房产委托公证的潜在风险及防范策略探讨

2017-01-27王元祥

职工法律天地 2017年6期

关键词：委托书公证人员受托人

王元祥

（045200 山西省平定县公证处山西平定）

房产委托公证的潜在风险及防范策略探讨

王元祥

（045200 山西省平定县公证处山西平定）

作为房产所有权人在申请办理房产委托公证的过程中，其房产委托行必须使用书面形式。房产所有人在公证的过程中可以使用公证机关所制定的标准化的房产委托书，也可以自行拟定房产委托公证书。本文通过分析房产委托公证的潜在风险，并提出相应的解决对策，有利于较好的规避房产委托公证中的风险。

房产委托；公证风险；防范策略

所谓房产委托公证主要是指委托人将房屋的出售、出租和抵押等事项授权于受托人办理的具有一定法律意义的文件。其中，当前国家关于房产委托公证制定了《民法通则》和《公证法》，有利于保障房产所有权人的权益[1]。根据相关研究表现，在委托书中应该涉及到委托人的具体信息。当前房产委托的发展前景较好，有利于改善当前人们的生活水平。

一、房产委托公证存在的潜在风险

1.委托人的风险

从法律层面上分析房产委托公证行为，只是属于单方面的民事行为。在经过授权之后的受托人可以在委托的期限内办理相关的事宜，具有一定的代理权。但是，如果受托人在这个时间段里，在委托人并不知晓的情况下将一房二卖或者一房多卖，并在拿到巨款之后便逃跑，这样钱虽然并不是委托人拿的，但是委托人同样需要承担违约赔偿的民事责任。

2.公证机构存在的风险

一部分委托人不承认自己办理过委托书公证。例如，张某在进行房产委托公证的过程中不承认自己在委托书上签过名。这种情况将在一定程度上影响风险公证机构的社会形象和社会地位。

3.公证机构和相对人存在的风险

委托人利用假房产证来骗取公证机构委托书的公证，也就是冒用产权人的配偶来骗取委托书的公证。这样不但容易影响公证机构的公证工作，而且还很容易给相对人造成严重的损失和影响[2]。例如，一个电视栏目曝光了某公司总经理的妻子，利用不合法的房产证抵押贷款了150万元。

4.买房人存在的风险

一部分中介公司抓住房产委托书法律问题的漏洞，所以在委托期限里受托人需要注意的风险是较多的。尤其是在房产委托公证的实际操作过程中，当受托人已经将房款交付给委托人之后，但是由于房产权却没有过户，而利用这种房产变化的情况来判断房产权的属性。简单的来讲，就是在房产委托的期限里，如果卖方再次将房屋拿去抵押或者出售，这样就算是卖方将房屋的两证都转交给买方，而卖方可以因为没有过户进行证件遗失声明，这样在买方不知情的情况下，便可以成功申请房产证件的补发。这样卖方便可以在拿到房产证件之后将其过户给其他人，导致受托人在整个过程中出现两手空空的局面。

委托方和受托方从本质上讲就是买卖的关系，而只是在房产委托公证办理的过程中是委托和代理的关系。当卖房人在进行房产交易手续的办理结束之后，可以直接将房款收回；当安排委托人进行买卖的过程中，其房产交易价格可以稍作提高，并在收回房款之时将事先讲好的交易款转交给受托人，而其余的房产交易费用则根据相关法律规定应属于委托人。

二、房产委托公证的潜在风险的防范对策

1.准确鉴定委托人的民事行为能力

我国相关法律明确规定了：“18周岁以上的公民即为成年人，具有完全的民事行为能力，在满了16周岁而不到18周岁的公民，可以完全凭借自己的劳动取得收入来源的，也可以视作是具有完全民事行为能力的人”。当受托人在接受房产委托的过程中，需要注意委托人是否具有完全的民事行为能力。如果委托人并不具有完全的民事行为能力，则应该立即拒绝，避免在之后发生不必要的纠纷。

2.认真核实委托人签名及盖章的真实性

房产委托公证书是具有一定的法律效益的文件，其里面应该涉及到委托人的签名及盖章，所以应认真核实委托人的签名及盖章的真实性。委托人必须要本人持自己的有效证件在公证人的面前在委托书上签上自己的名字，并需要进行具有一定法律效益的盖章。如果一些委托人没有自己的公章，便需要按下自己印有红色朱砂的指印[3]。如果委托人并不认识字，或者病危没有行动能力和聋哑人，公证人员应该实时将与委托人之间的谈话内容拍摄下来，用于日后的取证。

3.查实委托事项的合理及合法性

在进行房产委托的过程中，应该保证委托的房产具有转让和出售的法律依据。但是，在房产的实际委托过程中，公证人员无法对异地的房产进行核实，所以只能够根据房产证的原件和复印件来进行证明，这样便无法准确的确定委托人对委托的房产是否具有所有权。同时，从某种意义上讲，房产委托书公证并不能够保证委托事项的真实性，所以通常公证人员在处理房产公证书的过程中都会做出相应的提示，即要求去房地产管理部门进行核实。

4.查实委托权限及期限的合理性

房产委托期限和权限主要是对当前转委托来讲的。针对一些能够进行转委托的房产委托书，其不管是期限和权限都不能够超过原来房产委托的期限和权限。

5.国家应出台相关法律法规

在当前我国所出台的《公证法》中明确规定了告知义务。因此，在房产委托的实际过程中，不管是委托人还是受托人都必须明确各个事项。同时，房产委托公证人员应该将房产委托公证之后可产生的法律效益告知当事人。如果当事人进行深入追问，房产委托公证人员也需要一一进行解答[4]。

6.明确最终买房人

在房产委托公证的过程中，应该明确了解最终的买房人、明确受托人，从而有效减少重复委托可造成的经济损失。因为当每委托一次之后，则可以逃掉一次契税，从而给国家造成一定的经济损失。因此，明确最终买房人则可以在一定程度上减少一些为了谋取不正当利益的机会，从根本上抑制炒房的现象。