房地产企业成本管理存在的问题及对策

毛航

摘要：当前留存于房地产企业内部的粗放型成本管理模式，已经无法有效适应社会经济不断变化发展的需要。尤其在房地产行业进入发展低潮期的当下，房地产企业更应该转变成本管理理念，利用现代化的成本管理方式，来提升自身的成本管理能力，通过有效的成本管理工作，降低企业的整体运营成本，提高企业的抗风险能力。让企业在复杂多变的市场竞争环境中立于不败之地。

关键词：房地产企业 成本管理 问题对策

近年来，国家加大了对房地产行业的宏观调控力度的，房地产行业整体的发展速度减缓。房地产产业在往日繁荣发展表象下，也随着拿地成本的不断提高，整个产业也逐渐成为高风险行业，存在的企业管理问题也逐渐显露。成本管理就是其中亟待解决的问题。当前的房地产企业只有切实认识到成本管理工作的重要性，对企业的成本管理工作进行系统梳理和有效整顿。在行业发展的困倦期，进行成本管理工作的反思和总结，才能在下一个行业发展的高潮期中，获得更长足的发展，实现房地产行业整体的稳步前进。

一、房地产企业成本管理的问题

（一）未结合项目的实际进行成本投入

对于房地产行业来说，其产品的开发和营销不同于其他行业，有其特殊性。房地产企业的产品的位置一般固定、开发的周期长、项目造价较高。因此对于房地产企业来说在每一个项目开始之初，对项目开发位置的选定显得尤其重要，项目开发位置选择的优劣，直接关系着，后续工程的开展、产品的营销效果和企业经济效益的达成。但是目前大多数的房地产企业，在着手项目的建设前，没有切实的对项目开发地，进行实际的摸排，没有对项目用地周边的环境、潜在消费群和未来发展潜力进行一个有效的定位，项目盲目拿地，匆忙上马，造成项目完结后的，难以在计划期内达成预计销售目标，让企业的资金压力增大，经营陷入困境。其次在具体的工程建设中，没有充分结合项目实际，来进行项目工程的投入，片面追求工期进度，急于加大工程人力和物力的投入，造成项目施工过程中的资源浪费的现象时有出现，同时由于监管力度不到位，造成工程在建造材料方面缺少保障，单依靠项目工作人员和供应商的个人职业道德来保证项目的质量，项目质量的可控性不足。

（二）未建立有效的成本信息动态连接

房地产企业的项目耗时长，会涉及到的问题是多方面的，如果企业缺乏全面有效的动态成本信息库，未建立项目各环节之间信息的动态连接，就必然无法及时发现很多问题，第一时间解决问题。一个运行完备的动态成本信息库，应该在贯穿在项目完成的始终，为企业的事前计划、事中管理、事后反馈提供信息支持。但当前大多数房地产企业没有把成本管理的理念运用到企业的日常运行过程中，对项目的评估和反馈不足，造成企业财务的实际价值和账面价值不对应，让财务蕴含的价值信息存在失真现象，不利于企业管理者做出正确的企业发展决策，对企业的长期稳步发展造成阻碍。同时多数企业的成本信息只局限在企业的内部的小范围内，没有与市场建立有效的沟通和对接，造成产品价值和市场需求的脱离，存在盲目投资的情况，企业由于缺少市场的理性思考，往往容易出现行业跟风现象，造成重复性投资，这样既不利于企业降低成本、提升经济效益，也不利于房地产行业整体的有序健康发展。

（三）未进行经济活动成果的成本评估

房地产企业的成本管理，为对经济活动成果进行有目的性的成本评估。只单提企业的项目收益，不进行成本的核算评估，会让企业陷入盲目的追求高质量的误区，也不利于形成良性的企业竞争机制。当前部分房地产企业对项目完结后的成本核算和评估工作，没有引起足够认识，造成企业的成本信息缺乏完整度，也不利于企业成本管理经验的积累。同时由于成本评估的缺失，造成企业在进行项目评价和人员奖励的时候，没有可以依靠的信息数据，让企业的内部奖惩机制失灵，不利于企业内部良性竞争的，降低企业人员的工作积极性，不利于企业内部团结，让成本管理的工作陷入僵化。

二、房地产企业成本管理的对策

（一）加强对成本投入的管理

房地产企业的成本管理工作，不是单靠某一部门就能圆满完成的事情，它需要企业内部各个部门的协调配合和共同努力。企业的各个部门如项目规划、市场销售、财务管理等，在各个项目开始之处，就要进行通力配合，共同为企业经济效益的实现做出自己的贡献、履行自己的职责。让项目用地位置的选择，是在依据企业发展实际和市场发展前景的基础上，做出的科学合理化选择，在对项目用地位置进行实际踩点后，依据用地位置的优势，进行企业的项目规划，这就保证企业的项目规划有切实可靠的真实数据作为参考，让项目规划能落到实处，减少项目规划开展后遇到现实阻力的可能性，让项目能够得到有序开展，也为项目过程中成本管理工作打下良好的基础。在项目实施过程中，房地产企业在依据规划进行工程建设的过程中，还要时刻关注市场情况的变动，依旧市场部门的实时数据，适当的调整工程建设的成本投入构成，让工程的原材料构成在价格上更具优势，如近段时间钢材价格优惠，就先进性钢材原料的购进，实现成本投入总值的降低。通过相关部门的有效信息的连接互动，可以为决策者提供更多的信息支持，让企业决策趋于优化。

（二）引进先进信息管理系统

在信息化高速发展的情况下，大多数房地产企业认识到了进行成本管理信息化系统建设的重要性，但是目前由于房地产行业对成本管理信息系统化的探索不够，研究不足，使得企业在成本管理中采用的信息准确度不高，实效性不强，降低了企业的成本信息质量，不利于成本管理工作的顺利实行。在实际的工作中，房地产企业应该加强企业成本管理软件的更新升级，加强企业对IT人才的引进，把IT管理软件运用到企业的成本管理工作中，让信息的管理更加的有序和规范。房地产企业的成本管理软件要结合企业的实际情况，同时与企业的成本控制有机结合，业通过成本信息管理软件，让各部门之间的信息能得到有效的互通，激发企业活力。优良的成本管理软件本身应该蕴含着先进的管理理念和管理方法，它在给企业的管理工作提供帮助的同时，还可以推动管理层的工作方式的革新，促使企业的管理层能主动的把企业内部的信息和外部信息，进行横纵向比较，做出综合分析，让企业的决策更为优化。

（三）积累成本评估的经验数据

房地产企业通过有效的成本评估，可以积累工作经验，杜绝问题的重复发生，有效节约企业成本，提高经济效益。企业的成本评估工作要往精细化方向发展，要把涉及到企业成本投入的部分，进行梳理和分类，并对房地产开发过程中，各项建安成本开支，进行预算评估，把总造价细化，控制总成本。以标准的会计处理方式，进行数据整合，并入到企业的财务系统中，以财务会计的手段，来加强成本的控制力度，同时对资料原件进行归档留存，便于决策层的审查、核对。同时把成本评估数据，纳入到对项目的总体评估和相关工作人员的奖惩中，在部门内部形成良性竞争的企业风气，通过把成本管理工作的成效和企业人员的实际收入相挂钩，杜绝企业资源的人为浪费和企业人员违规违纪现象的发生。企业的管理者可以通过成本评估的数据研究，对已完成项目的成本和投入比值进行细分和归类，知晓企业经济效益实现的主要来源，以此为指导，来开展未来的项目工作，提高未来项目的获利可能性。

三、结束语

中国梦，既是实现中华民族伟大复兴的梦，也是实现中国人民安居乐业的梦。只有住有所居，才能保障社会的平安和谐，让人民安居乐业的梦想落到实处。在大力推行中国梦，实现中国梦的今天，房地产企业只有从成本管理的角度入手，切实解决企业内部存在的成本管理问题，才能好的应对外部环境的变化，实现企业的长期稳定发展。

参考文献：

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[2]刘芬.关于房地产项目中运用项目成本管理的探讨[J].财经界（学术版），2016

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