对委托公证的探讨

摘 要 近年来，房产委托书公证作为房屋过户的直接依据，被不动产局采纳，其使用率高，涉及面广，成为公证部门的常规业务，但委托书公证的法律后果、重要性，风险相较于房屋买卖、赠与、继承往往更隐蔽、更容易被忽略，而未引起公证员的广泛重视，从而带来风险隐患，本文剖析委托公证的风险和安全隐患，旨在找出参考性解决思路。

关键词 公证 委托书 风险

作者简介：李鹭红，山东省莱芜市中信公证处，研究方向：民商法、婚姻家庭继承法。

中图分类号：D926.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.08.192

一、房产委托书公证的法律后果

房屋委托书是指委托人为了授权他人代为办理房屋的购买、出售、互换、继承、受遗赠、租赁、抵押等事宜而单方签署的法律文书。房产委托书公证是委托人向公证机构提出申请办理房屋委托书公证，公证机构依法出具公证书的过程。委托授权行为是指被代理人将代理权授予代理人的行为。委托授权行为一经做出，只要被代理人作出接受授权的意思表示，代理人就享有了代理权，委托行为即发生法律效力，被委托人行使的全部职责和责任都将由委托人承担，被委托人不承担任何法律责任。在房屋处分方面的委托一旦做出房屋的所有权就面临转移，房屋所有权的占有就脱离了所有人的实际掌控，《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故出售、变更过户的委托一旦做出，受托人一旦代委托人行使委托处分房屋的变更过户的权利，房屋所有权就直接发生转移，而无须委托人经手。

二、 委托书公证的风险剖析

1.委托书作为单方法律行为与双务合同相比成立时更简单、便捷，故风险也更大。委托书是单方法律行为，单方行为单方就能做出，不需要他人参与意见，做出此行为没有制约，没有约束，考虑问题难免草率、，对于法律后果认识不全面，有考虑不周之嫌，从自身真实意愿出发，决定做出相对容易，便捷，没有双务行为有通过双方充分磋商，明晰厉害关系，和讨价还加的过程，责任义务明確，且法律关系有平等、等价有偿的考量。

2.受托人身份的风险，现阶段二手房买卖，多委托中介机构帮助出售，存在着中介机构良莠不齐，管理不规范，利益驱动下的许多变通，不确定性的风险，且许多中介机构为了运作方便，在委托人不能了解其法律后果的情况下，通常由卖房人直接委托中介机构的工作人员，变成了对个人直接的委托，人的灵动性大，且中介机构工作人员专业素质低、流动性强，稳定性差的风险，加大了信任危机，信誉风险。

3.委托过程缺乏制约，往往一次性全部委托，失去了卖房过程对房屋的掌控权，委托人不知买受人是谁，房屋买卖价款是多少，是否重复买卖等，导致委托人在不知情的情况下房屋已经出售甚至有违法的风险，房款迟迟不到位的风险。

4.房产委托公证中委托人的风险，委托他人代为行使委托行为的前提要件，是受托人的信誉、委托人对其的信任度，受托人的办事能力，处理突发状况，解决问题的能力，由于委托人对委托行为的不确定性，对法律后果没有充分认识，对受托人没有慎重选择，致使委托人做出委托随意，撤销委托任意，导致一房二卖的风险，这些都会增加房产委托公证的风险。 在撤销委托的过程中，还存在着善意撤销委托的风险与恶意撤销委托的风险，善意撤销委托是指委托人出于善良的愿望，对法律关系不确定情况下做出的撤销行为，给受托人和买受人造成损失的行为，恶意撤销委托是指委托人利用委托书的形成，和撤销委托的过程，打时间差，为了不法目的，行使的不法行为。致使不明真相的人遭受财产损失。

5.委托人没有委托资格导致委托风险。现实生活中，非房产所有人以房产所有人的名义出具委托的行为，例如父亲代替儿子委托，丈夫代替妻子委托等，还有多次买卖未过户，在进行二手房交易的时候为了逃税或者其他原因，不遵循正常的交易手段进行交易，导致委托书不能使用、或使用错误，给使用单位和相关部门带来风险。

三、 风险防范措施

1.审查当事人的委托资格。首先审查当事人的身份，法人委托的 通常通过法人营业执照、组织机构代码证，税务登记证、法定代表人身份证明等有效身份证件审查当事人是否为符合《民法通则》第五十五条规定的合法的法人资格。自然人委托的，审查自然人是否为完全行为能力人， 通过审查当事人的年龄，是否是18周岁及以上的公民 ，16周岁及以上但不满18周岁的公民，是否以自己的劳动收入为主要生活来源的，六十、七十以上的老年人是否是身体健康、无其他疾病，等拥有完全民事行为能力的人。 审查当事人的精神状态，表达、沟通能力，对法律行为的认识清楚，有无重大误解或被胁迫、被欺诈。不能到公证处办证的，审查不能亲自到公证处办证的合理理由，有无医院的健康状况证明，头脑清醒能自主表达意思的证明、必要情况，要求当时人除医院出具证明、最好有司法鉴定，防止亲属“代替”、“代劳”。

2.审查意思表示。看委托人对委托书内容是否清楚，明晰，委托条款是否具体、明确、委托权限是否界定清楚，对每一条款可能产生的法律后果是否充分认识，审查当事人做出房产委托的意思表示，是基于自身利益出发、方便自身生活需要，是充分了解自身需求真实自愿作出的委托，无胁迫或欺骗或重大误解。在办理老年人委托，特别是子女陪同来办理的，委托处分其房产公证时，要求陪同人员回避，公证员与委托人单独沟通，问明老年人是否知道这是公证处，来公证处的目的，引导当事人、自发自愿的表达其诉求，说明其办证目的与原因。最好进行录音、录像，以确保老年人的合法权益得以维护。

3.审查委托的权属。委托书的权限界定的是否清楚，是委托人能否顺利行使委托行为，保证其合法权益得到实现和受到法律保护的前提和基础，委托他人办理委托事务，委托人首先要明确委托权限，即委托人清楚知道需要受托人完成什么事，达到什么标准，完成到什么程度，权限设置恰到好处，不会有歧义，尤其是房产方面的委托，还应该符合程序。处分房产的委托涉及国有企业的，要看是否有国有资产管理部门的审批意见。涉及有限责任公司的，审查是否通过股东会决议，涉及股份有限公司的，是否履行证监会要求的披露程序，涉及自然人的委托处分共有房产，审查共有人的意思表示，明确告知单方委托不能达到其处分房屋的结果，建议分别委托，或共同委托。

4.审查委托书内容。我们收集的材料，制作了谈话笔录，是对出具委托公证书的支撑，委托书的目的和用途是公证审查委托书内容是否明确主要要件，审查目的和用途，先审查使用单位，委托书的内容是否得到使用单位的认可，表述的是否清晰、明确，使用的专业术语是否符合使用单位的需要，使用单位的名称是否准确、无误，杜绝简化用语。 在办证中常遇到委托书表述不准确，对委托事项、权限交待不清楚，当建议修改时，委托当事人还可能说没关系，对我们的意见不予理睬。对这样的委托书我们应该向当事人讲明原委、陈述有可能引起的不利的法律后果，如当事人执意不改，而当事人的主张又不违法，我们应根据《公证程序规则》的规定，将上述告知过程及告知修改内容祥细地记录在案，让当事人签字予以确认。

5.审查委托人签名及盖章的真实性。 房产委托必须以书面形式才产生是具有法律效益的有效文书，口头形式不行，房产委托必须委托人亲自申请，不能委托他人代为申请，房产委托书必须由委托人亲自做出，故委托人必须亲自在委托书上签名及盖章（或指印），确保其委托书真实有效性。故公证员必须审查委托人的签字、盖章和按指印的過程，委托人是在公证员监督下在委托书上签字、盖章和按指印的对于不识字的老年人、病危无法动弹的病人，亦或者是盲人及聋哑等，公证员需收集指印，对老人申请公证的过程及与公证员沟通、交谈公证事项及阐述委托书内容，出具委托书，在委托书上按指印的过程，及委托人指定的代笔人代为签字的过程，进行录像、拍照。

6.审查委托书的合法性。在房产委托公证的办理过程中，由于委托公证的公证管辖地是行为发生地，而非不动产所在地，这给公证审查委托书中涉及的不动产造成困难，故办理此类依法可以转让或出售的房产。 不能实质审查委托人对委托房产是否具有所有权，公证员没法到不动产登记部门核实房产状况，且由于房产的不确定性。在出具公证书时，公证员宜采用签名、指印，且注明未对房屋是否有处分权做出证明，引导使用单位对房屋权属进行谨慎核实后，方能使用。

总之，我国之前出台的《公证法》、《公证程序规则》明确了公证执业程序，公证员执业不可逾越的铁律严格遵守和履行，从申请到发证，每一阶段都要认真对待，严谨务实，不能随意简化、变通、曲解程序规定，对必要的公证环节，进行拍照、录音、录像，根据公证员对公证事项的需要确定，而不局限于规定，用被动按规定办证变主动避免风险采取有效措施。例如对身份证等有效证明材料需认真审查，力求严谨，杜绝公示化，和盲目信以为真。在委托过程中，委托的所有事项、权限范围及产生的法律后果，委托人及受托人都必须明确的知晓。公证人员在办理公证时有义务告知当事人办理该公证后可能发生的具有法律效益的后果。如若当事人追问，公证员也有义务为其一一解答。即公证员只有加强自我约束、自我监督、不断总结、培训，完善自我，提升办证素养，发现新问题，防范风险，才能真正做到风险化解到零目标。

参考文献：

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[2]李飞跃. 浅谈房产委托公证的风险及防范措施.工程与建设.2013.

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[4]王小红. 委托公证的风险防范措施分析.云南社会主义学院学报.2012.