取消商品房预售许可制度的经济分析——以福建省为例

彭建林

(福州职业技术学院　福建福州　350108)



取消商品房预售许可制度的经济分析
——以福建省为例

彭建林

(福州职业技术学院福建福州350108)

通过统计预售许可批准与竣工日期差异求取取消预售许可制度带来的存库和资金占用减少，通过具体开发项目案例的资金收益水平求取取消预售许可制度带来的社会资金成本增加。以福建省为例的结论表明，取消预售许可制度可以有效减少存库的增量，减少资金占用，节约资金成本。

预售许可制度；存库量;经济分析

0　引言

商品房预售是指房地产开发企业将在建的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或购房款的行为。商品房预售许可制度起源于香港。改革开放以来，国有土地使用权实行有偿使用，商品房开发规模快速增长，为解决开发企业的资金困难，促进房地产供给，满足居民的住房需求，大陆地区在1994年出台了《城市商品房预售管理办法》，首次在全国范围内确定了商品房预售许可制度。但随着社会经济的不断发展，商品房预售许可制度自身存在的弊端开始逐渐显露。进入2014年以来，随着各地商品房库存量的不断高升，商品房预售许可制度存在的基础开始动摇，取消商品房预售许可证制度的呼声日益高涨。基于此背景，文章对取消商品房预售许可制度进行分析，旨在探讨取消商品房预售制度的经济可行性。

是否取消商品房预售许可制度，学术界有废止和保留完善两种主要观点。关于废止商品房预售许可制度，学者从预售许可制度设立的基础、预售许可制度导致的相关方利益受损等进行分析。从金融的角度看，取消商品房预售许可制度可以减轻购房者的坏款压力和非市场风险，减轻银行贷款方风险[1]，减轻政府监管部门的风险[2]。总体来看，取消商品房预售许可制度并不会导致房价蹿升，虽然需要一个过程，但是是大势所趋[3]。而保留完善说，认为商品房预售许可制度实施过程中的问题是可以通过采取相应措施进行解决的。文献[4]认为，融资体制上的限制是我国内地预售制度持续存在的主要原因，以深圳房地产市场为研究对象的分析显示，商品房预售制度在近十年中的大多数年份的运行是有效率的[5]，从购房者、开发商、银行以及社会投资等多个方面分析取消商品房预售许可制度的负面影响较大[6]，目前还不适宜取消预售许可制度，可以在加强预售许可证管理、资金监管等方面进行强化。可以看出，对是否取消预售许可制度，学者从不同的角度进行了阐述，论述较为全面。但是，所给出的论据更多的是理论分析，缺少具体直观的数据支撑。

1　商品房预售许可制度存在基础分析

商品房预售许可制度的确立是与我国房地产市场发展进程紧密相关的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品住房供不应求。加强商品房开发建设力度，增加供应是商品房预售许可制度存在的基础。房改近二十年来，我国房地产市场不断成熟，住房供应充足。特别是进入2014年以来，部分地区商品房存库高升，供过于求的趋势较为明显。以福建省为例的情况如表1所示。可以看出，福州市区、泉州市区商品房可售面积高达516.71万m2、497.2万m2，而2015年10月份两市区商品房成交量仅为30.74万m2和25.56万m2，去化周期高达17个月和19个月。将乐县、明溪县、武夷山、浦城、建阳市、南平市区、漳平市、宁德市区等三四线地区楼市库存较大。按照2015年10月的销售数据计算，上述地区商品住宅库存去化周期均超过20个月，明溪县、武夷山以及南平市等地库存去化周期超过2年多。 整体而言，2015年11月福建各地市的商品房存库量较高，市场供应充足，商品房预售许可制度存在的基础已经松动。

表1　福建各地市商品房存库及销售去化分析

数据来源：1.可售面积和月成交数据来源于各县市房地产信息网，月成交面积以2015年10月数据为准，可售面积以2015年11月数据为准。

2.去化数据由作者整理计算。

2　取消商品房预售许可证制度的经济收益分析

商品房预售许可制度涉及到购房者、开发企业、银行等金融系统和政府监管部门等。直观上，取消商品房预售许可制度能减轻购房者和银行所面临的风险，政府监管也会变得更加简单，这些都会带来相应的经济收益。这里探讨的经济收益是从社会整体的角度来考虑。宏观上看，取消商品房预售许可制度，促使开发企业按照现售行情来决策，会减少资金的沉淀，降低社会金融风险。

开发企业根据市场销售情况进行拿地开发等决策。在商品房预售许可制度下，开发企业根据预售行情而非现售行情进行决策。现售与预售行情走势是一致的，但是会存在步调不一致的情况，预售行情会领先与现售行情出现。下面以福州市房地产预售项目为例，求取预售和现售的时间差。

表2　福州部分项目预售许可证情况表

数据来源：福州房地产交易登记中心网站(www.fzhouse.com.cn)

从表2可以看出，新榕金城湾因为处于开发周期的尾声，滞后周期较短。其余的项目包括保利集团的西江林语、融信集团的双杭城、泰禾集团的福州院子、泰禾广场以及禹州地产的天悦湾滞后周期均在12个月以上。6个预售项目的平均滞后时间在15个月左右。考虑到开发企业取得预售许可证后实现开盘需要一定的时间，保守估计预售与现售的时间差距在12个月。

可见，待售时间在一年以内的项目将会完全消化，而周期超过一年的待售项目仍会存在。2012～2014年间，福建商品房待售面积中一年以内的比例持续增加，分别为39%、41%和49%。随着福建房地产市场进入理性发展时期，待售面积中一年内的比例将会进一步增加。按照2012～2014年的平均数计算，待售面积中一年内的比例为43%。

按照43%比例的一年内住宅和90%以上的预售比例计算。取消商品房预售许可制度，福建省楼市存库量会减少38.7%。以2015年10月底，福建商品房可售面积7 566.20万m2为标准，可消化库存2 924万m2，2015年前十个月，福建省商品房销售金额2 754亿元，销售面积3 084万m2，折合售价8 931元/m2。①扣除15%的销售利润率、5.5%的营业税金、4.6%的土地增值税,每平米的成本为7 139元。可知，在现售情况下，按照预计的2015年11月底相关情况，可以减少资金沉淀2 088亿元。

表3　福建省近三年待售商品房面积

数据来源：福建省统计年鉴2013-2015。

如果说商品房预售许可制度引发的交易风险问题尚可通过加强监管、完善制度来规避的话,那么商品房预售许可制度所带来的金融风险则是系统性的,难以规避的。2005年以来的十年内开发企业资金来源情况如表4所示。

表4　福建省房地产开发企业资金来源情况

数据来源：福建统计年鉴2015年

经表4统计可知,2005～2014年10年间福建房地产开发企业的资金来源中有15%～20%左右直接来源于国内银行贷款。另有45%～60%来源于其他资金，而其他资金大部分是定金及预收款。由于定金及预收款的主要来源实际是个人住房贷款,属于银行按揭,也就是说房地产企业开发资金的来源中直接和间接有50%以上来自于银行。

在商品房预售许可制度下，开发商超过50%以上的资金来源于金融系统。过低的自有资金比例，导致大量自有资本不达标企业进入房地产开发市场。开发商将大量的风险转移到购房者和银行等金融系统，成为金融系统稳定的不确定性因素。在房地产上升周期,这种风险尚能为不断上涨的房价所掩盖,而一旦房地产市场价格进入调整或下降周期,按揭的期房就会因房价下跌而增加银行的坏账风险。而一旦不良贷款率上升,发生资金链条断裂,将给商业银行带来巨大的金融风险,而银行的风险最后一定会转化成金融市场的风险,从而威胁整个社会的经济稳定。

3　取消商品房预售许可制度的预期成本分析

取消商品房预售许可制度必然会降低开发企业的经营杠杆，提高其资金成本，短期内还可能造成商品房供应量的减少，供求失衡引致房价上扬。从福建房地产市场目前所处的发展时期来看，供给已经大于需求了，取消商品房预制许可制度，并不会瞬间改变目前的市场供需态势，努力消化库存仍然是房地产业的重要任务。取消商品房预售许可制度的成本主要是社会资金成本的上涨。就现阶段而言，房地产开发资金收益率高于社会平均资金收益率，取消商品房预售许可制度，资金从高收益的地产开发流向其他行业或居民储蓄，社会整体资金收益减少了。

商品房预售许可制度相当于为房地产项目开发过程加了经营杠杆，加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。因此，商品房预售成为目前福建省楼市销售的主流。房地产开发项目具有低附加值(较低的销售利润率)和高回报率(较高的投资回报率)的特点。据泰禾集团2014年年报，福州泰维房地产开发有限公司开发的位于福州闽侯南通镇的泰禾首府项目占地面积5.59万m2，可售面积16.54万m2，2014共实现销售收入12.24亿元，净利润为1.61亿元，销售净利润率为13.15%。其净资产为1.66亿元，净资产利润率高达96.98%②。取消商品房预售许可制度会延长商品房销售周期，显然对开发企业的资金收益情况造成了较大的影响，其经营杠杆急速恶化。以位于福州鼓楼区鼓西路，临近福州十八中和西湖公园的宗地2013-39号地块进行经济测算。经过作者测算，商品房预售许可制度下，开发企业全投资年内部收益率62%；现售情况下内部收益率则仅为19%，下降约70%。

取消商品房预售许可制度后，开发企业不再收取定金和预收款，显然增加了开发企业的经营成本。但是一枚硬币有两个面，从另一面来看，开发商收取的定金和预付款是从购房者手中无偿获取的。可以理解为开发商的利益(经营杠杆)来源于购房者的让渡。根据上文测算，房地产开发企业的内部收益率为19%。取消商品房预售许可制度后，房地产开发资金来源中的定金和预收款部分的资金会流向其他行业或者居民储蓄等。目前央行公布的五年期以上贷款基准利率为4.9%③，考虑收益要求，以5%作为定金和预收款的原有收益水平。定金和预售款的社会整体收益水平下降了14.1%。2012～2014年，福建省开发业中来源于其他(大部分为定金和预收款)的资金为2 916亿元、2 981亿元和2 471亿元。保守估计，2015年来源于定金和预收款的资金不少于2 000亿元。取消商品房预售许可证制度，社会资金成本增加了282亿元。

4　结论

福建省房地产业已经进入了稳定发展时期，去库存成为当前房地产市场的主要任务。三四线地区中，闽北地区的将乐县、明溪县、武夷山、浦城、建阳市、南平市区、以及闽东地区的宁德市区等地商品房存量消化较慢。支撑商品房预售许可制度的加快商品房供应基础开始动摇。

从社会整体角度而言，取消商品房预售许可制度，预计会导致每年近2 000亿的定金和预收款从开发企业转回到购房者手中，考虑开发企业资金收益率较高，会使得社会资金成本增加282亿元。经济收益方面，取消商品房预售许可制度可消化库存2 924万m2，减少资金沉淀2 088亿元。银行资金占比从50%减少到20%左右，可以减少金融风险。

总体而言，取消商品房预售许可制度在经济上是可行的。

注释：

①数据来源：福建统计局，2015年1-10月房地产开发和销售情况主要数据，2015-11-16http://www.stats-fj.gov.cn/xxgk/jdsj/201511/t20151116_38401.htm

②数据来源：泰和集团股份有限公司2014年年度报告，http://www.thaihot.com.cn/show.aspx?cid=777613&id=2614&pid=275185

③中国人民银行，中国人民银行决定下调存贷款基准利率并降低存款准备金率，2015-10-23，

[1]程建平.央行取消现行房屋预售制度的建议对商业银行的影响及农行对策的思考[J].广西农村金融,2005(5):48-52.

[2]周莉.商品房预售制度存废的分析[J].福建工程学院学报,2010(4):145-148.

[3]尹伯成.取消商品房预售制是大势所趋[J].中国金融,2005(19)29-30.

[4]宋庭敏.我国商品房预售制度发展研究[J].财经问题研究,2006(1):45-50.

[5]喻婷.中国内地商品房预售制度实施的经济效应研究[D].广州：暨南大学,2011.

[6]周建丽.取消房地产预售制度对房市的影响分析[J].山东经济战略研究,2005(11)：31-32.

Economic analysis of the abolishment of Pre-sale permit system under the highly Real estate inventory in Fujian province

PENG Jianlin

(Fuzhou vocational and technical college ，Fuzhou 350108)

To calculate the reduction of real estate inventory and capital occupation by compare the different of pre-sale permit approval and completion date.To get the addition of social capital cost by calculate the level of capital gains in the case of specific development projects.The conclusion shows that the abolishment of Pre-sale permit system can effectively reduce the increment of inventory，reduce the occupation of capital.

Pre-sale permit，Inventory;Economic analysis

福建省中青年教师教育科研项目(JB13649S)

彭建林(1980-),男，讲师。

E-mail:pengjianlin@163.com

2016-03-19

[TU-9]

A

1004-6135(2016)05-0078-04