重庆房地产价格形成及影响因素分析

尤 迪 罗玉雪

(1. 重庆工商大学文学与新闻学院 重庆 400067；2.重庆工商大学会计学院 重庆 400067)

重庆房地产价格形成及影响因素分析

尤 迪1罗玉雪2

(1. 重庆工商大学文学与新闻学院 重庆 400067；2.重庆工商大学会计学院 重庆 400067)

当下，我国房地产业快速发展的过程中暴露出很多问题，尤其是房地产市场价格持续上涨，从长期来看，受土地供给有限，人们收入增加等多个因素影响，其价格上涨是一个必然的趋势，在我国大部分一线城市房地产行业饱和的状况下，二线城市的房地产行业成为大家关注的热点，而重庆作为唯一的直辖市二线城市，更是受到大家的关注，使得重庆房地产行业近年来发展迅猛。在这一背景下，我们试图通过文献查阅及实证分析等方法分析重庆市房地产价格形成及影响因素。

重庆房地产;价格形成;影响因素分析

一、选题背景和意义

房地产是我们日常生活中极为重要的财产，是因为人们的各种生活，生产活动都需要空间，而这种空间就是有房地产来提供的。在我国大部分一线城市房地产行业饱和的状况下，二线城市的房地产行业成为大家关注的热点，而重庆作为唯一的直辖市二线城市，更是受到大家的关注，使得重庆房地产行业近年来发展迅猛。然而在重庆房地产产业繁荣发展的背后也出现了诸多弊端。在直辖20年的历程中，重庆的房地产行业逐渐由零散市场向规模化市场发展，但是政府的相关法律法规并没有与快速发展的房地产市场相适应，给房地产市场带来了混乱。在这种情况下，重庆市政府审时度势，制订了一系列与本地房地产市场情况相结合的调控政策来监督和制约房地产市场的发展。

二、重庆市房地产市场价格变动的模型分析及实证分析

1.统计指标的选取。本采用多元线性回归分析法对房地产进行建模。多元线性回归分析法对房地产建模的的理论依据是房地产价格形成的替代原理，与市场比较法的理论依据相类似。由市机制运行规律可知，在市场里，有两个以上的商品效用相似的情况下，消费者是愿意购买价格低的商品，商品最终价格是在比较和较量之后确定的。房地产也有一般商品的特性，所以类似房地产的价格应该是具有可比性的，应该是比较趋于一致的，故可以通过选取各种合适的因素进行对比修正来达到物的一致性，从而使得房地产价格的具有可替代性，得出房地产价格的模型。出于统计学统计指标的选取成本低、易获取的要求，最终选取的指标为：房屋销售价格、房屋竣工面积、本市生产总值、汇率(对美)、常住人口、投资资金来源、贷款利率、城镇化率、固定资产投额总计。由于各要素的计量单位不同，原始数据在数量级和量纲上存在较大的差异，不便于直接的比较和分析，所以运用SPSS的数据分析将所数据标准化。

2.建立模型。多元线性回归模型下的重庆市房地产价格模型:

y=a1x1+a2x2+a3x3+a4x4+a5x5+a6x6+a7x7+a8x8+b

其中：因变量y表示房屋销售价格自变量

x1表示房屋竣工面积、x2表示固定资产投额总计、x3表示本市生产总值、x4表示汇率(对美)、x5表示常住人口、x6表示投资资金来源、x7表示贷款利率、x8表示城镇化。

参数a1、a2、a3、a4、a5、a6、a7、a8表示各个因变量对自变量的影响程度b为除上述因数外其他因数扰动。

将数据导入spss，在线性回归中得到多元回归方程自变量变量进入模型的标准和经过筛选后进入模型的自变量，根据逐步进入法的原理，首先进入的是对因变量影响大的自变量，随后重新计算剩下的值是否进入模型，如果不再具有统计意义，则将其剔除。投资资金首先进入了模型，随后是汇率(对美)。剩余的变量还有房屋销售价格、房屋竣工面积、本市生产总值、常住人口、贷款利率、城镇化率、固定资产投额总计。模型变为：

y=a4x4+a6x6+b

表1 模型汇总

模型1中R方为0.966，表示自变量解释了96.6%的因变量的变异量，大于期望值80%，能够保证预测的正确性。

模型2中R方为0.987，表示自变量解释了98.7%的因变量的变异量，大于期望值80%，能够保证预测的正确性。

表2 非标准化系数及标准化系数表

上表显示了回归分析中的。

根据上表，可以建立标准化回归模型：

y=6.073x4-4.03x5+b

其中:因变量y表示房屋销售价格;

因变量x4表示汇率(对美)、x5表示常住人口;

b为除除上述因数外其他因数扰动。

3.软件采用情况

本模型主要采用SPSS统计软件进行研究，在整理数据过程中也运用了excel表格软件。运用excel将所需变量进行整理后，利用SPSS进行回归分析，构建房价与所需研究的各自变量之间的多元回归模型。由于逐步回归分析法比进入法等方法更加易于得出相关模型，所以采用逐步回归法，调整R达0.985，所得模型通过F检验等，具有较高的说服力。

三、结论与建议

作为国民经济发展的支柱产业,房地产的健康发展关乎国计民生。在房地产发展是否健康的评判上,价格毫无疑问是最为重要的标准。

当前,我国房地产正面临着价格持续高涨的严重问题,如何积极发挥房地产在国民经济中的支柱作用,同时防止泡沫产生,就成为各方关注的焦点问题。即便在房地产发展相对落后的重庆市,未雨绸缪地进行理论研究,对未来重庆市房地产发展进行良性引导,也显得十分紧迫而富于意义。

最后本文提出：抑制重庆市房地产价格的上涨，应该从房地产供应市场出发，降低房地产开发成本入手。重庆市房价的上涨更多是市场经济的自发行为，政府在进行宏观调控时，调控力度不宜过大。

[1]杨俊锋. 重庆市住宅价格预测模型研究[D].云南财经大学,2015.

[2]刘希梅. 重庆市房地产价格的分析及预测[D].重庆师范大学,2014.

[3]丁杰. 我国房地产价格影响因素实证分析[D].华中师范大学,2014.

[4]王文斌. 我国房地产价格波动形成机制及影响因素研究[D].南开大学,2010.

尤迪(1995-)，男，汉，宁夏银川人，重庆工商大学文学与新闻学院;罗玉雪(1996-)，女，汉，重庆铜梁人，重庆工商大学会计学院。