力促县级房地产市场发展的财政金融对策研究——以对辽南某县级市的专项调查为基础

张淑芳

（辽宁金融职业学院，辽宁沈阳110122）

力促县级房地产市场发展的财政金融对策研究
——以对辽南某县级市的专项调查为基础

张淑芳

（辽宁金融职业学院，辽宁沈阳110122）

在简单介绍辽南某县级市专项调查的基本情况的基础上，论述县级房地产市场对国库收入和银行信贷的影响，据此提出力促县级房地产市场发展的财政金融对策，旨在刺激房地产市场的消费投资，促进国库收入增长。

县级房地产市场；财政金融；国库收入；银行信贷

1　专项调查的基本情况

辽南某县级市是拥有83万人口的生态型县级城市，城市居民30万人，2013年上半年经济总量稳中有升。如生产总值（GDP）371.5亿元，同比增长7%。实现国库收入22.9亿元，占GDP的6.1%；规模以上工业完成总产值900亿元，同比增长17.5%；固定资产投资286.7亿元，同比增长23%。房地产投资稳步回升，增速明显，扭转了上一年同期大幅度下降的局面。据调查，房地产完成投资13.3亿元，同比增长100%，增幅比上一年同期提高133.5%。销售面积（包括预售合同房、公建厂房）21万m2，同比增长30%，增幅比上一年同期提高120.1%。带动房地产行业税收收入9 870万元，占国库收入的4.3%。

2　县级房地产市场对国库收入和银行信贷的影响

2.1房地产调控政策导向作用，不同程度影响国库收入

2.1.1县级房地产市场走向由卖方市场转变为买方市场。“国五条”调控政策作用，导致新开发的商品房销售不旺，由开发商掌控的房地产市场称为购房者市场，买与卖主动权掌握在居民手中，使国库收入减收［1］。

2.1.2房地产建设开工的积极性不高。据调查，新开工面积比2012年同期下降，同时商品房建设完工期在年底，才能形成国库收入。在政策出台后期，部分房地产商不急于开工建设，主要是房地产市场有价格无市场。据对16户房地产开发企业税收调查看，减收100万元以上的房地产企业13户，共减收国库收入6 800万元，其余3户增收国库收入4 090万元，总体国库收入减收2 700余万元。根本原因是房地产开工建设趋于理性，在缺少市场的条件下，多数房地产企业处于小规模型开发，待市场成熟时再开盘［2］。

2.1.320%的个人所得税政策带动中介市场交易异常活跃，促进国库收入增加［3］。在出售二手房缴纳20%的个人所得税和银行贷款门槛抬高的调控政策出台前期，为了躲避缴纳20%的个人所得税，购房者赶在2013年3月份前完成了二手房交易，房屋中介市场交易火爆。据统计，上半年成交2 700余套，同比增长158%。房地产企业的个人所得税入库2 502万元，影响国库收入增收1 770万元。

2.1.4国有土地权属转移和二手商品房交易量导致契税收入增长。据调查，主要是已办土地权属证转移形成缴纳契税的国库收入3 000万元，涉及2012年成交的新商品房办理产权1 693套，契税入库1 347万元；二手房在年初的交易量迅猛，影响国库契税收入2 850万元。共形成国库收入11 038万元，同比增长89%，占国库收入总数的5%。

2.1.5房地产政策作用决定或影响着国库收入［4］。县级房地产企业的发展前景喜忧参半。忧的表现在国五条实施后，商品房有价格无市场，房价不但没有得到遏制，反而呈现增长趋势［5］。但整个市场处于供大于求的饱和状态，住房需求减少，购买欲望下降。据调查，辽南某县级市房价增长9%，刚性商品房需求趋缓，投资性购房鲜见，改善性住房滞而不前。因而，已建或新建的商品房销售前景不够乐观，形成卖方急于出手、买方观望等待的局面。喜的是宽松的银行信贷资金政策，促进房屋在有求必贷的环境下，银行资金积极给予贷款，甚至二手房实行零首付贷款，备受购房者青睐。同时，地方政府出售国有土地及转让增加，为房地产开发带来新的前景。据调查统计，2013年上半年国有资本经营收入33 015万元，同比增长88.6%，占国库收入的14.4%。

2.2县级房地产市场对银行信贷的影响

2.2.1县域房地产销售压力逐步增大，影响银行信贷资金投放。据辽南某县级市房地产库存情况调查发现，目前存量房源139万m2，已招拍挂出让开发用地按规划确定方案可建约300万m2，扣除含有的商业地产面积，库存量保守在200万m2，面临2万余套住房的销售压力。去库存化压力大，是目前县域面临的困境。尽管相关部门出台了一些激活房地产市场、开辟开发企业绿色通道等政策，但是刚性需求还没有完全得到释放，待售房源积压很重，没有摆脱供大于求的矛盾［6］。这种销售不畅，存量房源积压较重，导致银行信贷资金无处投放。

2.2.2房地产开发企业融资需求与银行信贷资金回收存在矛盾。一是银行前期房地产商贷款本金利息偿还没有保障，信贷资金投放受阻，致使房地产企业资金融资困难。二是已经取得贷款的房地产企业，受大环境影响，商品房销售不畅，销售额急剧下降，2014年同比下降60.1%。导致清盘期大大延长，还款到期压力增加，银行信贷和企业资金趋向于恶性循环。

2.2.3购房需求减少，影响银行按揭贷款发放。据对有购房意愿部分群体调查，受房产税逐渐出台、投资认识的提高、刚性需求购房有限的影响，县域购房需求量减少，银行按揭贷款急剧下降。

2.2.4房地产动迁压力大，后期开发难，银行贷款谨慎性显现。从部分房地产企业调查透视，如拟将开工、停建项目均有不同程度的动迁工作未落实。主要是在整个房地产市场紧缩的趋势下，动迁资金紧张，同一地块跨越不同时期的动迁政策，导致动迁居民有较高的动迁高补偿期望，增加动迁的压力。

2.2.5出让地块配套设施不完善，制约银行信贷支持房地产开盘。从县域土地储备出让调查表明，有的开发房屋的相应配套的水电、路灯未配套，区域商品房在建和销售。如某地产周边的路网、场地平整、电力线没有配套，对已出让和拟出让地块招商增加难度。尤其在房地产市场不景气的大环境下，银行贷款注重的是效益性而不是公益性［7］。由于配套设施欠缺，土地市场沉寂，影响金融支持房地产发展的积极性。

2.2.6金融发放房地产贷款存在盲目性。县域房地产市场期望值过高，对于县级小城市规划高端商务区、金融CBD集中区、高档住宅区、中型生态区，是不符合县级小城市住建水平。无论经济、地域、人口、财力和招商引资等，都不同时具备开发条件。同时，银行缺乏对购房群体承受力的详细调查，凡是有开发就发放贷款支持房地产开发，形成房地产处于由卖方变为买方市场，银行前期对房地产盲目投放资金，收效与预期效果形成反差，影响信贷资金按时收回。

3　力促县级房地产市场发展的财政金融对策

3.1财政对策

3.1.1增强房产税收政策的调控作用。通过加大房地产企业和房地产开发商的投资成本和投资压力的途径，来达成房地产市场按照经济运行规律发展的目的［8］。同时，又保持房地产企业稳步发展，带动有关联的生产加工和制造行业发展，创造国库收入。

3.1.2加强土地资源控制。控制了土地，就会有效遏制房地产开发，并做好县级城市发展规划，不能盲目跟风。但也不能长期依赖土地作为财政收入而放弃房地产业的发展，以土地财政为目标而增加国库非税收入不是长久之计，县级城市土地毕竟有限。压缩了土地出售，房地产开发企业就减少投资的随意性和盲目性。

3.1.3厘清房地产业市场与国库收入的关系。要促使房地产开发平稳发展的同时，为国库收入增加新资源。二者是相互作用、相互影响的，既要以房地产发展促国库增长，还必须保持房地产行业不影响县级城市的正常发展，从而刺激房地产市场的消费投资，促进国库收入增长。

3.2金融对策

3.2.1金融部门调整房地产信贷策略。积极支持符合贷款条件的廉租房、经济适用房等保障性住房建设项目和棚户区改建，对中低价位、中小套型普通商品住房建设，特别是在建项目的信贷支持力度要进一步加大［9］。

3.2.2金融机构要支持小城镇建设。通过创建百万人口的地区生态型中心城市举措，对招商引进的企业予以信贷支持，吸纳外地或农村劳动力以加快小城镇化建设。通过政府大型项目的引进和高等学府投资建设，充分利用财政税收和银行信贷等优惠政策，加之县域经济、地理环境等优势资源，吸引外来人员到庄河投资落户，在短期内聚集城市人口［10］。消化大量商品房存量，回落房地产价格，振兴房地产市场。

3.2.3金融部门要加大对房地产业的投资。金融部门要在抓住银行存款利率市场化、存款保险制度的实施、大额存单的发放机遇，扭转商业银行对房地产业的发展持谨慎看法。在资金流动性十分充裕的情况下，将资金投放到房地产领域。同时，把信贷资金投放到房地产稳妥并切合实际规划的开发项目，降低购房者的信贷成本，促进房地产行业逐步回归理性。

3.2.4金融部门要配合政府建立土地供应机制。对于各类用途不同的土地的供给量与储备量，要相继进行调整，以使土地市场结构性供求失衡的矛盾得以化解［11］。少部分用于高档房地产用地；大部分用于廉租房以及经济适用房建设与开发政策的落实，要适当放宽面向百姓的商品房所需用地的贷款政策，支持个人购房资金需求。

3.2.5金融要支撑房地产消费市场的阶段性复苏。特别是在政府放宽“限购”“限贷”“限价”等调控政策的条件下，投放信贷资金于房地产企业和购房群体，并以此尽快使商品房销售量和价格回到合理范围内。

3.2.6金融部门要尽快建立起房地产价格的预警机制，以进一步强化对住房价格以及房地产开发商的调控和监测工作。监督房地产企业的信贷资金使用，及时预警信贷风险。采用正确的方法，引导各类群体在购房时要秉持正确的住房观念和房地产投资理念，还要有一定的风险意识，重视“限价商品房”供应工作的有效推进，完善房地产信贷风险管理制度［12］。在确保银行不惜贷的同时，防范化解房地产信贷风险，重振低迷的房地产市场。

［1］李兰英，李伟.我国房地产金融风险向土地财政风险传导的博弈机制分析［J］.现代财经（天津财经大学学报），2012（7）：59-68.

［2］鞠方，林辉叶，周建军.土地出让收入、地方财政支出对房地产价格影响的实证研究［J］.湘潭大学学报（哲学社会科学版），2013（2）：56-60.

［3］潘玉民.住房二级市场的发展及房地产金融对策［J］.中国房地产金融，2004（6）：25-30.

［4］杨继瑞.金融危机背景下我国房地产市场稳健发展的对策思考［J］.江海学刊，2009（4）：82-86.

［5］马莉，尹洪举，陈欣.解析房地产市场金融调控困境及对策建议［J］.中央财经大学学报，2010（12）：33-38.

［6］郭克莎.我国房地产市场调整的趋势、影响及对策分析［J］.财贸经济，2014（12）：17-26.

［7］孙涛，郑晓亚.我国房地产调控政策的制定与执行——基于博弈论与激励理论的建模分析［J］.云南财经大学学报，2015（4）：100-110.

［8］昌忠泽.房地产泡沫、金融危机与中国宏观经济政策的调整［J］.经济学家，2010（7）：37-49.

［9］广东省政府发展研究中心，广东省住房和城乡建设厅联合调研组.国家房地产调控政策对广东经济的影响研究［J］.广东经济，2011（11）：4-11.

［10］卓娜，昌忠泽.浅析我国房地产经济的宏观调控［J］.技术经济与管理研究，2015（6）：70-73.

［11］饶国霞，葛扬.我国房地产如何破解“土地财政”之殇［J］.商业经济与管理，2014（1）：71-78.

［12］郭连强，刘力臻.我国房地产金融创新的有关问题研究［J］.求是学刊，2015（3）：63-70.

Study on the Fiscal and Financial Countermeasures to Urge the Development of the County Real Estate Market——Based on the Special Investigation on a County-level City in Southern Liaoning

Zhang Shufang
（Liaoning Finance Vocational College，Shenyang Liaoning 110122）

On the basis of a brief introduction to the basic situation of the special investigation on a countylevel city in the south of Liaoning province，this paper discussed the influence of the real estate market at the county level on the treasury receipts and bank credit，fiscal and financial countermeasures to promote the development of the real estate market at the county level were put forward，in order to stimulate the real estate market consumption investment，and promote the growth of treasury revenue.

county real estate market；fiscal and financial；treasury revenue；bank credit

F299.333

A

1671-0037（2016）08-71-3

2016-7-16

张淑芳（1966-），女，硕士，讲师，研究方向：商业银行经营与管理。