承租人优先购买权浅议

□文/王冰洁

（东北财经大学法学院 辽宁·大连）

［提要］ 承租人优先购买权制度始于古罗马时期，是一项历史悠久的法律制度。本文立足于承租人优先购买权制度的基础理论，结合现有法律规定，分析承租人优先购买权制度的不足之处，并提出相应的解决对策。

近年来，我国经济发展取得了举世瞩目的成绩，城市化进程也不断加快。城市化进程的加快，促进了房地产行业的蓬勃发展与房价的一路攀升。从宏观方面来讲，确实有利于国家的经济发展，但是也使得许多普通老百姓对于高昂的房价望而却步。因此，越来越多进城务工、就业或者求学的人们选择租房生活，房屋租赁关系愈加普遍。在房屋租赁关系中，承租人相较于出租人而言处于弱势地位。为了保障承租人的合法居住权益，维护社会秩序的稳定，承租人的优先购买权制度应运而生。

一、承租人优先购买权概述

（一）承租人优先购买权的概念。欲明晰房屋承租人优先购买权概念，需要以优先购买权概念为基础，明确其概念对于理解承租人优先购买权的相关问题起着举足轻重的作用。

优先购买权是指在法律规定的范围内，特定的民事主体在符合特定条件时，优先于某些人购买特定财产的权利。王泽鉴教授认为，优先购买权就是特定的主体依据法律规定或者当事人约定，在财产所有者出卖其动产或者不动产时，享有依照同样条件优先购买的权利。根据王泽鉴教授观点可知：优先购买权的权利主体必须是特定的人；行使优先购买权的依据既可以是法律规定也可以是当事人的约定；优先购买权的义务主体是财产所有者；优先购买权针对的对象既可以是动产也可以是不动产；权利人享有的是在财产所有者出卖该财产时依照同等条件优先购买的权利。

通过对优先购买权的概念进行分析，对于我们理解承租人优先购买权的概念具有指导意义，由此我们可以得知房屋承租人的优先购买权是指房屋的出租人即房屋的所有权人，在出卖该在租房屋时，必须在合理的期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有先于他人购买的权利。

（二）承租人优先购买权的特征

1、法定性。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第726 条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条文明文规定了承租人享有优先购买权，即法律赋予了承租人以优先购买权，故该权利属于法定权利，而不是意定权利。因此，承租人只要在符合法律规定的情形下就可以行使其优先购买权，而不必以房屋租赁合同中的约定为依据。此外，出租人也不得在房屋租赁合同中约定排除承租人的优先购买权。

2、特定性。首先，行使房屋优先购买权的权利人只能是在出卖房屋时该房屋的承租人；其次，房屋承租人行使优先购买权的对象仅限于其所租赁的房屋，而不能将这项权利蔓延至出租人拥有的其他房屋；最后，房屋承租人只能向房屋出租人主张该项权利，并且不得对抗已经取得该租赁房屋所有权的善意第三人。

3、权利行使的局限性。“凡权利皆受限制，无不受限制的权利。”虽然为了保障承租人的居住利益，法律赋予了承租人优先购买权，但是同时对于该权利的行使进行了必要的限制。《民法典》第726 条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”该条文对于房屋承租人行使优先购买权进行了如下限制：一是承租人行使优先购买权必须受到“同等条件”的限制。对于同等条件的判断，要结合房屋的转让价格、价款履行方式及履行期限等因素综合认定。二是即使在满足同等条件的情况下，如果某些特定的主体主张购买时承租人便不具有优先购买权。即房屋按份共有人的优先购买权可以对抗承租人的优先购买权；当出租人将房屋出卖给近亲属时，承租人也不得行使优先购买权。三是承租人行使优先购买权有期限限制。承租人应当在合理期限内行使优先购买权。出租人欲出卖房屋，必须在合理期限内通知承租人，承租人在合理期限内不提出购买则优先购买权消灭。

4、权利的不可转让性。房屋承租人优先购买权具有一定的人身依附性，即该权利不得转让、不得继承。由于该项权利为了保障承租人权益而对于出租人设置了合理负担，一定程度上违背了民商法的意思自治原则，因此权利主体范围不可过于宽泛，只能限于承租人，即优先购买权不得通过转让、继承的方式转于他人。

（三）房屋承租人优先购买权立法现状。1983 年，国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》率先确定了房屋承租人在同等条件下享有优先购买权；1999 年，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）正式在民事基本法律中确立了房屋承租人的优先购买权，将其作为一项民事基本制度；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21～24 条更加细致地规定了承租人的优先购买权制度，使其更加完善；在于2021 年1 月1 日正式实施的《中华人民共和国民法典》第726～728 条规定了房屋承租人的优先购买权，立法再一次予以确认。

二、房屋承租人优先购买权制度存在的不足

（一）次承租人是否享有优先购买权不明确。在司法实践中，房屋承租人把租赁的房屋转租给次承租人的情形屡见不鲜。《民法典》第716 条和718 条规定了承租人可以在征得出租人明确同意的情况下或者在推定出租人同意的情况下将房屋转租给他人。即法律赋予了承租人转租权，然而并未明确规定转租关系中的次承租人是否享有优先购买权，学界、实务界对转租关系中的次承租人是否享有优先购买权也争论不休。法律规定的转租情形包括合法转租（被出租人允许的转租）与非法转租（未经出租人允许的擅自转租）。通过结合司法实践情况和理论界的通说观点，普遍主张在非法转租情形中，次承租人即使满足了房屋承租人行使优先购买权的所有要求，对该租赁房屋也无权主张行使优先购买权。然而，对于合法转租关系中的次承租人是否享有房屋的优先购买权，法律未予以明确规定，理论界也未能达成一致意见，实践中裁判结果也相差很大。在立法上没有清楚地规定次承租人是否享有优先购买权，以致在司法实践中会出现同案不同判的情形，既不利于保障次承租人的合法权益，也有损司法权威和公信力。

（二）承租人行使优先购买权的“同等条件”不明确。“同等条件”是指当房屋的出租人想要出卖该房屋，承租人与第三人都有购买意愿时，只有当承租人提出的购买条件和第三人完全相同时才能够获得优先购买该租赁房屋的资格。即如果承租人想要行使房屋的优先购买权，他提出的购买条件必须和第三人提出的购买条件完全等同，否则就无法行使该权利。如果立法没有设置“同等条件”这一限制，承租人提出的购买条件与第三人提出的条件相比明显不利于出租人，在这种情况下如果仍然允许其行使优先购买权，不仅违背了交易的公平正义，也会损害出租人的合法利益。设置“同等条件”是为了限制承租人、防止承租人恶意主张优先购买权而侵犯出租人与第三人的权益，以此来平衡承租人、出租人以及第三人之间的利益，在承租人优先购买权的行使过程中起着非常重要的作用。然而，我国当前立法对于“同等条件”的规定较为模糊，导致该制度在实践中难以运用。

三、房屋承租人优先购买权制度完善建议

（一）立法明确次承租人享有同等的优先购买权。首先，法律赋予了承租人以合法转租权，则次承租人理应取得承租人所享有的全部权利，承担同样的义务，认定次承租人享有优先购买权符合立法原意，符合了法律公平正义的价值追求。承租人的优先购买权制度创立之初就是为了保护在房屋租赁关系中处于相对弱势的承租人，保障其合法居住权益。而在转租关系中次承租人相较于承租人而言更是处于弱势地位。在现实生活中，承租人以低价承租、以高价转租给次承租人的情况非常常见。现行法律规定房屋承租人的优先购买权的目的是保护房屋租赁关系中弱势一方的利益，按照“举轻以明重”，次承租人当然应该享有优先购买权。其次，法律规定承租人优先购买权制度的初衷是为了保护承租人的居住利益，维护社会秩序。而在转租关系中，实际占有并使用该租赁房屋的是次承租人，因此法律应当保护的是次承租人的稳定居住利益。立法明确规定次承租人享有优先购买权有利于保障次承租人的合法居住权益，维护社会关系的和谐稳定。

（二）明确承租人优先购买权的“同等条件”。现行立法有必要对“同等条件”进行准确、合理的界定，对“同等条件”进行界定需要均衡保护出租人、承租人以及第三人的利益。交易价格是房屋买卖关系中的重中之重，因此认定“同等条件”首先应当立足于房屋的交易价格进行判断。在房屋转售过程中，要保护房屋所有人的利益，因此房屋承租人的购买价格不得低于第三人。除此之外，还应当结合交易方式、支付方式和履行期限等因素来综合判断“同等条件”。

四、结语

房屋承租人优先购买权制度在房屋租赁关系中发挥着重要作用，该制度不仅有利于保护承租人居住利益的稳定性，还有利于维护交易的公平正义和社会秩序的稳定。虽然目前我国立法在该制度上还存在一些不足之处，但并不能否认其存在的价值，而是应该正视不足之处，不断完善与发展这项制度，使其在房屋租赁关系中更好地发挥其积极作用。