关于房地产委托书公证的几点思考

摘 要 正确理解房地产委托书公证的内容，正确适用房地产委托书公证的办证依据和办证规范，全面掌握房地产委托书公证中的一些注意事项，公证员要不断积累办证经验，不断提高专业素养，提高专业能力，从源头上确保公证质量，避免办证风险的发生，减轻公证员的执业压力。

关键词 房地产 委托书 公证 依据 注意事项

作者简介：刘义锋，山东省东营市河口区司法局，三级公证员，研究方向：公证实务操作。

中图分类号：D926.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.12.042

授权委托书公证是公证业务领域的常青树，历经几十年长盛不衰。授权委托书公证为我国百姓办理相关事务提供了极大的便利，并有效预防纠纷的发生，为我国经济社会的健康有序发展提供了有力保障。近几年，随着我国房地产市场的持续升温，全国各地业主办理房地产委托书公证业务的越来越多，房地产委托书公证在公证机构年办证数量中的占比越来越大。近期房地产委托书公证引发的新闻事件，把公证推向了社会舆论的风口浪尖，成为新闻媒体关注的热点。房地产委托书公证暴露出来的问题引起了证界的深刻反思，上级主管部门对此更是三令五申。房地产价值大，公证书出现问题影响大，公证员办证压力大。怎样有效解决房地产委托书公证所面临的问题和降低房地产委托书公证风险成为全国公证员研究的重点课题。房地产委托书公证业务是个看起来简单而操作起来繁杂的业务，虽然主管部门对此出台了部分规范性文件，但是公证员在实务中如果不注意细节的处理，可能会使公证书出现瑕疵。执业公证员在办证过程中既要重程序，又要重实体，严格遵守执业规范，不断提高执业水平，积累办证经验，尽到审慎的审查核实义务，规避风险的发生，减轻执业的压力，制造出一份合格的公证书。

一、房地产委托书公证的内容

中国公证协会于二○○八年制定的《办理房屋委托书公证的指导意见》第二条规定：本指导意见所称的房屋委托书是指委托人为了授权他人代为办理房屋的购买、出售、互换、继承、受遗赠，租赁、抵押等事宜面单方签署的法律文书。根据我国民法通则的规定，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人簽名或者盖章。根据上的规定，结合实际情况，房地产委托书公证就是指依法设立的公证机构根据法律、行政法规的规定和当事人的申请，依照法定的程序证明委托人的房地产委托行为以及委托人签名和签署日期的真实性、合法性的非诉讼活动。根据近期司法部发布的《五不准》通知要求，公证机构不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证时，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。不准办理具有担保性质的委托公证。公证机构、公证员在办理涉及不动产处分的委托公证时，应当严格审查申请人的真实意思表示，审查其与受托人是否具有亲属关系，不得办理名为委托实为担保，或者可能存在担保性质的委托公证。

二、房地产委托书公证的办证依据

目前，涉及房地产委托书公证的法律依据主要是《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国公证法》两部大法。民法通则规定代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。公证法规定：根据自然人、法人或者其他组织的申请，公证机构办理下列公证事项：（三）委托、声明、赠与、遗嘱。上述两部法律为办理房地产委托书公证提供了法律支持和保障。同时司法部《公证程序规则》和中国公证协会《办理房屋委托书公证的指导意见》对房地产委托书公证的办证规则也作了非常明确的规定，对公证员办证起到指引和引导的作用。公证员在办证过程中要严格遵守上述法律的规定和办证规则，确保自己出具的委托书公证的真实性和合法性。

三、办理房地产委托书公证应注意事项

（一）注意分辨当事人身份的真假，防止冒名顶替

在出售、互换、抵押等处分房地产的委托书公证中，当事人身份真假的辨别是办理该项公证事项的关键环节。如果当事人人证不符，公证员没有审查出来，按照公证法的规定要承担相应的法律责任。我国公证法明确规定公证机构及其公证员因过错给当事人、公证事项的利害关系人造成损失的，由公证机构承担相应的赔偿责任；公证机构赔偿后，可以向有故意或者重大过失的公证员追偿。为了有效杜绝冒名顶替事件的发生，公证员在执业过程中务必要做到以下四点：

一是望，就是看来访当事人的言谈举止。当事人办理房地产委托书公证事项时，现场表现神态各异，有的一言不发，形同路人，有的表情紧张，答非所问，有的情绪激动，要求马上出证……。公证员要留意观察当事人及随行人员的一言一行，从细节中发现问题，重点问题重点审查，重点询问，重点核实。同时公证员要重点比对人证是否一致，对来访人员的五官、头型、发型，面部的特殊标记与其居民身份证进行比对，如果当场不能确定真假，可以对当事人和居民身份证进行拍照，出证之前对二者进行认真的观察，如果自己看花了眼，也可以让其他公证人员帮助识别，及时发现问题，及时采取措施。

二是闻，就是倾听来访当事人的言论。当事人办理委托书公证时很少是单枪匹马，有的是夫妻双方来，有的是和其他当事方一起来。公证员要重点倾听他们之间的对话交流，从他们之间的交流中发现蛛丝马迹，发现问题重点核实。

三是问，就是对当事人和相关人员进行询问。在对当事人及相关人员进行询问时要分别进行，防止他们之间相互掩护。问在识别当事人真实身份中至关重要，本公证员在公证实践中通过问而识破多起冒名顶替人员。公证员如果询问当事人的公民身份证号，公民身份号码很好记，假的当事人如果提前做好准备很难识破。公证员可以问当事人的生肖，根据户口本问当事人几个孩子，孩子的名字和出生日期，根据结婚证问当事人的结婚日期。如果当事人能够正确回答，且当事人与相关人员的谈话能够相互印证，则符合办证的要求。

四是切，在望、闻、问之后，对于委托人的真實身份，公证员就得做一个判定：当事人是否为本人。是假的，公证员要对其进行严厉警告，如果当事人坚持不走，公证员可以选择报警；是真的，公证员按规定办理房地产委托书公证。

上述望、闻、问、切并不是办理每项业务时同时具备，如果一眼就能识别当事人的真实身份，就不需要闻和问了，承办公证员可以在实践中灵活掌握。

（二）注意辨别权属证书的真伪

在办理出售、互换、抵押等处分房产的委托书公证时，公证机构要对权属证书进行书面审查，如果怀疑权属证书的真伪时可以通过不动产登记主管部门进行核实。公证机构要加强与不动产登记主管部门的沟通和联系，与不动产登记主管部门建立长期协作机制。现在不动产权属登记基本实现联网，上网查询非常方便，一个电话就可以知道权属证书是否真的，该房产有是否抵押，该房产的共有人有哪些。如果房地产属于外地，可以委托外地公证机构协助核实。

（三）注意审查当事人的民事行为能力

根据我国民法通则规定，不满八周岁的未成年人和不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，八周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，无民事行为能力人和限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理。公证员在办理房地产委托书公证时如果涉及到无民事行为能力人和限制民事行为能力人时，由无民事行为能力人和限制民事行为能力人的法定代理人作为委托人，且不能侵害无民事行为能力人和限制民事行为能力人的合法权益。对于未成年人的判断，根据当事人提供的身份证、户口本或者出生证明等书成材料可以判定。对于有精神障碍的特殊群体，公证员通过与其交谈，看其是否能正常表达自己的意思。无法正确表达自己的意思的精神障碍人、植物人、老年痴呆等特殊人员，公证员应建议利害关系人向人民法院申请宣告其为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，等监护人确定后，在不损害上述特殊人员利益的情况下，再为其办理房地产委托书公证。根据上级主管部门的要求，老年人办理出售、互换、抵押等处分房产的委托书公证时，要求其子女共同来公证处办理相关手续。

（四）注意审查共有房地产的处分

办理上述公证时，公证员切忌追求效率，简化程序，在共有产权人应该全部到场而没有到场的情况下为当事人出具公证书，以免引起纠纷，影响公证机构的威信和公信力，损害公证机构的社会形象。办理处分共有房地产委托书公证时，公证员首先要审查共有房地产的共有人。新版不动产登记证对于房产的共有人记载的很明确，一些老版的房地产证，房地产登记在一人名下，隐性共有人并不在房产证上体现，公证员对于老房产证要注意审查其房产的隐性共有人，认真核实房产的共有人。公证的作用就是预防纠纷，在出售、互换、抵押等处分房产的委托书公证中，为了预防纠纷的发生，公证员原则上要求房产共有人共同到场办理委托书公证，但是也要具体问题具体分析，不同情况区别对待，不能一概而论，搞一刀切。一种情形是共有产权人都需要办理委托且委托人在同一城市居住且距离不远，这种情况就需要委托人共同到场办理委托公证手续；一种情况是共有产权人都需要办理委托公证手续，但委托人不在同一城市居住且距离遥远，那么委托人就近办理委托书公证手续，无须一方到另一方在同一个公证机构办理相关手续，增加不必要的麻烦，浪费财力、体力；一种情况是共有产权人其中一部分人需要办理委托书公证手续，另一部分人不需要办理委托书公证手续，当事人自己亲自到不动产部门办理相关手续，这种情况没有必要要求所有的共有产权人都到公证机构办理委托书公证手续，给当事人增加不必要的负担。

（五）注意办证材料的收集和留存

公证机构、公证员要注意收集在办证过程的资料，因为办证资料是出具公证书有力的证据支持。如果把公证书比作一件产品，那么公证资料就是产品的零件，产品合不合格，零件至关重要。对当事人拍照的照片的原件、录像的原件资料，提取当事人的指纹的资料都要注意留存归档。收集当事人的指纹时要符合相关要求，要全面提取，防止将来出现纠纷时鉴定不出来。对当事人拍照时不仅当事人的面貌要清晰可辨，法律文书的内容也要清楚，要拍当事人在法律文书等资料上按指印时影像。不会写字的要进行拍照。承办公证员在办证过程中注意细节的处理，细节决定成败。