人口结构对房价的影响

郑基超　倪泽强　孙韦

摘要：房价是影响国民经济全局的重要变量。文章从人口结构视角对房价上涨的原因进行了探索，以2001—2014年的分省面板数据为基础分析了婚姻登记人数这一人口变量对房价的影响，接着又对京、沪、津三个直辖市进行了面板数据分析，探索了外来人口和婚姻登记人口对房价的影响；实证结果表明人口因素是影响房价的重要变量，文章最后基于人口结构现状对未来房价走势进行了预测并提出了政策性建议。

关键词：人口结构；住宅价格；婚姻登记人口

中图分类号：F293.31 文献标志码：A 文章编号：1001-862X（2016）05-0022-007

一、引 言

过去的十多年，房价的大幅度攀升引发了人们的广泛关注，牵动着无数人敏感的神经。根据统计年鉴数据，从2000年到2014年，14年间全国住宅平均价格从2092元/平方米上升到5933元/平方米，上涨了近两倍。尤其是2016年春节后，一线城市和部分二线城市房价飙升，再次引发居民的强烈关注。房价大幅度上涨严重影响了人们的生活质量，很多人节衣缩食购房供房，为此减少了其他支出，冲击了消费增长，直接导致内需不振。

对房价的上涨，不同学者有着不同的解释，部分学者从供给冲击角度给出了解释，如土地价格的上升、建筑成本的增加等带来了房价的刚性上升；还有的学者从需求角度进行了解读，认为多年的经济增长使居民收入水平提高，进而增加住宅消费引起房价上涨。这些分析都有一定道理，但是并不全面。

从现实来看，根据国家统计局公布的《2016年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，与上年同月相比，70个大中城市中，住宅价格下降的城市有23个，上涨的城市有46个，持平的城市有1个；4月份，同比价格变动中，最高涨幅为63.4%，最低为下降3.2%，其中一线城市和部分二线城市价格上涨幅度较大。显然房价的大幅度增长很难用供求解读：在同一期间，我国房地产市场供给成本变化不大，经济增长虽然放缓，但是居民收入增长趋势没有发生变化，因此仍然用供给、需求因素对房价进行解读显得苍白无力，隐藏在中国房价高增长率背后的显然还有其他因素。

我们注意到，与近年来房价高增长相伴随的是，中国正在经历时间和空间两种维度的人口结构变动。首先是时间维度的人口结构变动，在过去十多年，1981—1990年人口出生高峰期的居民相继进入初婚期，与此同时35—59岁中年人在总人口中比重不断上升，新婚买房和改善居住质量买房需求爆发式增长，带来了全国范围内的房价普涨；其次就是空间维度的人口结构变动，过去数十年由于区域经济增长不平衡，中西部人口大量流向东部地区，造成了人口分布的区域不平衡，北上广等东部地区人口呈现净流入状态，而中西部地区人口净流出，人口流动带来了住宅购买力的流动，一线城市房价上涨幅度惊人。

事实上，很多文献也关注到了人口结构对房价的影响。查阅已有文献后我们发现，很多学者在实证分析时使用的表征人口特征的变量为人口抚养比，在回归中通常使用人口抚养比和当期房价的数据进行实证。我们认为，以抚养比作为人口结构的代理变量，在分析研判人口因素对房价影响时可能有偏差，因为人口抚养比通常表明既定时点的人口结构特征，当期人口抚养比对当期房价的影响通常是间接的。以幼儿抚养比为例，该比例为幼儿人口占总人口或者劳动年龄人口比重，而现在的幼儿人口是不可能有直接住宅需求的，只有等其成年后才会有购房需求。因此我们需要找到更合适的表示人口结构因素的变量，这一变量既能够描述人口数量、结构特征，而且能够对当期房价产生直接影响。成家需买房的传统文化给了我们启示，因为大多数在城镇结婚的人都会购买商品住宅，因此当年登记结婚人数既能够代表人口数量结构特征（当期登记结婚人数由若干年前的出生人口决定），又能够对房价产生直接影响。因此本文中我们将使用结婚登记人数来反映人口结构，分析其对房价带来的影响，我们相信这能更加客观、准确地研究人口因素对房价的影响；而且中国各省市区间经济发展水平、人口结构差异较大，这种差异为面板计量分析人口结构对房价的影响也提供了便利。

二、人口结构与房价的理论分析

（一）人口数量结构决定了住宅需求数量结构

人口结构对房价产生影响的逻辑在于：购买住宅的行为本质上是居住消费，人是消费主体，因而有居住需求的人口数量决定了住宅的有效需求量。一个符合实际的假设是，居民只有在成年或者更准确地说结婚建立家庭之后才会有独立住宅需求。由于种种原因，各年度人口出生数量并不相同，到这些居民长大成人时，相应的住宅需求数量也会有所不同。因此人口出生数量决定了滞后期的住宅需求数量；而人口出生数量的波动会影响多年以后的住宅需求数量和结构。根据历次人口普查数据，从1966—2010年间，中国共经历了两次人口出生高峰，第一个高峰是从1966到1975年，十年间出生人口近2.4亿人；第二次人口出生高峰是从1981到1990年，十年出生人口约2.3亿人；其后中国出生人口数量不断下降。我们认为，在过去的十多年，两次人口出生高峰的人们相继进入婚育期和中年期，由此带来了婚姻购房需求和中年改善住房需求的迸发，驱动了中国房价的上升。

（二）生育高峰带来的婚育购房需求上升

首先来看结婚购房需求，传统文化强调“有房才有家和归属感”，因此多数城市居民结婚时都会新购住房。表1是内地居民结婚登记人数和成套住宅竣工数量描述性统计，其中内地居民结婚登记对数既包括初婚，也包括再婚，因为离婚时通常会对原有住房分割，再婚时往往会重新购房，因此使用总的结婚登记对数表示结婚购房需求是合理的。我们发现，从2001年开始，国内居民结婚登记人数持续增长，从2001年的797.11万对上升到2014年的1302.04万对，增长了约63%，其中初婚人数从2001年的1481.74万人上升到2014年的2286.81万人，占据了绝大部分。与此同时，城镇化在加速推进，14年间，城镇人口比重从37.66%上升到54.77%。假设所有在城镇生活的居民结婚时都要新购房屋，那么城镇化叠加婚育人口上升带来了大量购房需求。经计算可知，从2001年到2014年，结婚购房需求从300.19万套上升到2014年的713.13万套，14年间需求共计7016万套，而同期全国开发商成套住宅竣工数量共计7071万套，竣工成套房屋数量仅略多于结婚购房需求。显然，在过去的14年间，住宅市场供求矛盾是相当突出的，因为新竣工房屋不但要供应结婚购房者，还要满足其他需求如改善性住房需求。

（三）中年人群数量增加带来的改善性购房需求上升

所谓住宅改善性需求，是指居民在经济收入水平提高后，为增加居住面积或者获得更近的通勤距离而派生的住房需求。由于统计购房行为并不区分初次买房和改善购房，在此我们仅从人口数量结构视角对住宅改善性需求进行推算。我们认为，35—59岁的中年人家庭稳定、收入相对较高，是改善性需求的主要目标人群。以2010年人口普查数据为基础，我们对不同时点的中年人口数量进行推测并绘制为图1。从图1可以看出，从2000年到2015年，中年人口数量在急剧增加，从2000年的3.6亿增加到2015年的5.2亿，其原因如前文所述：70年代人口出生高峰期的人大量进入中年。由于这一年龄段的人口数量急剧增加，进而改善性住房需求也随之增加。

（四）人口结构空间分布不均衡带来的房价增长差异

经过多年普涨后，房地产市场区域分化日益明显。目前已呈现出冷热不均的局面，一线城市和部分二线城市房地产市场仍然需求旺盛，而大部分地区房地产仍然是供过于求，面临着去库存的压力。我们认为这种房价的区域差异是由人口空间分布的不均衡带来的。目前国内人口出现从中西部地区向东部地区流动的趋势，随着城乡统筹的推进，越来越多的流动人口会选择在流入地定居买房，住宅购买力由此随着人口流动发生了空间转移，需求的增加引起房价上涨。以北京、上海两直辖市为例，从2001年到2014年，房价分别上涨了305%和393%，而同期全国住宅平均价格增长率为204%。其快速增长的原因与两地流动人口数量不断增多有关：两市常住人口中流动人口比重（常住非户籍人口除以户籍人口比重）分别从2001年的23.4%、25.7%增长到2013年的61.4%、68.6%。

因此，综合以上时空维度的人口结构变化，可以得到过去十多年房价迅猛上涨的一种基于人口结构视角的解释：20世纪80年代人口出生高峰期的居民进入初婚高峰，加上20世纪60年代和70年代人口出生高峰期的居民进入改善性住宅需求高峰，两种高峰放大了住宅需求，推动了住宅价格较大幅度上涨，而较高的房价涨幅催生了投资性需求，很多人将住宅视作只涨不跌的投资品。三种需求叠加形成了住宅需求螺旋上升效应，支撑了房价的持续增长。在人口流入较多的中心城市，由于人口流入，婚育购房、改善性住宅需求、投资需求又叠加了外地住宅购买力的流入，房价增长速度更快。

三、人口结构对房价的实证分析

根据经济学理论，商品价格取决于供求关系。因此我们以供求为基础对房价进行实证研究，在计量时我们侧重于分析需求因素，需求因素包括人们的可支配收入，同时包括人口结构因素，即结婚购房需求和改善性住宅需求。中国各地发展水平、所处阶段不同，面板数据分析方法能充分利用这一优势，基于本文研究目的，最终我们设定的计量模型如下式：

RPit=？琢+？茁1MRit+？茁2UW+？茁3DIit+？茁4URit

其中，被解释变量RP是各省市区的房价，以住宅平均价格表示，单位为元/平方米，回归方程中我们使用其对数形式的数据；MR是各地区结婚登记人数，我们以该数据表示结婚购房需求，将每年结婚登记人数乘以该年城镇化率表示结婚买房人数，回归中我们将这一数字除以该地区年末人数以千分比形式呈现；改善性需求我们很难查到有关数据，我们考虑用城镇就业人员数量增长情况（UW）来代表改善性需求，因为城镇就业人员增长数量随着城市规模扩大而不断增大，改善居住需求亦随之不断上升，其中2000—2010年的数据直接来自《中国统计年鉴》中按城乡分的年底从业人员数城镇部分，而2011年后由于统计口径改变，无法获得这一数据，我们采用各地区按行业分城镇单位就业人员数计算增长速度，这两个变量是我们重点关注的变量；其他变量包括：DI，人均可支配收入，统计年鉴中单位为元/年，在回归方程中我们按照与房价一样的方式对数化进行处理；UR，城镇化率，我们用百分比的方式呈现。

（一）数据说明

Stata可以很方便地对数据进行基本描述，我们共搜集了31个省、自治区、直辖市从2001到2014年的数据，共计434组数据，每组数据共有5个变量。其中住宅价格、人均可支配收入单位为元；结婚登记变量为该年结婚登记人数占该地区年末总人口的千分比，我们将其放大1000倍呈现；城镇化率、城市就业人口增长率为百分比数据，为计量的量纲统一，我们将其放大100倍在表2中呈现。

5个变量中，房价的平均值为3666.65元/平方米，标准差较大，显示了各地房价差异很大，最高值18499元，最低值仅为864元；城镇化率的平均值为47.95%，但标准差也较大，反映出各地区城镇化水平差异较大；mr是按城镇化率乘以该年总结婚登记人数占年末总人口的千分比，平均值为3.77507，各地近年来结婚登记人数整体呈现上升趋势，与房价上涨趋势一致；人均可支配收入平均为15200元，标准差较大，显示各地经济发展水平差异较大；城镇就业人员数据增加数为百分比数据，其方差较大，事实上其差异应该没有这么大，其原因可能是个别省份不同年度统计误差所致，不过总体上看，城镇就业人口数量保持了稳定增长的趋势，每年增长幅度为5.537%。

（二）回归结果

1.总体数据回归

根据研究目的，依照回归使用变量的不同，我们对样本进行了两种回归，其中方程1是包括4个因变量的回归，我们使用固定效应回归方法；方程2是将不显著的uw变量和ur变量去除后的回归结果，同样也是固定效应回归。两种回归总的R平方都在0.85以上，说明我们选择的变量能很好地解释房价的变动。两个回归结果都显示出结婚人口数量比对房价有一个正且在统计上显著的系数，这说明控制住其他因素的情况下，结婚登记人口的上升确实带来了房价的上升，平均来看，结婚登记人口占总人口每增加1个千分点，住宅价格要上升2.5～2.6个百分点，正如所预期的那样。个人实际可支配收入上升也是影响房价的重要因素，个人可支配收入增长率每上升1个百分点，房价增长率随之上升0.95个百分点左右；城镇化对房价的影响在我们的回归方程中不显著，可能是城镇化的作用已经体现在结婚登记人口因素中；uw变量并未通过显著性检验，即该变量对房价的影响是不显著的，这可能意味着改善性需求对房价并未有太大的影响，事实上改善性需求通常是卖旧房买新房，在创造需求的同时往往也会提供供给。

2.京、沪、津区域回归结果

我们接着分析空间维度上的人口流动因素对房价的影响：外来人口对房价的影响。国内房价上涨幅度较大的地区为北京、上海等中心城市，这些城市房价的绝对值相对人均可支配收入水平很高，同时这些城市的外来人口比重也比较高。我们以北京、上海、天津三个直辖市为例进行实证分析，对上文中的计量模型进行改进，以考察空间人口结构对房价的影响，这也是对前文全国面板数据的稳健性检验。实证使用的模型如下所示，其他变量与上文相同，所不同的是将UW变量换为FI（外来人口比重，即常住人口中非户籍人口除以户籍人口比重）：

RPit=？琢+？茁1MRit+？茁2FI+？茁3DIit+？茁4URit

表4是对京、沪、津数据的描述性统计，这三个市的房价平均值、城镇化率、平均结婚登记人数、人均可支配收入都要高于全国平均水平，天津的房价和人均可支配收入最低，而三个城市的城镇化率都很高，平均达到82.89%，三个城市外来人口数量占户籍人口比重平均达到37%左右。

表5是对三个城镇化水平比较高的城市进行普通回归计量分析的结果，我们发现，结婚登记人数与人均可支配收入依然是对房价比较显著的变量。但是结婚登记人数变量的系数在总体回归和地区回归间存在明显差异，结婚登记人数占总人口千分比每增加1个千分点，三市住宅价格平均要上升约7.4个百分点，这是因为这三个城市城镇化率高，大部分结婚登记人口都需要在城市买房；正如理论分析的那样，外来人口数量增加对房价上涨有正的影响，外来人口占户籍人口比重每上升一个百分点，住宅价格平均水平上涨1.38个百分点，显示出人口流入对流入地房价的显著推升效应；人均可支配收入对房价的影响系数要小于全国面板回归得出的系数；城镇化水平在回归方程中不显著。

总体回归结果和分区域回归结果得出系数虽然不尽相同，但是结论基本是一致的，从侧面证明我们的回归结果是稳健的。从人口时点结构比来看，上海、北京、天津三市结婚人数对房价的影响程度更大，因为三市城镇化水平高，大部分人口都位于城市，因此新婚人口都需要在城市买房；这证明我们之前的假设，即人口数量结构会对房价产生影响，但是这种影响通常是滞后的，对现在房价产生影响的人口结构因素体现在结婚登记人口数量上，而现期结婚登记人口数量是由多年前出生人口数量决定；而随着20世纪80年代人口出生高峰期的居民进入婚育期，近年来的结婚登记人数迅速增长，房价也迅速上涨。另外由于各地经济发展水平不平衡，流入人口较多的城市房价上涨幅度更快，我们从三个人口流入较多的直辖市回归中得出了这样的结论，这说明人口流动带来了住宅购买力的流动。

（三）未来人口趋势与房价波动情况

我们的研究证实了过去十多年中国房价高增长的很大动因是结婚购房人口的上升，即人口出生高峰期的居民集中成家置业形成了买房的高峰，房价增长是需求推动型增长。2014年中国结婚登记率为19.03%，中国住宅平均价格为5933元/平方米；2000年这一数据分别为13.28%和1948元/平方米，房价的攀升与结婚登记率的上升具有共同的趋势，实证也说明了两者间的线性相关关系。

同样的道理，在出生高峰期的居民逐渐完成结婚买房的任务后。我们有理由相信，正如前文理论分析所预期的，随着人口出生低谷期居民进入婚育期，结婚登记人数会逐步下降，买房需求会随之下降，未来整体房价增长难以得到需求支撑。

根据2010年人口普查数据，过去数十年中国出生人口数量变化很大，1991—2000年出生人口有1.748亿人，此前1981—1990年出生人口2.28亿人，减少了5300多万人；而2001—2010年出生人口14641万人，较上一个十年减少2839万人。虽然人口政策已经放宽，但是理论界和实务界对生育率的提升并不乐观，未来人口出生率的提升相当有限。以2010年人口普查时估计的居民平均结婚年龄25岁计算，结婚登记人数从2016年起会逐渐下降，这会直接减少结婚住宅需求，加之城镇化推进空间的逐步缩小，全国范围内整体房价上涨趋势会放缓；而随着房价增速放缓，买房投资也将不再有利可图，对住宅的投资性需求也会显著降低，需求下降会从根本上缓解未来房价上涨的压力。

四、启示和政策建议

从全国整体来看，房价上涨压力不大，房地产业面临的更多是去库存的问题。但是需要指出的是，在地域空间上失衡的人口结构同样会影响房地产市场均衡发展，不同区域间房地产市场将呈现出冷热不均的态势。那些人口流出的省市，房地产市场将承受较大压力。而常住人口大于户籍人口的区域性中心城市如北京、上海市及其他区域性中心城市，由于外来人口安家落户的需求不断增长，未来房地产市场需求仍将比较旺盛。基于我们的实证研究结果，我们提出如下建议。

（一）科学预测人口数量、结构趋势，因地制宜制定房地产市场调控政策

当前，供给侧改革正在如火如荼地深入推进，房地产市场是供给侧改革的重要战场。与普通商品可以自由流通不同，基于房地产的不可移动性，并不存在全国统一的房地产市场，因此也不存在全国统一的房地产市场宏观调控政策。如何建立健全精准、科学的分区域房地产市场调控体系是政策难点。幸运的是，过去数十年的房地产结构、趋势变化在很大程度上可以通过人口数量、结构来测算；将过去的经验推演到未来，我们可以根据区域人口数量、结构特征科学把握该区域未来房地产市场供求基本特征，进而制定“一城一策”的宏观调控政策。

在需求增长放缓的背景下，多数地方房地产市场面临着去库存的问题，这些地方应该采取措施提升居民住宅需求满意度，如鼓励流动人口落户、鼓励开发商让利、探索公积金全国统筹使用政策等。在人口流动较多的区域中心城市，由于人口源源流入，未来住宅需求仍然会比较旺盛，这些地方应该实施增加住宅供给、抑制投资需求的宏观调控政策；相应地，对人口净流出城市，应立足于存量住宅资源的优化配置，提升、改革原有住宅居住质量，同时建立房地产市场危机预警机制，给予开发商必要的风险警示，防止新建住宅供给过剩，形成新的资源浪费。

（二）根据房地产市场变化合理规划政府收支预算

过去十多年房地产市场的繁荣，为地方政府带来了大量的土地出让金和相关的税费收入，如2014年全国土地出让收入达42606亿元。这些收入其实是人口红利带来的，这些收入在地方建设事业中发挥了重要作用。但是随着人口结构变化，未来房地产市场会进入低速增长状态，根据统计，2015年土地出让收入已大幅度下滑至33657.73亿元。土地出让收入是地方政府的重要收入来源，随着房地产市场需求的减少，地方政府的土地出让收入也会减少。在地方政府债务不断累积的背景下，土地出让收入减少有可能对地方建设带来压力。特别是在人口净流出的城市，未来房地产市场景气指数可能会持续下降，这些地方要未雨绸缪，开展前瞻性研究，减少对土地财政的依赖。

（三）关注房价波动引发的金融风险

过去十多年，房地产价格呈现普遍上涨趋势，很多购房者在银行信贷的支持下以按揭贷款方式购买住房。当购房需求减少、房地产价格不再上升时，如果购房者不是为了自住而是为了投资，房地产价格不再上升，购房者为了填补资金缺口往往会将房屋出售，需求本就不足，供给又大量增加，房地产价格有可能进一步下降；当房地产价格跌落到低于购房者的按揭贷款余额时，购房者有可能违约。大量违约者的同时出现会给金融体系带来灾难性的影响：很多贷款成为坏账，金融机构利润减少甚至出现大规模亏损，从而影响金融体系稳定。因此，金融机构应关注人口结构变化，把握房价波动趋势，防范金融风险。

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（责任编辑 秋 妍）