

一、變量选取

从人口学意义上讲，人口结构主要分为三类：人口自然结构，包括年龄结构和性别结构；社会经济结构，包括家庭结构、就业结构以及收入结构；人口地域结构，包括城乡结构和行政结构。因此，选取1994—2012年上海市住宅商品房价格（以1993年为基期）为被解释变量Y，选取人口死亡率X1、男女性别比（以女性为100）X2、城镇人口所占比例X3、人均可支配收入（以1993年为基期）X4、家庭人口数X5、流动人口比例X6、劳动人口比重X7、第三产业从业人口比重X8为解释变量。由于当年的出生率不能对需求产生影响，因此选取人口死亡率及流动人口比例为解释变量来反映人口数量的变动，选取男女性别比来衡量性别结构的影响，选取城镇人口所占的比重来反映城镇化水平，选取人均可支配收入来衡量收入的变化，选取家庭人口数来代表家庭结构的影响因素，选取劳动人口比重来反映年龄结构，选取第三产业从业人口比重来反映就业结构的变化。数据主要来源于《上海统计年鉴》。

二、变量筛选

运用Eviews软件，分析各变量之间的相关性以及各解释变量与被解释变量之间的相关性。剔除存在较大相关性的解释变量，为后续建立多元线性回归模型选取变量奠定基础。

经相关性分析，最终筛选出五个变量带入回归方程，分别是城镇人口所占比例X3、人均可支配收入X4、家庭人口数X5、劳动人口比重X7、第三产业从业人口比重X8。为了降低时间序列变量异方差可能，数据分别取对数。Eviews输出结果显示，各解释变量t检验值均大于0.05，各解释变量之间存在多元共线性。用逐步回归法对变量进行筛选，利用相关系数从所有的解释变量中选取相关性最强的变量最先建立一元回归模型。

由相关性分析结果可得，lnX4与lnY的相关系数最大，相关性最强，因此，首先对其进行一元线性回归，建立回归模型。分析可得：lnX4的系数为1.185593>0，即可支配收入增加，需求增加，房价上涨，故满足经济检验。R2=0.972729，拟合优度较高且调整后的R2=0.971125有所降低；同时，方程的F检验值为0，故方程显著；因各解释变量的t检验值为0，即可支配收入对住宅商品房价格解释作用非常显著。

其次，分别添加各自变量做多元线性回归，结合经济意义和统计检验选出拟合优度最好的线性回归模型。经分析得：lnX4、lnX7、lnX8与lnY建立的回归方程显著性更高。

三、回归模型分析

经上述分析，最终以lnX4、lnX7、lnX8为自变量，lnY为因变量建立多元回归模型。

结果显示：R2=0.983946，调整后的R2有所降低，拟合优度较高；方程的F检验值为0，方程显著；因各解释变量t检验值远小于0.05，即可支配收入、劳动人口所占比重、第三产业从业人口比重对住宅商品房价格解释作用非常显著，该模型成立。相对其他模型而言，该模型的线性回归方程拟合优度最好。

lnY=4.645035+0.531792*lnX4 +1.517269*lnX7 + 1.805542*lnX8

分析可得：lnX4、lnX7、lnX8使得模型成立，方程显著。人均可支配收入、劳动人口所占比重、第三产业从业人口所占比重对上海市住宅商品房价格影响较大。人均可支配收入增加反映了人口结构中收入结构的变化，收入增加，必然导致居民的购买力增加，引起住房需求的增加，导致房价的上涨。劳动人口是用来衡量年龄结构的变量，劳动人口比重增加可以通过增加人均可支配收入，促进经济增长，进一步带动房价的上涨。人口城镇化伴随着第三产业人口的增加，提高了劳动人口的工作效率，拉动经济增长，从而带动房地产市场的发展。输出结果显示，3个变量的系数均大于0，属于正相关关系，满足经济检验。因此，该模型各变量满足经济检验。

四、结论

通过模型的经济和统计检验可得，该模型成立。从本文的分析来看，尽管各人口结构变量对于需求均造成影响，推动了上海市住宅商品房价格的上涨，但是，从多元回归模型可知，人均可支配收入、劳动人口所占比重、第三产业从业人口比重对上海市住宅商品房的价格影响更为显著。

当前，政府不断出台新的调控政策来规范房地产市场的发展。但是，我国地域辽阔，城市分布不均，各城市的发展极度不均衡，因此，政府应根据各城市的发展状况，实施差别化政策，使房地产市场逐渐趋于稳定。上海市由于其独特的发展优势，对外来人口本身就充满吸引力，使得人口增加，导致住房需求增加是毋庸置疑的。而人口涉及的范围较广，究竟哪些因素对上海市房价影响更大，政府应该从哪方面入手制定合理化的调控政策始终不得而知。然而，该研究结果正是弥补了这方面的不足，明确了上海市人口结构对房价的影响机理。

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[责任编辑 杜 娟]