围填海综合效益评价中土地基准价值的估算-以温州经济技术开发区J工程为例

夏择民,朱呈访(中共温州市委党校 经济学教研部,浙江 温州 325013)

围填海综合效益评价中土地基准价值的估算-以温州经济技术开发区J工程为例

夏择民,朱呈访
(中共温州市委党校 经济学教研部,浙江 温州 325013)

围填海已成为温州缓解土地资源不足的重要举措,对围填海综合效益进行准确评价凸显重要性.为准确评价围填海综合效益中的经济效益,测算围填海土地基准价值以确定围填海投入效率,以温州市经济技术开发区J工程为例,以围填海新增土地的直接经济收益扣除围填海投入的机会成本来估算围填海土地基准价值.结果表明,J工程的单位土地基准价值大于实际投入,投入效率是经济的.本测算可以作为一种参考性意见,但并不是决定性的依据.

温州;围填海;综合效益评价;土地基准价值;投入效率

一、相关研究背景

近年来,随着温州的经济发展,由土地资源短缺所带来的人地矛盾日益凸显,围填海成为温州缓解土地资源不足的重要举措.但在带来经济效益和社会效益的同时,大规模的围填海对生态环境也带来了负面影响,在进行围填海相关决策及项目实施后的效果评定时,运用科学、合理的方法对围填海综合效益进行评价显得十分必要.

对围填海评价的相关研究大致可以分为单因子影响评价和综合评价两类.单因子影响评价主要分析围填海对某一单一要素的影响,单一要素可以是水动力、沉积和泥沙运动、生物、生态环境等[1].单一要素的评价一般只考察围填海对自然生态的影响,不考虑围填海的经济效益和社会效益,作为项目评价不够全面.而综合评价至少是对围填海经济效益、社会效益、生态效益中的两项进行综合分析从而得出结论.熊鹏等、刘晴等只考虑经济效益和生态类因素[2-3];朱凌等、张建新则明确从经济、社会、生态三方面评价围填海综合效益[4-5].刘大海等、刘佰琼等对围填海综合评价虽然没有明确划分为经济、社会、生态三方面,实际上融合了围填海对经济、社会、生态(资源环境)三方面的影响[6-7].

在具体方法上,围填海评价可以分为模型直接估算和指标体系评估两类.熊鹏等、刘晴等采用模型直接估算方法,将经济效益和生态成本直接货币化后纳入模型,对围填海的成本与收益进行财务核算[2-3].这种方法简便易行,但不便于从多维度考察围填海综合效益.指标体系评估又可以分为定性评估和定量评估.朱凌等、张建新采用定性评估方法,主要通过向专家发放问卷的形式,对各项指标进行打分,取其加权平均作为综合评估的分值[4-5],存在较大的主观性.刘佰琼等采用定量评估方法,偏重生态效益[7],对经济效益和社会效益的评价比较薄弱.袁道伟等则将定性指标与定量指标相结合,经济效益以经济内部收益率和效益费用比两个财务指标来衡量[8],淡化了围填海的经济学意义;社会效益则以定性指标来衡量,又存在较大的主观性.

为客观评价围填海综合效益,对经济效益进行经济学含义上的定量评估十分必要.已有文献过多关注生态损益,这方面反而没有得到足够重视.围填海经济效益的定量评估,至少应从投入效率、土地增值、经济产出、区域经济发展潜力4个指标来衡量[4-5].4个指标中的后3个指标可以通过现有统计数据测算,而投入效率①这里的投入效率是指为获得单位价值的围填海土地所投入的成本,即相对于围填海土地价值,投入成本越少则投入效率越高.则需要对土地基准价值进行估算.可见,对围填海综合效益进行评价,首先要估算围填海土地基准价值.围填海土地市场价格经常脱离价值,尤其在经济低迷时,围填海土地价值经常被低估.为减轻市场价格的短期波动对围填海综合效益评价的过多影响,本文以围填海新增土地的直接经济收益扣除机会成本的余值作为围填海可承受的单位面积成本阈值,以此作为土地基准价值.以温州经济技术开发区(以下简称温州经开区)J工程为例,通过估算围填海土地基准价值,评估其投入效率.

二、围填海土地基准价值的估算方法

围填海可行性的一个比较强的判定标准是,围填海的直接经济收益扣除围填海资金的机会成本应大于等于围填海成本,即满足C≤B-O时,围填海工程是经济的.

C表示围填海总成本所需支付的相关费用及其他隐性成本②隐性成本包括对生态环境的改变可能带来的不可预知的风险、渔民失业后所带来的社会问题等,但不仅限于此.,主要由前期勘察费用、拆迁补偿费用、渔业资源补偿费用、生态服务价值损失费用、海域使用金、工程成本、维护成本、隐性成本构成.

B表示围填海直接收益.为简化分析,有如下假设:

(1)围填海项目可供出让土地均按一定比例折算为工业用地③实际上,可供出让土地中的一部分将来可能会被用于房地产或商业.基于温州的案例中,明确规划用于房地产的土地比例忽略不计,用于,折算后工业用地占工程造地总量比例为,即∈(0,1).

O表示围填海资金的机会成本,是指围填海资金投资于其他领域所能获得的收益.

(2)企业每年缴纳的税金刚好可以用于支付围填海土地的维护费用.

(3)工期为β年.

(4)所有工业用地以单价P挂牌出售.

(5)企业利润总额每年增长率与GDP增长率一致,记为g.

(6)贴现率即为银行基准利率,记为i;工程以利率i支付利息.

(7)所有投入皆在工程初一次性完成.

那么有

商业的土地按照一定比例折算成工业用地.

可得

需要注意的是,按照这个方法估计的投入阈值可能是低估的,因为并没有考虑围填海的间接社会收益、围填海土地将来可能以商业用地出让及围填海投入是在工期内持续进行的影响因素.

三、以围填海土地基准价值测算的投入效率

1.J工程概况

J工程位于温州经开区东南滩涂上,所属地貌为河口相冲海积平原,地形相对平坦,沟汊、养殖塘密布.区内地面平均标高约为2.3m,要求造陆后高程达4m[9].据温州经开区商务局提供的资料显示,J工程于2008年上半年开工,2012年工程与市政设施完工,工期约4年;围垦面积计786.67hm2,其中,地块面积478.73hm2(纯粹工业用地不到200hm2)、道路面积109.73hm2、河道面积72.4hm2、绿地面积125.8hm2;截至2015年,已投产工业企业31家.

据温州经开区经济发展局提供的资料显示,J工程于2014年实现限上投资456 664万元,同比增长22.5%,其中限上工业投资达168 422万元,同比增长45%;2015年1-9月实现限上投资367 679万元,同比增长11.7%,其中限上工业投资达157 552万元,同比增长5.5%.据温州经开区商务局提供的资料显示, J工程的工业用地挂牌起始价600万元/hm2,平均价630万元/hm2,市政配套75万元/hm2,因而J工程的土地价格705万元/hm2.

2.成本测算

J工程开发投入包括政策处理费用(含已支付给当地乡镇、渔民、村居的土地、养殖塘、附着物、构筑物等费用,海域使用金,土地农转用报征费用和标准厂房建设费用等),前期规划、评估费用(含规划编制、环境评估等费用),建筑工程费用(含吹填及软基处理工程、市政工程、市政配套设施工程、电力工程、防洪排涝工程、电信和邮政工程、燃气工程、供热工程、生态与环境保护工程、消防设施、教育医疗设施等费用).

按照J工程施工单位测算,J工程总投入580 530.61万元,其中前期规划、评估费用152.25万元,建筑工程费用426 154.08万元,其余为政策处理费用.按J工程土地面积786.7hm2计算,土地投入737.93万元/hm2.

3.直接收益估算

J工程的直接收益包括土地出让收入和企业利税总额.据温州经开区商务局、经济发展局提供的资料显示,2014年末,J工程在统(限上)企业9家,实现工业总产值14.17亿元,同比增长14.9%;利润总额0.68亿元,同比增长14.4%.目前,J工程已投产的31家企业总面积83.47hm2,假设每家企业占地面积相同,以2014年底数据估算,9家企业共占地24.23hm2,产值5 848.12万元/hm2,利润280.64万元/hm2.由于J工程投入使用不久,部分企业刚刚入驻,生产尚未步入正轨,以J工程数据直接测算的话将低估其潜力,因而假设J工程至少能达到温州经开区规模以上工业平均水平,以温州经开区规模以上工业的产值、利润来估算J工程的相应数值,则J工程产值7 329.95万元/hm2,利润319.52万元/hm2.

4.土地基准价值估算

按照公式

对各参数取值如下:

(1)工业用地比例=45.9%.目前,J工程工业用地面积不足200hm2,总面积786.67hm2,工业用地比例应取25%.据温州经开区商务局提供的资料显示, J工程挂牌出售土地面积计278.33hm2.由于引入教育机构①D学院占地22.07hm2、B教育中心占地60.13hm2等.而减少了工业用地,而教育机构往往能给所在区域带来创新、人力资源等额外资源,故以两倍倍率将教育机构用地折算成工业用地,取45.9%.

(2)工期β=4(年).J工程于2008年开工建设, 2012年完成围垦造地,工期取4年.

(3)土地价格P=705(万元/hm2).

(4)单位面积利润BR0=319.52(万元/hm2).

(5)利润增长率g=7.7%.近年来,由于J工程不断有新企业入驻与投产,无法以园区的GDP增长来正确估计利润增长,故采用温州经开区G D P增长率7.7%[10]估算.

(6)i=4.35%②2015年底基准利率..

由此计算可得,J工程单位面积投入阈值,即土地基准价值1 433.78万元/hm2.实际上,J工程土地投入737.93万元/hm2.此处并未考虑生态损失、社会问题等隐性损失,也未包括部分设施的土地费用.可见,按照直接收益核算,J工程是经济的.

5.投入效率测算

按照公式进行无量纲化,J工程的投入效率E为:

四、结 论

为准确评价围填海综合效益,必须对围填海的经济效益进行定量测算,而投入效率是经济效益中的一项重要指标.为测算投入效率,本文提供了一种估算围填海土地基准价值的方法,即以围填海新增土地的直接经济收益扣除围填海投入的机会成本的余值作为围填海可承受的单位面积成本阈值,并以此阈值作为土地基准价值.运用该方法,本文对温州经济技术开发区J工程的土地基准价值进行测算,经测算,J工程的投入效率为0.97(满分为1).由于缺乏对照样本,这一数值并不说明任何问题,但却为围填海综合效益评价提供了一块基石,同时也为围填海综合效益的横向比较提供了基础.考虑到J工程的实际投入存在被低估的可能,本文的测算可以作为一种参考性的意见,而不宜作为决定性的依据.

[1]丰爱平,赵锦霞,刘大海.我国围填海评估研究进展及展望[C]//全国海岸带和海涂开发与管理学术研讨会论文集.青岛:中国海洋学会海岸带开发与管理分会和山东省海岸工程学会,2010:56.

[2]熊鹏,陈伟琪,王萱,等.福清湾围填海规划方案的费用效益分析[J].厦门大学学报(自然科学版),2007(Z1):214-217.

[3]刘晴,徐敏.江苏省围填海综合效益评价[J].南京师大学报(自然科学版),2013(3):125-130.

[4]朱凌,刘百桥.围海造地的综合效益评价方法研究[J].海洋开发与管理,2009(2):113-116.

[5]张建新.沿海城市围海造地的综合效应分析与可持续发展[J].城市发展研究,2011(3):93-98.

[6]刘大海,丰爱平,刘洋,等.围海造地综合损益评价体系探讨[J].海岸工程,2006(2):93-99.

[7]刘佰琼,徐敏,刘晴.港口及临港工业围填海规模综合评价研究[J].海洋科学,2015(6):81-87.

[8]袁道伟,赵建华,于永海,等.区域建设用海后评估方法研究[J].海洋环境科学,2014(6):958-961.

[9]应舒.吹填造陆技术在温州滨海园区丁山垦区中的应用[J].浙江水利科技,2010(5):84.

[10]温州经济技术开发区统计月报[Z].温州:温州经济技术开发区经济发展局,2014(12):12.

[责任编辑:朱康对]

Estimation of Land Benchmark Value in Evaluating Comprehensive Benefits of Reclaiming Land from Sea -Taking Project J in Wenzhou Economic and Technological Development Zone for Example

XIA Zemin, ZHU Chengfang
(Teaching and Research Department of Economics, Party School of Chinese Communist Party of Wenzhou, Wenzhou, 325013, China)

To reclaim land from sea has become an important approach to land shortage in Wenzhou. Therefore it is of noticeable importance to make an accurate evaluation of the comprehensive benefits of reclaiming land from sea. In order to accurately evaluate the economic benefits, out of comprehensive benefits, of reclaiming land from sea, and also in order to estimate the land benchmark value of reclaiming land from sea with the purpose of confirming the input efficiency of reclaiming, Project J in Wenzhou Economic and Technological Development Zone will be used as an example to estimate the land benchmark value of reclaiming by deducting reclaim input opportunity cost from the direct economic benefits which results from newly-added land from reclaim. The research indicates that the unit land benchmark value of Project J outweighs its actual input, and the input efficiency is an economical, but not the crucial basis.

Wenzhou; Reclaiming land from sea; Evaluation of comprehensive benefits; Land benchmark value; Input efficiency

P74

A

1671-4326(2016)02-0010-04

10.13669/j.cnki.33-1276/z.2016.026

2016-04-10

夏择民(1984-),男,浙江温州人,中共温州市委党校经济学教研部讲师,硕士;朱呈访(1988-),女,浙江永嘉人,中共温州市委党校经济学教研部讲师,硕士.