房地产证券化风险分析

【摘要】房地产经济是中国国民经济的支柱行业。随着金融行业的发展，房地产经济和金融经济相互促进、相互结合，房地产证券化孕育而生。从中国房地产证券化发展历史来看，是晚于西方发达主义国家。美国2008年的次贷危机的爆发，引发了次贷危机与泡沫经济关系的讨论。从中国现房地产经济来看，中国房地产经济存在泡沫经济现状。因此，本文将在此背景下分析中国房地产证券化的风险因素。

【关键词】房地产证券化；风险；支柱行业

一、引言

房地产经济证券化是房地产经济与金融经济的相结合，特别是中国住房制度的深化改革，刺激了中国房地产证券化的全面发展。但是，随着中国银行业危机的不断加剧，致使中国房地产证券化风险加大。据统计，截至2015年12月底，商业银行不良贷款余额较上年同期跃升51%，至1.27万亿元人民币，创2006年6月以来最高水平。不良贷款率由1.25%升至1.67%，而银行业不良贷款拨备覆盖率（衡量银行吸收潜在亏损能力的指标）则由上年同期的逾200%降至181%。本文在中国次贷危机的背景下，论述房地产证券化风险的现状问题研究。

二、房地产证券化发展现状

据悉，数据统计显示，截至2015年底，中国房地产资产证券化的市场存量项目已超过10支，业内专家更是预计2016年房地产资产证券化将实现井喷式发展。从中国房地产证券化发展现状来看，主要表现在以下方面：

（一）抵押贷款的规模较小。根据中国建设银行的数据统计来看，中国建设银行2015年房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的10.7%，占总行贷款总额的比例还不到1%。由于没有相当规模的抵押贷款积累，抵押债权的证券化便难以推行。

（二）中国住房抵押贷款市场结构单一。中国的住房抵押贷款市场结构单一，仍处在放贷——还款的简单循环阶段，由此决定了抵押贷款资金的流动性差，抵押贷款市场尚需进一步发展。首先，住房抵押贷款一级市场上贷款方式单一，缺乏灵活性。其次，住房抵押贷款二级市场尚未建立。通过二级市场上的金融创新能够分散与降低投资者风险，创造出投资特色迥异的金融衍生产品，因而住房抵押贷款二级市场对于扩大一级市场上的资金来源，增强抵押贷款债权的流动性有着重要作用，但目前中国住房抵押贷款市场仅具备一级市场的功能。最后，中国目前缺乏有利于住房抵押贷款一级、二级市场发展的制度环境。

（三）房地产融资市场不断扩展。中国目前股票市场的上市公司中，几乎80%左右的企业，其从股票市场上发行股票筹集来的资金均有一部分流入房地产业。有条件的房地产企业，除了可以在深交所和上交所办理一定的手续上市外，还可以在NET和STAQ两个场外交易所系统上市。这都为房地产融资业务的进一步扩展创造了极为有利的条件。

三、房地产证券化基于次贷危机背景下风险分析

次贷危机是指一场发生因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的，2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。目前，次贷危机已经成为国际上的一个热点问题。随着全球性次贷危机的爆发，以及中国房地产经济的不景气，导致中国房地产证券化在次贷危机背景下存在以下风险：

（一）发放机构和SPV的风险。资产证券化中，很重要的一点就是风险隔离，要求贷款发放机构以买卖的形式转移贷款是—种真实出售，以保证实现破产隔离，商业银行如果不将资产真实出售给SPV，贷款发放机构和SPV之间只是一种委托和受托关系，资产仍将留在银行的资产负债表上，风险并没有转移。如果银行出现破产，资产池内的资产也属于破产资产。那么对于贷款发放机构来说，其发放贷款的风险并没有转移和减少，而对于SPV来说，其所承受的风险将与其所获得的收益出现不对称。

（二）信用等级下降的风险。在房地产证券化中，等级下降的风险较违约风险发生的可能性更大。因为证券化交易与构成交易的基础中包含许多复杂的因素，如果这些因素中的任一因素恶化，整个发行的等级就会陷入危险境地。交易越复杂，房地产贷款证券化中等级下降的潜在因素就越多。当等级下降严重或证券化交易完全被取消时，就会对市场产生巨大的影响。并且，从中国2015年商业银行不良贷款的数据来看，次贷危机导致不良贷款量增加。因此，在房地产证券化经济中，次贷危机存在影响信用等级下降的风险。

（三）房地产泡沫经济加重。房地产泡沫是指由房地产过度投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨的过程或状态。表现为在经济繁荣期，地价飞涨，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价迅速下跌，泡沫随之破灭。房地产泡沫的长期存在导致了房地产市场产品结构失衡；房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其他产业的发展；房地产泡沫的长期存在损害了广大消费者的利益；房地产泡沫的长期存在对金融系统带来巨大的金融风险广大消费者的利益。而次贷危机导致房地产泡沫经济的加速。

从现在房产的空置率来看，中国房地产泡沫经济是相对严重的。然而，随着中国次贷危机的扩大化，房地产证券化会加大中国房地产泡沫经济趋势发展。

四、结论

中国房贷所产生的不良贷款主要是由投机性炒房引起的，带有明显的中国式的特点，估且将其称为“中国式次贷危机”。房地产证券化是实体经济与虚拟经济的结合，而次贷危机加重了房地产证券化虚拟经济成分。房地产证券化对中国经济整体的发展是具有促进作用的。但是，从辩证的观点与中国房地产经济的实际情况来看，次贷危机促使中国房地产证券化投资危机。从中国民生问题来看，房地产是中国居民关心的热点话题。对于房地产证券化风险改善措施主要在于中国宏观经济调控策略。

参考文献

[1]孙巧（2010）房地产资产证券化及其风险分析.现代商业，（33）.13-12.

作者简介

冯征，（1979.6）男，汉族，福建宁德人，MBA硕士，主要从事企业运营管理工作。

【摘要】房地产经济是中国国民经济的支柱行业。随着金融行业的发展，房地产经济和金融经济相互促进、相互结合，房地产证券化孕育而生。从中国房地产证券化发展历史来看，是晚于西方发达主义国家。美国2008年的次贷危机的爆发，引发了次贷危机与泡沫经济关系的讨论。从中国现房地产经济来看，中国房地产经济存在泡沫经济现状。因此，本文将在此背景下分析中国房地产证券化的风险因素。

【关键词】房地产证券化；风险；支柱行业

一、引言

房地产经济证券化是房地产经济与金融经济的相结合，特别是中国住房制度的深化改革，刺激了中国房地产证券化的全面发展。但是，随着中国银行业危机的不断加剧，致使中国房地产证券化风险加大。据统计，截至2015年12月底，商业银行不良贷款余额较上年同期跃升51%，至1.27万亿元人民币，创2006年6月以来最高水平。不良贷款率由1.25 %升至1.67%，而银行业不良贷款拨备覆盖率（衡量银行吸收潜在亏损能力的指标）则由上年同期的逾200%降至181%。本文在中国次贷危机的背景下，论述房地产证券化风险的现状问题研究。

二、房地产证券化发展现状

据悉，数据统计显示，截至2015年底，中国房地产资产证券化的市场存量项目已超过10支，业内专家更是预计2016年房地产资产证券化将实现井喷式发展。从中国房地产证券化发展现状来看，主要表现在以下方面：

（一）抵押贷款的规模较小。根据中国建设银行的数据统计来看，中国建设银行2015年房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的10.7%，占总行贷款总额比例不到1%。由于没相当规模抵押贷款积累，抵押债权证券化便难以推行。

（二）中国住房抵押贷款市场结构单一。中国的住房抵押贷款市场结构单一，仍处在放贷——还款的简单循环阶段，由此决定了抵押贷款资金的流动性差，抵押贷款市场尚需进一步发展。首先，住房抵押贷款一级市场上贷款方式单一，缺乏灵活性。其次，住房抵押贷款二级市场尚未建立。通过二级市场上的金融创新能够分散与降低投资者风险，创造出投资特色迥异的金融衍生产品，因而住房抵押贷款二级市场对于扩大一级市场上的资金来源，增强抵押贷款债权的流动性有着重要作用，但目前中国住房抵押贷款市场仅具备一级市场的功能。最后，中国目前缺乏有利于住房抵押贷款一级、二级市场发展的制度环境。

（三）房地产融资市场不断扩展。中国目前股票市场的上市公司中，几乎80%左右的企业，其从股票市场上发行股票筹集来的资金均有一部分流入房地产业。有条件的房地产企业，除了可以在深交所和上交所办理一定的手续上市外，还可以在NET和STAQ两个场外交易所系统上市。这都为房地产融资业务的进一步扩展创造了极为有利的条件。

三、房地产证券化基于次贷危机背景下风险分析

次贷危机是指一场发生因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的，2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。目前，次贷危机已经成为国际上的一个热点问题。随着全球性次贷危机的爆发，以及中国房地产经济的不景气，导致中国房地产证券化在次贷危机背景下存在以下风险：

（一）发放机构和SPV的风险。资产证券化中，很重要的一点就是风险隔离，要求贷款发放机构以买卖的形式转移贷款是—种真实出售，以保证实现破产隔离，商业银行如果不将资产真实出售给SPV，贷款发放机构和SPV之间只是一种委托和受托关系，资产仍将留在银行的资产负债表上，风险并没有转移。如果银行出现破产，资产池内的资产也属于破产资产。那么对于贷款发放机构来说，其发放贷款的风险并没有转移和减少，而对于SPV来说，其所承受的风险将与其所获得的收益出现不对称。

（二）信用等级下降的风险。在房地产证券化中，等级下降的风险较违约风险发生的可能性更大。因为证券化交易与构成交易的基础中包含许多复杂的因素，如果这些因素中的任一因素恶化，整个发行的等级就会陷入危险境地。交易越复杂，房地产贷款证券化中等级下降的潜在因素就越多。当等级下降严重或证券化交易完全被取消时，就会对市场产生巨大的影响。并且，从中国2015年商业银行不良贷款的数据来看，次贷危机导致不良贷款量增加。

（三）房地产泡沫经济加重。房地产泡沫是指由房地产过度投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨的过程或状态。表现为在经济繁荣期，地价飞涨，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价迅速下跌，泡沫隨之破灭。房地产泡沫的长期存在导致了房地产市场产品结构失衡；房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其他产业的发展；房地产泡沫的长期存在损害了广大消费者的利益；房地产泡沫的长期存在对金融系统带来巨大的金融风险广大消费者的利益。而次贷危机导致房地产泡沫经济的加速。

2004年至2015年，全国名义房价上涨136%（实际房价上涨84%）。一线城市的房价涨幅更加突出，北京上涨303%（实际房价上涨214%），上海上涨219%（实际房价上涨149%），深圳上涨457%（实际房价上涨335%）。从现房产的空置率来看，中国房地产泡沫经济是相对严重的。然而，随着中国次贷危机的扩大化，房地产证券化会加大中国房地产泡沫经济趋势发展。

四、结论

中国房贷所产生的不良贷款主要是由投机性炒房引起的，带有明显的中国式的特点，估且将其称为“中国式次贷危机”。房地产证券化是实体经济与虚拟经济的结合，而次贷危机加重了房地产证券化虚拟经济成分。房地产证券化对中国经济整体的发展是具有促进作用的。但是，从辩证的观点与中国房地产经济的实际情况来看，次贷危机促使中国房地产证券化投资危机。从中国民生问题来看，房地产是中国居民关心的热点话题。对于房地产证券化风险改善措施主要在于中国宏观经济调控策略。

参考文献

[1]孙巧（2010）房地产资产证券化及其风险分析.现代商业，（33）.13-12.

作者简介

冯征，（1979.6）男，汉族，福建宁德人，MBA硕士，主要从事企业运营管理工作。