住房公积金抵押贷款违约风险管理

2017-02-04张芳

财经界·学术版 2016年23期

张芳

摘要：随着近年来购房潮的来临，广大年轻人想拥有一套住房都成为了奢望，由于住房公积金有着长期性、互助性、专项性的特点，住房公积金贷款被逐步认可和广泛的应用中。而住房公积金在为人们提供便利的同时也存在一定的风险，本文就公积金抵押贷款违约风险管理进行了科学分析和初探，分析原因，给出建议。

关键词：住房公积金抵押贷款贷款违约

由于社会经济不断发展，人民生活质量及投资理念逐步提高，城镇购置房屋率也在逐渐增加，在住房价格日日攀升的情况下，由于住房公积金有着“低息低贷”的优势，这使得绝大部分的人们需要借助贷款的资金方式实现购置房屋的愿望。

一、住房公积金的概述

（一）住房公积金的概念

住房公积金是职工及其所在单位共同缴存并用于购买住房的专项存储资金，全部归职工个人所有。

（二）住房公积金的适用人群

住房公积金的适用范畴：所有国家机关、企事业单位等其他相关单位都要为本单位所有在职员工建立并足额缴存住房公积金。

（三）提取住房公积金的方法

达到法定退休年龄的，或者已经办理了离职退休手续的；完全丧失行使能力的，并且单位与其终止了劳动合同的；已出境定居的公民；用于偿还自己购买的住房贷款；连续失业两年以上，家庭生活严重困难，人均收入低于城市最低收入的；在职的员工亡故，有其继承人或者有其受赠予的人。

二、住房公积金抵押贷款风险表现

一般在实施公积金借贷过程中主要涵盖了三个主体，依次是受托银行，住房公积金管理中心和借贷人。银行作为“受托人只收取相关手续费，不承担风险”，所以住房公积金的贷款风险实际上是由住房公积金管理中心独自承担。

（一）借贷人风险。借贷人具体面临如下风险：

信用风险，我国现阶段未建立完整的个人资信评估系统。无法及时准确掌握借款人实际情况的变动；支付风险，贷款过程中，借贷人在一定程度上预测走高自身的总体年收入，使得在将来还款时收入减少难以还贷；投资风险；借贷人贷款所购房时想投资获利时，当所购房屋贬值，贷款人就有可能难以还贷；失业风险。借贷人可能随时丧失经济来源；是意外风险，因意外事故造成丧失还款能力。

（二）担保方式风险。担保风险主要分为保证人风险和抵押物风险

1、担保人风险

担保人为自然人的，应该具有一定的完全民事行为能力以及代为清偿的能力。在实践贷款担保阶段中，假如不具有以上的相关规定，那么担保人在一定程度上就没有实质意义，也就是所谓的空头担保，风险性较大。二是保障能力风险，担保人属于贷款人获得债务履行担保的第三人，如果贷款人无法正常履行偿还原有债务的话，依据约定必须要担保人进行偿还以及履行义务，不过因为担保人的担保能力并不是固定的，因此其支付能力应该进行全面的把控，所以也在一定程度上出现风险。

2、抵押物风险

中心发放公积金贷款时，为确保自己的利益，都会要求将新购买的房屋作为抵押物来降低风险，但是，即便有抵押物，风险却仍然存在。而抵押物也会因为各种原因而降低价值，例如各种自然灾害、人为灾害等。

（三）项目风险

1、价格风险

价格风险是指房屋因为房地产市场供求关系出现一定程度的变更，在一定程度上会影响到贷款的正常回收。一是因为经济环境以及市场状况等因素，房屋市场价值下降，在一定程度上会影响到开发商销售，运用虚假购房合同套取贷款；二是随着经济环境以及房地产市场的不断变化影响下，房屋价格出现一定程度的下跌，借贷人会放弃贷款所购房屋，而另购新房。

2、开放商风险

开发商经营出现困难，难以完成项目；由于开发商是贷款资金的实际使用者，如果开发商将贷款金挪用，会造成项目建设资金的缺口。

3、楼盘的风险

楼盘市场地方偏差，户型结构不合理，销售困难，楼盘规划设计有缺陷、配套设施不完善，都会影响借贷人的还款意愿。

（四）流动性风险

当住房公积金缴存的增长而不能满足借贷需求时，就会产生资金缺失。

（五）经济风险

住房公积金贷款的利率、期限、个人住房贷款的违约率与宏观经济情况相关，如果宏观经济情况好的话，失业水平出现下跌，那么违约率也会出现下跌。

三、住房公积金抵押贷款风险的管理

（一）现阶段公积金中心违约风险管理模式

贷款初审阶段；贷款复审阶段；贷款操作阶段；贷款的检查与审计。

（二）当前违约管理主要存在的问题