论对我国经济适用房法律制度的法律思考

何舒婷 李政毅

摘 要：随着我国城市住房制度改革的深化和城市化进程的加快，城市中低收入住房问题日益突出，如果不妥善解决，势必会影响社会和谐稳定。为中低收入者提供廉租房，为中等收入者提供经济适用住房，为高收入者提供商品房，建立了以经济适用房为中心的多层次住房体系，使广大人民群众实现有房可居。其中公示制度是确保经济适用房公平公正公开的重要依据和体现。

本文拟从经济适用房大形势出发，从其制度整体和具体各项规定上进行分析。其次着重阐释了其中公示部分的具体规定、影响、存在的弊端及改进办法。最后从经济适用房和公示宏观前景上进行论述。具体分为以下几部分：经济适用房制度及其存在意义、我国经济适用房制度具体规定及影响、经济适用房中公示制度具体分析及我国经济适用房中公示与其它方面公示制度的比较、公示存在的不足、公示制度完善、公示及经济适用房整体发展趋势及前景。

关键词：经济适用房；公示；住房保障

让中低收入者负担得起住房是政府提供的优惠政策，有限的建设标准，限制令供应对象和销售价格，形成了保护性的商品住房政策的性质。其中，“经济”是指相对市场价格，经济适用房价格是温和的，与低收入的负担能力适应；“适用”指的是住房建设标准的设计，以满足人口居住需求。人们需要的，不仅建设在适当的区域，兼具功能性和实用性，而且交通便利，公共设施齐全，即在住房建设标准上强调的是适用住房的效果，而不是降低建设标准，建设豆腐渣工程。其中，公示制度发挥着重要作用，是民众对于国家实施保障房制度监督的重要手段。

一、经济适用房制度含义

随着我国城市住房制度改革的深化和城市化进程的加快，城市中低收入住房问题日益突出，如果不妥善解决，势必会影响社会和谐稳定。为中低收入者提供廉租房，为中等收入者提供经济适用住房，为高收入者提供商品房，本系统所需的形式，同时这一制度建立了以经济适用房为中心的多层次住房体系，使广大人民群众实现有房可居。

这是在2004年4月13日的住房需求的主流观念，国家发展和改革委员会、建设部、国土资源部和人民银行联合发布了《经济适用住房管理办法》。新《保障性住房管理办法》明确规定：经济适用住房是指政府提供优惠政策、有限的建设标准、供应对象和销售价格、保障性质的住房政策。其中，“经济”是指相对市场价格，经济适用房价格是温和的，低收入的负担能力适应；“适用”指的是住房建设标准的设计，以满足人们需要的住房。具体而言，经济适用住房原则上的行政划拨方式是指建设用地供应，享受政府扶持政策，实行政府指导价，其价格由主管建设部经济适用房会同物价管理部门按照建设成本确定，报当地人民政府批准后实施，开发商不得超过3%的利润，房源用于向中低收入家庭销售。[1]住房政策是利用市场机制和宏观调控措施来解决中低收入住房问题的住房问题，兼具对住房市场的调控和收入分配的功能。与一般商品房相比，两者在价格构成、成本构成、价形成机制、利润形成机制、联应对象和购买条件以及租售和转让政策等方面均存在较大差异。

由建设部，国家发展和改革委员会，国土资源部，人民银行联合颁布了《经济适用住房管理办法》指出，经济适用房的发展应坚持“根据国家宏观政策指导，适应当地地区决策，分别施行”根据当地经济和社会发展水平，居民住房条件和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标，建设标准，供应范围和目标，并重新负责组织实施。对购房者的具体规定：第一，购买者必须具备相应的资格条件方可购买；第二，满一定年限方可按市价出售；第三，超核准面积部分不享受优惠；第四，购买者条件须向社会公示。

二、经适房公示制度在法律上的规定

《保障性住房管理办法》第二章一般规定5条规定：“购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度”。第四章第十七条规定：“经济适用住房价格应在社会公示后确定”。公示制度的重点是住房的公平性和公开性。所谓的宣传，是党政机关、企事业单位、社会团体等事先通知的人所知，以供咨询、改进工作的一种实用方法。我国经济适用房政策的性质是政策性的商品房，是国家解决住房困难的低收入家庭和建设的，有以下四个特点：1.开放。所谓“开放性”是指文字内容、所携带的信息，在一定范围内或者在特定范围内的人员公开出来，就是让你知道和理解，具有很好的透明性，不会有任何秘密和黑盒子的操作。2.知名。所谓“知名”就是指写它的人要注意它和他们所知道的信息是如何回报的一种责任，去参与活动。3.科学。所谓科学，指的是宣传的时间要科学合理，不仅要反映过程的宣传，而且要反映结果的宣传，反映群众的愿望。公示是在事前公示，不是公示后。宣传的内容是一个初步的决定，而不是最后的决定。如果是最后的决定，必须在“宣传”的序言中予以解释。4.民主。所谓“民主”，指的是过程和结果的公示，都是公开、公平、公正的，有人参与和监督，并为他们的认可。宣传作为一种新的风格，有自己更固定的格式。一个完整的标题，正文和落款三部分宣传。公共住房政策规定符合下列条件的家庭可以申请购买或租赁住房经济：一、地方城镇户口（包括符合条件的地方军队人员安置），或市、县人民政府确定的供应对象；二，没有住房或住房面积不到城市和县人民政府设定的住房困难家庭的标准；第三，家庭收入达不到市和县人民政府的收入标准。其中，公示制度充分体现了公平公正原则，是人民群众最根本利益的保障，是经济适用住房政策的重要组成部分。市、县人民政府的规定，应当根据当地住房价格、居民可支配收入和生活水平和家庭人口结构等因素，规定享受购买或租赁经济适用住房条件和规模标准，并向公众公开。申请者须有相关证明材料，经市、县人民政府经济适用住房主管部门审核。主管部门应在规定时间内完成核查，符合条件的应予以公示。公示后的投诉，经济适用房部门会同有关部门调查核实；无投诉或经过调查核实投诉后，在申请经济适用住房申请表上签字确认意见，并注明可购买特许区或总价标准。对此，2001年初，北京市政府出台了《北京市城镇居民购买经济适用住房问题暂行规定》，明确了购买经济适用房必须符合以下条件：一是年收入低于60000元；二是购房者必须是无房户或住房面积不符合规定的城市住房补贴标准。开发商，首先，经济适用住房价格管理办法确定经济适用住房价格应保证利润的原则，基准价格和浮动范围应根据经济适用住房价格的规定。租金标准由主管部门会同物价部门会同经济适用房的经济适用房主管部门综合考虑施工、管理费用和不超过3%的利润。其次，经济适用房价格应确定后进行社会宣传。18条经济适用住房销售要实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得收费和价格的任何标记。物价部门依法进行监督管理。

与其他领域公示制度不同，经济适用房公示旨在明确开发商和购房者的资格现状，以确定其是否有开发、购买经济适用房的资格。借助公示来保证经济适用房政策的公平公正公开性。其中与行政领域的任前公示相比较有以下不同：1.出发点不同。经济适用房公示是以百姓住房问题为出发点，而官员任前公示是以对官员考核为出发点；2.所需条件不同。二者均在其法律规制中有不同的具体规定；3.过程不同。二者经历的具体程序和所需公示时间不同；4.目的不同。经济适用房上的公示目的在于实现房产公正公平，解决大多数中产阶级者的住房难问题。任前公示目的在于在官员选拔上面实现公开透明化，更加注重民意；5.影响不同。经济适用房公示影响面积更大，波及社会绝大多数人利益。而任前公示影响范围相对较小。

三、经济适用房公示制度发展现状

对于经济适用房的问题，央视国际网站的调查显示，14.79%大户型太大、质量差。[2]甚至出现了富人搭乘政策的顺风车，购买经济适用房的情形，甚至在实践中存在某富家女“炫富”两百多平米的“豪宅”型经济适用房，并讥笑称穷人不配住这样的经济适用房，不得不说是个令人寒心的怪圈，不得不引发我们更深入的思考！这些问题的原因在于现代民族国家的建设，长期斗争不利于社会文化转型，本身在中国，法国，意大利，被批判和抛弃法律意识的规则，大多数时候，缺乏内在的道德品质和逻辑力量，也缺乏外部的技术质量。同时，由于住房的存在，使目前的住宅市场实际上是在“双轨制”的状态。“计划经济”中的住房性质，显然扰乱了正常的“市场经济”的秩序，这是房地产一直被批评的经济学家和房地产开发商们的批评。微观、宏观两个方面的住房问题是主要问题。而这两个方面的问题其实就是经济适用房不应该存在。事实上，在解决低收入家庭住房问题时，政府应把重点放在帮助那些家庭有房住，而不是变相的房地产开发。

公共审查阶段的问题导致了经济适用房本来是为低收入家庭准备的，但在实际操作中，存在着许多问题：第一，低收入人群仍然不能承受。虽然住房价格比商品房便宜，但对于许多低收入家庭仍然可以预期到巨大的压力。第二，房型一般面积较大。根据此前的报道，北京市的经济适用房一般在100平方米以上或更大，甚至是一个复式结构的出现，这使得许多低收入家庭被挡在门口；第三是资格审查不严格，使高收入者混入其中，而这些高收入常常因为“关系”，加重了房源吃紧。有报道称，北京的经济适用房不仅仅是一个家庭的住房！对于房型大问题，北京等地出台了一项强制性标准。但“资格”的问题并没有得到有效解决，这确实是一个非常艰巨的任务。因此，住房部门是有限的人力，是不可能申请一个由一个调查和验证；其次，即使在手，行政资源成本巨大，这很可能会导致经济适用房成本的提高。事实上，这部分的政府承担直接“委托”的开发商的责任。然而，商人的天性，也是嫌贫爱富的，只要房子卖得快。他们怎么会愿意用艰苦的努力来调查购买真正的“低收入”？他们更希望获得更多的成交量。于是，资格审查不过是走走过场而已。在这样的背景中，公示也不能发挥多大的作用。

结合以上实际问题我们可以总结出，经济适用房公示制度存在以下不足：第一，机构在组织管理工作时，普遍存在资源浪费现象严重，审核工作效率较低，工作人员态度恶劣等不良风气，这严重挫伤了我国人民作为民事主体，行使自己的权利，履行配合国家公示的积极性与自觉性，影响经济适用房公示的公信力；第二，登记机关赔偿责任的规定过于抽象，没有规定土地权利登记机关因错误、公示疏漏给有关当事人造成损害的赔偿问题；第三，公示的法律性质规定不明确，造成其效力的认定不统一，无法充分保护进行公示人的合法权利；第四，对经济适用房制度的公示标准没有系统统一的限制，这对善意第三人的保护将收效甚微，在维护交易秩序的公平诚信上也显得力不从心。第五，对公示过程监督体制不完善，不利于实现公平公正；第六，没有详细具体的对公示责任承担上的系统规定。

四、经济适用房公示制度的完善

针对我国经济适用房制度上的主要问题，现提出以下完善措施：

1.严格规范公示事务办理机构，明确机关职责，系统整合整个办事体制，使机关有条不紊，层级、责任明确。2.对公示机关实行严格有效的归责制度，落实责任后果到人。3.对公示制度实行明确定性制度，从宏观上把握经济适用房制度中公示的重要性，[3]4.虽然法律中对于公示制度有条件性规定，限制了部分人的购置经济适用房的资格，但是，在公示内容和过程应制定一个统一标准，实行明确细化规定体制，只有这样才能从公示操作上面找得到依据，第五，在公示监督上面不能只单一的依靠群众举报及提出异议，应该把监督放在更加重要的位置上面，实行专门机构监督，从而系统规制公示制度，第六，在被公示人有申请意愿，并进行公示以后，应对其申请和公示承担一定的责任，对于虚假信息应给予严厉惩罚，不能将为百姓谋福利的事情办成某一部分人投机倒把的乐园。

五、结语

经济适用房制度的施行是我们党和政府构建和谐社会的重要举措。进行公开透明的经济适用房开发、购买资格等的公示有利于经济适用房这一制度更好地贯彻实行，具有利国利民的真正效用。完善公示制度刻不容缓。我们要从自身的角度出发，对自己的国家基础设施保护工作进行适度的建设，积极配合政府和有关部门的工作，只有这样才能使我们的国家更加繁荣，使绝大多数人居者有其屋。

注释：

[1]范海燕. 经济适用住房制度中的法律问题研究[D].华中科技大学，2007.

[2]钱海玲. 完善我国房地产权属登记法律制度的思考[J]. 法律适用，2004，06：57-59.

[3]刘旭霞，韩慧玥. 经济适用房成本价格公开宏观调控的法律思考[J]. 经济与社会发展，2008，05：24-26.

作者简介：何舒婷（1991—），女，云南省昆明市人，云南大学法学院法律硕士研究生，研究方向：刑事诉讼法。

李政毅（1991—） ，男，广东深圳人 云南大学法学院法律硕士研究生，研究方向：金融法学。