浅谈房屋交易和产权管理的法律制度保障

文/马晓燕 乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心 新疆乌鲁木齐 830001

浅谈房屋交易和产权管理的法律制度保障

文/马晓燕 乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心 新疆乌鲁木齐 830001

2014年初中央编办发布了关于整合不动产登记职责的通知，公布了不动产登记职责整合的方案，将房屋交易和产权管理规定为住房和城乡建设部负责，不动产登记由国土资源部负责，不动产登记与房屋交易产权管理实现了剥离。自此，房屋交易和产权管理工作出现了新的变化，对该项工作的开展和落实，需要工作人员转变观念，实现房屋交易管理与不动产登记的有序衔接，同时更需要法律制度提供保障，为房屋交易和产权管理工作开展提供可靠的支持。

房屋交易；产权管理；法律保障

1、房屋交易和产权管理建立法律保障的必要性

1.1 为改革提供稳定性制度保障的需要

将房屋交易、产权管理与不动产登记进行职能划分是一项重大的改革，如何保证改革的顺利进行和稳定性，制度保障是十分必要的。从职责划分角度来看，职责的划分意味着工作内容的转变，因此相关配套制度的建设是十分必要的，通过法律制度的建设将房屋交易和产权登记管理的职责予以明确和固定，能够有效的保障房屋交易和产权管理改革工作的落实，确保改革前后工作和衔接和改革的稳定性。

1.2 协调房屋交易管理和登记管理的需要

按照中央编办发布的关于整合不动产登记职责的通知以及关于地方不动产登记职责整合的指导意见，房屋交易管理和不动产登记职责分别由住房建设城乡建设部和国土资源部负责，改变了过去交易与登记合一的局面。但是二者共作为房屋产权管理的内容，有着密不可分的关系，登记是保证房屋交易安全的基础，交易审查又能够控制房屋转移登记的风险，我国在房屋交易管理和登记管理方面经历了产生的先后、分分别设立管理阶段、一体化管理阶段、重新整合剥离阶段，当前已经明确了整合不动产登记职责，就有必要通过法律制度进行明确，通过制度协调两者之间的关系，更加高效的服务房屋产权管理。

2、房屋交易和产权管理的法律制度保障措施

新时期房屋交易和产权管理进入到新的阶段，为了确保工作的顺利开展，建立法律制度保障是十分必要的，笔者认为建立法律制度保障应当从以下几个方面着手。

2.1 明确房屋交易管理机构及其地位

房屋交易和产权管理工作被独立化以来，地方的住房建设和城乡建设部就在有关部门的部署和配合下进行着房屋交易和产权管理工作，但是由于缺乏统一的指导，在机构设置上各地做法不一致。因此应当通过法律制度对房屋交易和产权管理的机构进行统一规划，对其地位进行明确，保持其事业单位的性质，同时将其纳入财政管理范畴，尤其是工作人员的工资要由财政提供保障。以为过去房屋交易管理中心一直是自收自支，但按照要求下调、取消各项收费后，其资金来源被切断将难以保证工资的下发，这样反过来也会影响工作人员的工作积极性和人员稳定性，例如在一些地方的改革中，已经出现了一些房屋交易和产权管理中心的工作人员申请调入到登记部门的情况，因此对房屋交易和产权管理进行机构和地位上的明确是法律制度首先要解决的问题。

2.2 明确房屋交易管理的内容

在房屋交易产权管理改革的推动下，各地的房屋产权交易管理工作不但要在工作职责上有所变化，在工作内容上也应当与时俱进的进行改革。目前房屋交易管理的房屋主要是已经登记的有产权的房屋，但是没有登记的房屋、小产权房以及违建的房屋等却不在交易管理的范围，这一点一直以来被社会和相关的学者们诟病，因为这些房屋现实的存在并有交易在进行房屋交易和产权管理部门作为国家的职能部门应当对所有的房屋交易进行管理，这样也能够全面掌握房屋交易现状，对于上述存在瑕疵的房屋交易也能够进行交易风险告知，同时通过对有瑕疵的房屋交易进行管理，也有利于国家职能部门对其进行研究，制定政策对有瑕疵的房屋交易进行完善化管理，维护房屋交易安全，保障交易双方当事人的权益。

2.3 加强信息化管理，为房屋交易提供更丰富的信息

房子是个人和家庭的大事，当前房地产市场火热，一套房产的价格也是一个家庭倾其所有也未见得能够承受的，与房屋有关的所有信息都有可能影响房屋的购买和出售和购买，作为房屋交易管理部门，应当尽可能的提供给交易双方真实、全面的信息，为其交易提供参考。笔者认为可以加强信息化建设，在现有已登记楼盘表信息的基础上，建立起信息系统，将未登记的楼盘表信息、房屋建设时的相关信息、在管物业公司信息、确认的改造或征收等影响房屋收益、价格等信息，通过收集信息不但能够为交易双方提供交易参考，同时也有利于房屋交易管理部门的职能发挥。

2.4 提高网签备案的法律效力，发挥网签的法律作用

网签备案是顺应时代发展形成的房屋交易备案的一种形式，虽然没有明确的法律规定和有关的政策确认，在现实生活中房屋交易合同网签已经越来越普遍，这种方式也被社会和公众所认可，人们普遍认为合同网签备案更安全有效，但是实际情况是这种合同网签备案的方式与普通的备案合同并没有法律效力上的区别。对此，在建立房屋交易和产权管理的法律制度时，应当充分考虑到网签备案合同的优势并赋予其特殊的法律效力，应当优先于非网签备案的合同，为维护交易双方当事人的权益发挥更积极的作用。

结语：

在不动产登记职责整合的改革促进下，房屋交易和产权管理工作也迎来新的形势，无论是职责划分、交易管理与登记的衔接等工作都需要可靠的制度保障，建立房屋交易和产权管理的法律制度保障是时代发展的必然要求，也是确保改革顺利、稳定进行的可靠保障，本文对该问题进行了简要的分析，但是还不深入，希望广大学者和研究人员关注房屋交易和产权管理的法律制度建设。

[1]王尧，付涛，房屋交易和产权管理亟需法律制度保障[J]．中国房地产，2016（10）：51-52．

[2]李雅珍，郑君，不动产登记与房屋交易产权管理剥离的思考[J]．中国房地产，2016（8）：39-43．