传承与重构

马腾

长期以来，我国推行的是房屋交易与权属登记一体化管理，形成了交易与登记两项业务相互融合、密不可分的局面，房屋交易相关职责嵌入房屋登记流程。这种体制的好处在于行政效率高，可以有效地防范业务风险，不足之处在于房屋交易管理关口后移，重登记、轻交易的倾向明显，对交易安全的管理不到位，交易管理制度体制不健全，缺乏系统性的房屋交易流程规定。

不动产统一登记改革后，房屋交易与权属登记分设，原来房屋交易与权属登记一体化的优势消失，而其缺陷在新体制下更加突出。如何在新体制下构建房屋交易管理的基本框架、完善管理规则，成为摆在各级房屋交易管理部门面前最紧迫的任务。

一是构建房屋交易管理制度框架。房屋交易管理除了承接原交易登记一体化中的交易管理职责外，根据交易管理工作的需要，通过交易条例的制度设计，减少交易风险，维护交易安全。当前，重点是通过立法确定房屋交易管理机构的法律地位，确立商品房、存量房网签备案制度，以及与不动产登记的信息互通共享机制。

二是完善房屋交易管理规则。交易管理既要通过立法从制度上确立相关工作职责，也要在实践中完善交易管理各项工作规则和流程，破解工作中职责不清、流程不明、目标模糊的状况。当前，重点是完善商品房、存量房网签备案规则，商品房、存量房资金监管规则，楼盘表或房屋交易信息簿与不动产登记簿互通共享规则。

三是探寻房屋交易管理手段。房屋交易管理与不动产登记在功能定位、操作程序上有内在联系和本质区别。做好房屋交易管理工作，既要加强与不动产登记的有序衔接，又要跳出登记思维，探索切实有效的管理手段。充分利用商品房预售管理、房屋面积管理、中介机构管理、商品房和存量房备案管理，以及住建部门对建设项目从施工许可到竣工验收的闭环管理体制强化房屋交易过程的监管。注重加强房屋交易与产权管理信息平台建设，运用 “云计算”“互联网+”等新技术、新方法，建立以楼盘表为基础的数据组织和管理模式，通过对商品房网签备案管理、存量房网签管理、资金监管、统计分析与信息发布等子系统的建设、完善和优化，不断提升管理水平和服务效率。

四是深耕房屋交易服务内涵。交易管理的本质是服务，通过管理交易秩序、交易安全为交易双方提供安全保障本身就是一种社会服务。只有不断提高服务水平满足社会需求，交易管理工作才有生存的价值和发展的空间。房屋交易风险的防范既要强化交易过程中的管控，又要通过增强信息的公开性和透明度转化为交易双方的自我防范行为。未来，通过与规划、税收、公安以及供水、供电、物业管理等部门、行业的数据交换和信息衔接，围绕交易服务和交易安全，不断延伸和拓展信息平台内容，提升服务功能，切实保护群众的合法权益。

陈品禄/责任编辑