北京房地产市场加快结构调整的建议

2016-07-19张琳

中国国情国力 2016年7期

◎张琳

北京房地产市场加快结构调整的建议

◎张琳

摘要：“十二五”期间，北京房地产市场在经济调整、楼市调控和城市布局变化等多重因素影响下，呈现出投资增速放缓、供需规模缩减以及内部结构调整等特点。在未来发展中，北京需要更加关注人口调控与区域布局变化对住房市场、存量房市场和土地供给稀缺的影响，通过保障房制度创新等方式，促进房地产市场健康稳定运行。

关键词：房地产；限购政策；市场结构

为确保市场健康平稳运行，“十二五”以来，国家陆续出台以限购、限贷为核心的楼市调控政策。“十二五”中后期，宏观经济环境渐趋复杂多变，在多重因素影响下，北京房地产市场呈现出供需放缓、结构调整的特点，直到2014年四季度一系列楼市新政出台，市场开始触底回升。

房地产市场基本情况

1.开发投资增势放缓，变化趋于平稳

“十二五”期间，北京房地产开发投资规模继续扩大，累计达到1.8万亿元，是“十一五”期间总规模的1.6倍；但是年均增速有所放缓，五年间年均增长8.7%，比“十一五”年均增速降低3.3个百分点。从年度间开发投资增势变化看，与“十一五”期间两位数快速增长、增幅大起大落相比，“十二五”期间增速回落，但变化较为平稳（见图1）。

从投资结构来看，“十二五”期间商品住宅投资占全市开发投资比重超过一半，比“十一五”提高2.8个百分点，其中保障房建设力度加大是带动住宅投资增长的主要力量。五年间全市累计完成保障房投资3796.3亿元，比“十一五”增长2.7倍，年均增速高达23.8%；占住宅投资的比重翻倍，从“十一五”的不足二成提高到四成左右。

图1　“十一五”以来北京房地产开发投资及其增速　单位：亿元，%

2.住宅新开工规模缩减，商服地产供给持续扩大

“十二五”期间，北京商品房施工、新开工规模总体仍在扩大，但年均增速由升转降；同时受限购和土地供应减少的影响，供给结构出现分化。截至2015年末，全市商品房施工面积约1.3亿平方米，是2010年末的1.3倍。“十二五”期间商品房累计新开工面积1.6亿平方米，是“十一五”期间的1.2倍，但年均下降1.3%（“十一五”期间年均增长0.1%）。从结构看，住宅新开工规模缩减而商服地产持续扩大。五年间住宅新开工规模减少0.7%，年均下降10.3%（“十一五”期间年均增长0.8%）；商服地产新开工规模增长65%，年均增长11.8%（“十一五”期间年均下降1.5%）。五年间全市商品房累计竣工面积1.3亿平方米，年均增长2%；其中住宅竣工面积年均下降1.7%，商服地产增长7.1%。

3.市场需求在政策调控下先抑后扬

“十二五”期间，国家先后出台“新国八条”、“国五条”和“新国六条”等楼市调控政策，并采取提高首付比例、增加税费、收紧贷款和限购住房等收紧措施，北京房地产市场需求总体来看趋于平缓，新房和二手房销售规模均呈缩减态势。五年间，全市商品房销售面积为8300.5万平方米，比“十一五”减少18%，年均下降1.1%。其中，住宅销售面积6150.7万平方米，比“十一五”减少23.6%；所占比重从“十一五”的近80%降为74.1%。市住建委网签数据显示，二手住宅累计销售70.1万套，比“十一五”减少2.2%。

“十二五”后期，随着楼市新政和相关税收、信贷政策的实施，二手房需求率先回升，新房市场销售也趋于回暖。2014年，北京二手房（套数）和新房（面积）交易分别下降33.7%和23.3%；2015年初，二手房成交由降转增，全年增速达83.3%；新房销售从6月份起也止跌回升，全年增速为6.6%。

图2 “十一五”以来北京商品房及住宅销售面积图　单位：万平方米，%

4.空间布局向发展新区转移

随着城市发展和人口、产业等调控措施的实施，北京房地产供需的空间布局进一步郊区化。从开发投资区域分布看，2015年，城市发展新区（房山、通州、顺义、昌平和大兴）开发投资额和施工面积比重分别为49%和52.4%，比2010年分别提高9.5个和12.3个百分点；生态涵养区分别提高2.3个和3.3个百分点；城六区则分别降低11.8个和15.6个百分点。从商品房销售区域分布看，2015年，发展新区销售面积占比超过六成，生态涵养区占比一成，分别比2010年提高22.8个和5.1个百分点；城六区所占比重则降低27.9个百分点。

5.保障房建设加快，自住房登台亮相

“十五”期间，北京市住房保障主要以经济适用房和廉租房为主。“十一五”期间，全市正式开工建设“限价商品房”和“公共租赁房”，逐步形成了以满足中低收入家庭需求为主要对象的较为完善的住房保障体系。“十二五”期间，保障房加快发展，全市累计完成保障房投资比“十一五”期间增长2.7倍；2015年，保障房施工面积比2010年扩大近四成；五年间新开工面积和竣工面积分别增长39.7%和1.7倍，销售面积增长超过1倍。

2013年，为解决“夹心层”住房困难，北京发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》。2014年以来自住房完成投资777.9亿元、新开工626.2万平方米、销售369.1万平方米。

需要关注的问题及建议

1.关注人口调控和区域发展对住房市场影响，建议借助京津冀协同发展契机形成多中心的新城格局

相关研究显示，人口变化对住房市场的稳定起着关键作用，结合《北京市城市总体规划（2004 年-2020年）》以及人口疏解措施，未来北京新城发展规划需与人口调控战略相适应。建议借助京津冀协同发展和新城建设的契机，通过人口和产业的疏散与聚集带动新城的规划和建设，将城市由单一中心格局向多中心格局优化；同时完善相应的配套设施建设，提升新城软实力，进而通过建设规划布局促进人口与产业布局优化。

2.关注存量住房市场的发展，建议大力完善配套服务和监管措施

“十二五”期间，北京存量住房交易量大幅超过新建商品房交易量，成为市场交易的主流。市住建委数据显示，2015年全市新建住宅上市套数（11.4万套）接近10年来最低；当年全市存量住宅和新建住宅销售套数比例接近2：1。在此背景下，建议政府顺势而为，在市场调整内部结构的同时，完善配套服务和监管措施，多渠道满足市场需求。一是制定和完善存量房市场交易及配套服务政策细则，提高交易安全性，提升市场服务水平；二是规范住房租赁市场，加大监管力度；三是建立房地产交易信息服务平台，尽量减少市场中的信息不对称，使供需双方有效对接。

3.关注土地供给稀缺和价格上涨过快可能引发的市场预期变化，建议在盘活存量用地的同时密切监测土地价格，稳定市场预期

“十二五”期间，北京出现了两次土地价格快速上涨，分别是2012年底和2015年下半年，每次土地价格上涨都会带来随后的房地产价格快速上涨。以2015年土地成交情况为例，全年经营性土地成交面积（住宅用地和商服用地）下降约36%，而楼面均价上涨近20%，入市土地集中在四季度，楼面价和单宗土地成交额均刷新历史纪录，六环外也出现了楼面价超过3万元的土地。地价的上涨必然对房价上涨形成较大压力。从“十二五”期间开发供给情况看，虽然施工规模扩大，但是新开工增速呈下降趋势，这将导致未来新房供需矛盾进一步加剧。建议在土地供应减少的背景下，一要盘活存量用地，缓解“土地之渴”；二要密切监测土地市场价格波动，避免高价地块集中入市影响市场预期。

4.关注保障房建设和制度创新，研究和完善保障房申请和退出机制

当前北京保障房配给模式以产权销售形式为主，欠缺完善的腾退机制，导致保障房长期处于持续建设和供不应求状态。建议扩大租赁形式的保障房建设，在加快土地和房源推出的同时，建立保障房申请和退出机制，以满足保障房可持续发展的需求。