浅析不动产善意取得的构成要件——由一例房产纠纷案件引入

张倩慧子

山西省太原市万柏林区政府采购中心，山西 太原 030024



浅析不动产善意取得的构成要件
——由一例房产纠纷案件引入

张倩慧子

山西省太原市万柏林区政府采购中心，山西 太原 030024

善意取得制度是我国物权法规定的一项基本制度，在一定程度上维护了权利人的所有权等物权，但在行使过程中也暴露出不足之处。本文以2016年发生的一例离婚案件的财产确权为视角，分析不动产的善意取得制度的构成要件，将案件与学理相结合，并对目前我国相关制度的立法和完善提出了建议。

善意取得；纠纷；要件

刘某与安某系夫妻，双方婚后共同财产中有房屋一套，房权证所有权人为安某。2014年底，孙某得知安某欲将房屋出卖的消息，便提出出资90万元来购买该房屋。得到了安某的同意之后，孙某付清了全款，完成了过户，在2015年9月21日获得了房屋权证。2016年年底，刘某欲起诉离婚，法院确认财产时才得知安某已经将房屋卖出，于是其向法院申请买卖无效。经刘某申请，有关部门最终将安某所卖出的房屋定价为99.65万元。

一、不动产善意取得简述

善意取得是由于对物不享有处分权的人把暂时占有的动产，或由于登记错误等原因而记在自己名下的不动产转让给他人而产生，“他人”在法律实务与学理中指的是不知所有权的第三人，即善意第三人。根据我国《物权法》的相关法条规定，适用不动产的善意取得制度时，必须遵循下列四个条件：第一指的是产权证上标明的所有人和不动产实际的所有人并非同一人，即不动产的登记出现了错误；第二，对不动产进行处分的人不具有处分的权利，但受让人对此并不知情；第三，指的是受让人支付合理价格；第四，即作为标的的不动产产权证的归属为受让人，从而发生转让的公示公信效力。

二、法理分析

本案中，不动产登记并没有错误，对案件进行审理、判决的主要依据是孙某的行为是不是属于“善意”。根据上述案情，由于房屋相关证件上所注明的人仅仅为安某，这些证件由权威机关发布，具有极强的公信力，在这种情况下，孙某有理由相信不动产仅仅归安某一人所有。结合安某在出卖房屋时的举动和行为，孙某对安某排除个人怀疑也是合情合理的，所以，可以认定孙某是出于善意而进行购买的。

“不合理的低价”被最高院解释双方在进行买卖时，一方付款价格不到政府指导价或市场价的70%。在本案中，孙某购买房屋时的出资为90万元，而法院委托相关部门对房屋进行评估定价之后所订的价格为99.65万元，房屋购买价占市场价的比例为90.3161%，已经远远超出了70%，是合理的。

综上所述，孙某符合“善意”的条件，其购买房屋并获得产权属于善意取得，且房屋已经完成了公示，所以，法院应该驳回刘某的诉求。

三、由上述纠纷案件引发的相关思考

(一)我国在不动产善意取得立法中所存在的缺陷

在我国现行的法律法规当中，善意取得的规范与立法还存在着很多问题，比如缺少对善意标准认定的具体规定，缺乏对登记机关不作为的惩罚处置，缺少对“合理价格”认定流程标准的具体规定等。

(二)针对不动产善意取得进步完善的几点建议

1.规范善意判断的标准

判断受让人是不是符合“善意”的标准，我国的相关法律规定是看受让人的主观心态，即是否知道对方为无权处分人，但在法律实务当中，主体的主观心态是很难认定、判断的。对于这种情况，立法可以细化认定的标准和流程，或者为受让人设定一些合理的行为，看其行为是不是与法律规定的行为相符合，便利、规范“善意”的判断。

2.统一登记程序

在现实生活当中，很多当事人物权方面的损失是由于不动产登记机关的不作为行为而引起的。在这种情况下，法律法规必须严格相关机关的具体责任，加强惩戒的力度和范围，规范各个机关的行为。

3.制定“合理价格”的标准

立法机关可以设定价格认定的流程，由价格认定的具体部门严格按照流程进行确认。

4.完善登记机关赔偿

现阶段，对于由登记机关的疏忽造成被侵权人的权利受损等问题，我国的立法规定并不是非常明确具体，在损害赔偿方面也没有具体规定和负责监督执行机构。在这种情况下，立法要加强对这一方面的规范，登记机关自身也要采取正确的态度，自觉进行登记错误赔偿，最大程度地降低被侵权人的损害。

四、结语

任何一项法律规定在运行过程中都会暴露出一定的缺陷，对于暴露出来的问题，我们要采取正确的态度去看待，使用合理的方法去解决。立法机关、审判机关以及相关的行政部门要以身作则，最大程度地实现不动产善意取得的价值。

[1]苏艳飞.<不动产登记暂行条例>简要评析[J].企业导报，2015(18).

[2]龙海奇.善意取得于夫妻房产买卖适用之困境——以<婚姻法司法解释(三)>第11条为中心[J].楚天法治，2015(2).

D923；D

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2095-4379-(2017)09-0270-01

张倩慧子(1985-)，女，汉族，山西太原人，法学硕士，就职于山西省太原市万柏林区政府采购中心，研究方向：民商法。