论地役权

吕国朋

昆明理工大学，云南 昆明 650500



论地役权

吕国朋**

昆明理工大学，云南 昆明 650500

一、地役权概述

(一)地役权的概念

有关地役权的概念，学术界存在不同的看法。台湾学者认为“以他人土地供自己土地便宜之用的权利”①即地役权。笔者认为，地役权是指：为了实现对自己的不动产使用的权益，而双方当事人达成合意按设立在一方不动产上为对方提供便利的权利。使用他人土地的一方为地役权人，负有提供土地义务的一方为供役地人。当然，并不要求土地之间必须相邻，只要一方可以实现其所追求的权益即可。

(二)地役权的特征

1.从属性。地役权从本质上来说为用益物权的一种，这是毫无争议的。因此地役权必须以其他权利的存在为基础。从属性表现为两个方面：其一，其他法律关系的变动必然导致地役权法律关系的变动。需役地转让时，地役权终将难以幸免也得转让出去；其二，地役权不得脱离需役地而单独作为标的进行转让。如果没有需役地存在，地役权也就丧失“藏身之所”。如果需役地不存在也就无所谓地役权这种权利了，何谈“转让”二字？

2.不可分性。所谓不可分性是指地役权的权利及于需役地整体而不可分割，不因需役地或供役地的部分转让而减损其范围。地役权的不可分性主要是指：其一，地役权不因部分需役地的转让而受影响。换言之，即使需役地部分转让，地役权对转让部分仍然享有权利，其权利范围仍然是不变的，并且该种情形不受是否登记的影响。其二，供役地的部分转让不影响地役权的效力。供役地部分转让的，地役权人对该部分的受让人仍然享有权利，地役权对该受让人仍然具有约束力。

3.内容的广泛性。既然地役权作为用益物权的一种，其权利内容的具体表现形式有赖于经济生活的需要、当事人的需求。由于社会生活的纷繁复杂，当事人对地役权的约定可能不尽相同，类似于：取水、眺望、通行、采光等，可谓“不胜枚举”。同时，由于法律没有明确地役权的范围，更加增加了这种不确定性。当然，我们并非希望法律对此进行详尽的规定，也正是基于该特征。

二、地役权与相邻关系

从某种程度上看，二者具有一定的相似性，但二者毕竟是两种不同的制度。虽然二者都是存在于不动产之间的权利，但为了充分发挥不动产的利用效率，很有必要对两者进行区分。

(一)产生原因不同

按照当前的观点：相邻关系为所有权或使用权的当然扩张，产生于法律的直接规定。当事人一方享有不动产的所有权或者所有权，在其行使权利的过程中必然伴随相邻各方的容忍义务，无需当事人之间订立约定，当事人即可主张相关权利。地役权则是相邻双方权利人基于自由意志而订立合同所产生的，如果没有合同约定则只能享有法律规定的相邻关系权利。

(二)权利类型不同

相邻关系作为所有权扩张的结果，并非一种独立存在的民事权利。我们知道，相邻关系的产生以所有权或使用权为基础。所有权的消灭必然导致相邻关系的消灭，因而相邻关系不能脱离所有权而单独存在。然而地役权则是一项独立的民事权利，本质上其属于用益物权的一种表现形式。地役权的产生是基于双方自由意志的产物(合同)，因此属于独立的民事权利。此外，相邻关系由于前面所述的产生原因，因此无须登记；反之，地役权无论产生还是对抗效力都必须登记。

三、地役权的新发展

社会的发展使得地役权的主体不能再是单一的形式。为了与社会经济相适应，地役权的主体不应局限于土地所有人。同时，“租赁权的物权化”现象凸显的社会现实(如：买卖不破租赁、土地租赁权的登记效力等)，使得土地租赁权人成为地役权人变成一种可能，其他国家法律就承认土地承租人成为地役权主体这一事实。不动产所有人等为使自己的不动产使用更加便宜，的确可以通过合同之债来实现，但毕竟债权具有相对性这一缺点。对于地役权人来说，这种交易风险必须纳入考虑的范畴，增加了交易的不确定性，不利于市场经济的发展。因此，允许土地租赁权人成为地役权主体，在理论和实践中具有重大裨益。

四、我国地役权制度的完善

(一)扩大主体范围

值得注意的是，对于承租人是否可以成为地役权的主体这个问题，我国法律显然绕开了这个问题(事实上就是没有规定)。如前所述，随着经济社会的发展，承租人成为地役权的主体并无不妥，承租人作为最直接的利害关系人，将其作为地役权的主体可以更好的保护其权利，而且不动产承租人设立地役权后，不一定会损害到所有人的相关利益。综上所述，笔者认为地役权的主体除了不动产所有权人和建设用地使用权人等外，承租人是否可以作为地役权的主体也值得思考。况且多元化利用土地的思想更符合社会发展的趋势，更能满足人们的生产需求，实现资源的最大化利用。

(二)扩大客体范围

如前所述，各国立法对传统的地役权制度进行了一定的改进。将地役权的客体界定为不动产，那么建筑物当然也须包含在内。通过社会生活我们可以发现，将建筑物作为地役权的客体将更加丰富地役权的内容，使地役权制度的初衷(方便人们生产生活的需要)得以彻底体现。同时，将建筑物作为地役权的客体可以实现建筑的充分利用，还可以优化资源配置，节约社会资源。如前所述，鉴于一些经济活动参与者的资金实力，同时由于土地和建筑的高昂价值，将建筑物作为地役权的客体，可以减少相关投资者的成本，鼓励社会成员积极创业，促进社会实体经济的良性发展。

此外，江平先生也认为；地役权的客体不仅仅限于土地，也应当把建筑物包括在内。然而，我国立法却仅规定土地为地役权的客体。这实乃立法上的一处缺陷，也是我国地役权制度尚需完善的地方。笔者认为，我国地役权制度的规定，可以借鉴相关国家的做法，将建筑物作为地役权的客体，从而扩大地役权的客体，同时扩大主体范围(将承租人作为地役权的主体)，这样的制度安排将更有利于地役权的实现，以及解决因地役权而引发的不动产纠纷问题。

[ 注 释 ]

① 谢在全.民法物权论(上册)[M].台湾三民书局，1990：508.

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1006-0049-(2017)03-0133-01

**作者简介：吕国朋(1990-)，男，汉族，云南昆明人，昆明理工大学法学院，民商法专业硕士研究生，研究方向：知识产权。