论建筑物区分所有权中的共有权

张曦文西南政法大学经济法学院

论建筑物区分所有权中的共有权

张曦文
西南政法大学经济法学院

引言

我国作为人口大国，住房紧张的现象尤为突出，建立一套完善的区分所有权机制则显得更为重要。建筑物区分所有权制度是彻底解决与之相关的物业纠纷的有效途径。在建筑物区分所有的形态下，共有权虽处于附属地位，但其影响至关重大。其共用部分性质的特殊性使我们不能按传统的共有理论进行分析。在现实的生活及司法实践中，绝大多数的纠纷都是由共有部分的权利义务不够明确所引起。现以建筑物区分所有权中的共有权为研究对象，通过学理分析和法律应用，对法律关系进行探讨。

一、建筑物区分所有权及其共有权概述

（一）建筑物区分所有权概述

1.建筑物区分所有权的历史沿革

建筑物区分所有权早在奴隶社会时期形成萌芽，工商业的发展和城市的形成使人口集中于城市，进而产生了这种不动产形态。在立法上率先建立起建筑物区分所有权制度的是1804年的法国民法典，该法第664条系直接关于建筑物区分所有权之规定。受到《法国民法典》的影响，意大利、葡萄牙、日本等国家均对这形态制度作了规定，此时的立法模式称作“民法典模式”，标志着建筑物区分所有权制度的正式形成。

在20世纪，建筑物区分所有权得到了更大的发展。比利时最先制定了特别规定建筑物区分所有权的法律，对相应的法律关系予以调整和规制。随之出台的一系列单行法规完善了区分所有权制度。在二战之后，各国的建筑物的发展、人口密度的增加引起了很多权属纠纷。已经立法的国家需重新修改以完善法律、未立法的国家则亟待一部法律予以规制。在这个时候，瑞士、英国、美国等纷纷制定修正了区分所有权法律制度。

2.建筑物区分所有权的概念

在建筑物区分所有权的界定上，学界看法不一，各国也因各自经济发展不同采取不同的观点。关于其界定主流学说有三种观点：一元论、二元论、新一元论、三元论。

“一元论说”认为建筑物区分所有权专指由专有部分构成的所有权，日本和法国及一些台湾学者认同这种观点。“二元论说”将建筑物区分所有权定义为专有部分与共同部分相组合的物权形式。法国1938年法律和于1965年制定的《住宅分层所有权法》都持有二元论的观点。

“三元论说”的提出者为德国法学家贝尔曼，后被德国法律所采用。该学说认为，建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分持份权以及因共同关系所生的成员权要素所构成。结合我国《物权法》的立法模式及以上三种观点，笔者认为“三元论说”较为适宜，它既可以突出不动产的私有财产专属性，同样可以彰显这种特殊共有关系的必然性、进而引申出对物业管理的业主所具有的成员权，更利于民事物业纠纷的解决。

（二）建筑物区分所有权中共有权概述

1.建筑物区分所有权中共有权的概念

建筑物区分所有权中的共有权（以下简称共有权），又被称为“共有所有权”、“共用部分持份权”或“持份共有所有权部分”。其内涵在学理上并无争议，即共有权是业主依照法律、规约或业主大会，对区分所有建筑物内的共有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。

2.建筑物区分所有权中共有权的特征

传统的民法领域中共有理论所包含的共同共有、按份共有两种模式并不适用于这种新的共有形态。其具有如下特征：

（1）身份复合性

随着建筑物的高层化趋势，业主人数的增多使得权利主体增多。传统的共有权人身份单一，而建筑物区分所有权中的共有权人则在共有权利人的基础上，身份增加了专有部分专属权人及成员权人。

（2）客体广泛性

建筑物区分所有权人共有权的客体除包括建筑物的共有部分如外墙、屋顶等，还包括了附属建筑物中如绿地等部分。其客体范围又拓宽至约定范围，权利客体不同于传统共有的单一性。

（3）权利从属性

对共有权的享有是建立在享有专有权的基础之上，二者不可分割，不能单独转让或使用权利等。缺少了专有权，共有权亦将不复存在。

（4）内容广泛性

相对于一般共有的权利义务而言，建筑物区分所有权中的共有权权利义务较为广泛，如包括了地基使用权、建筑物的整体或部分权利等。

（5）种类多样性

建筑物区分所有权中的共有权因划分标准的不同可以有很多的分类。其中包括了法定共有权、约定共有权；全体共有权、部分共有权；有负担共有权、无负担共有权等。

二、建筑物区分所有权中共有权的法律性质和地位

（一）共有权法律性质理论

各国的法律规范均将共用部分推定为相关权利人共有，但共有又有不同的性质。

1.总有

日耳曼在中古世纪将村落与其村民调和为综合体，但村民同样享有其个人地位。村民可依其身份享有相关的占有、使用、收益权利。综合体可对财产处分和管理。这种团体通知色彩极为浓厚。这种共有形式可体现在日本古代农村社会里的“入会制度”，我国固有习惯法上之宗族财产、祠堂等。

2.共同共有

共同共有，亦成为“合有”，即共有权是依法律或契约的规定而结成共同关系的数人基于共同关系而享有一物之所有权。这种权利的制度来源于日耳曼家族共合体。共同共有在总有的占有、使用、收益基础上，还包括了管理、处分权。当然，这种成员管理权并不是随意而缺少限制的。

3.按份共有

按份共有在共有的基础上添加了关于份额的表述，各权利人依其所占有的份额享有权利和承担义务，该制度起源于古罗马法。这种共有成员主体之间联系相对薄弱，各按份共有人可享有对自己权属部分的自由处分权。当终止这种共有关系时，各共有人又可自由请求分割。

（二）区分共有权是一种新型共有

在上述的理论中，我们可以发现其相对于建筑物区分所有权模式而言均有一定的缺陷。区分所有建筑物之共有确有总有、共同共有、按份共有的某些特征，但这些特征并非是将其定性为此类共有的有力证据，否则便会以偏概全。在总有制度中，区分所有权人在将其专有部门进行处分的同时也就处分了共有部分。且业主委员会与区分所有人之间并非依共有体而产生，基础不同。传统的共同共有一般是基于一定的人身关系，且不存在份额，这与共有权并不一致。对于按份共有而言，其通常是通过约定，但这种建筑物区分所有权的共有是由法律所规定。在传统的按份共有中，权利人是可以要求单独分割共有部分，而区分所有权中共有权利人是无法分割也不能分割的。与此同时，区分所有权中的共有权又有很多相近的地方，如依照面积判断份额、共同使用财产等。因此，笔者认为建筑物区分所有权是一种新型的共有形态。

这种性质上的界分可以使区分所有权中的共有保持独立状态，高层区分所有的建筑模式将越来越多的出现，为了更好的解决这种情形下出现的区分所有权纠纷，不能模糊的将其定义为传统民法共有理论中的某项，而应单独研究其性质。

（三）建筑物区分所有权中共有部分的地位

在概述中提到建筑物区分所有权由专有权、共有权、成员权组成，研究共有权在其中的地位有助于更好地理解。共有部分相对于专有部分而言具有从属性，后者处于主导地位。这种从属性体现在共有部分不可脱离专有部分而单独存在。一般共有权的设定、转移和消灭并不具有主从关系。但共有权是建筑物区分所有法律关系复杂之所在，其在司法实务中具有核心地位。共有部分的边界则是适用法律关系的前提，而共有权又是成员权产生的前提和基础，因此共有权应是区分所有权的实务重点和难点。

三、建筑物区分所有权中共有权的客体

（一）确定客体的一般规则

共有权的客体即为共有部分的范围，共有部分和专有部分共同构成整体并不相重合。法律规范中亦以此规定①。因此，在实践中，确定共有部分的前提是明确专有部分的范围。

专有部分的一般界定依据为实质上的构造上独立性和利用独立性，以及形式上的登记注册标准，满足以上条件则视为属于专有部分。而关于专有部分的界定标准有几种不同的理论主张，包括“壁心说”、“空间说”、“墙面说”、“折中说”等等。

（二）我国法律关于共有部分的具体规定

《物权法》在业主的建筑物区分所有权一章中对共有部分通过列举、排除这样的形式做了具体的规定。在七十三条中对道路、绿地等做了规定，明确了不属于城镇公共道路的区划内道路、不属于公共和个人的绿地、以及公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主所有。在七十四条中说明了占用共有道路等场地的停车位属于业主共有，其本质则是原来属于共有部分无论现在用途做何更改都不影响其性质。在资金方面，建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。业主同时享有关于管理的成员权。

在司法解释《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》中，对共有部分进行了附加式的说明。建筑物的基本结构部分、消防等附属设施，设备等结构部分以及不属于业主、市政或其他权利人的均属于共有部分。

（三）司法实践中共有权客体的认定

在实务操作中，对共有权的认定较为复杂，而认定亦是解决共有权纠纷的关键。在共有权的体系中，又存在了小栋的共有以及大社区的共有两种模式，通过对案件的分析可以更好地理解共有部分的内涵。

原告为刘丽明等人、被告为谢雄鹰等人。华盛园是被告等人所购买的房屋，其一栋一单元底层靠三单元结合部原本建设规划为商品房，后因采光问题将商品房改为杂物间出售。该栋三单元的住户均可购买，故该杂物留有过道供三个单元的住户出入，房产部门发证将一单元楼梯间面积确认为一单元用户共有。被告因考虑到安全问题，在该单元楼梯间安装防盗门，致使三单元用户即原告等人无法通过。原告提起诉讼请求确认该国道为该栋的公共通道及拆除防盗门。本案是关于业主共有权纠纷的案子，争议焦点为该底层过道的权利归属。该过道的是否必要性及其修建用途成为判断该共有权属的关键。

法院根据相关事实认为：该过道只是在出售杂屋时所为方便而开放，且该过道并非是三单元业主的必经道路，同时，原告并未证明该过道为公共过道。因此，法院依据《民法通则》、《物权法》的规定驳回了原告的请求。原告不服庭审结果，提出上诉，并主张：购买房屋时图纸显示为开放过道、该过道亦成为历史过道，但并无相关证据予以证明，故湖南省邵阳市中级人民法院维持原判。

在本案的法律关系中，存在着被告之间共有关系，而原告则主张该栋三个单元间的大共有关系。这种共有关系的判定则依是否为专有权利所享有，在本案中，这种大共有关系受到了该单元共有的专属权利限制。同时，建筑规划、购房合同是对楼道房屋的用途最为明确的规定，进而可判断其权利归属。本案中的杂屋其本质为商品房，该杂屋在经过出售之后同样为权利人所拥有，并无需再为方便购房而创设通道，故原告的主张已失去了意义。而在本案涉及的相邻权中，是否为必要的底层过道成为关键，该通道既不是为三单元所设、也不是必行通道。综上，法院驳回了原告的请求。

四、建筑物区分所有权中共有权的内容

（一）建筑物区分所有权中共有权的权利

1.使用权

正常而合理的使用是业主所享有的基本共有权利。这种共有使用因使用对象不同而有所差异，性质为共同使用或轮流使用。如电梯、消防通道等可以共同使用，而小区的健身器材等则需轮流使用。

2.收益权

收益权是指权利人获得其共有部分利益及孳息的权利，这种权利虽简单易懂但实践中业主经常会忽略自己的该项权利。如楼房的外围广告、楼顶的出租、电梯里的电视广告等等，这往往是广告公司通常与物业公司进行协商，业主又不主张其所拥有的知情权所造成的。

在收益部分的分配原则上，则是有约定从约定，无约定依专有部分的面积比例所确定。在这一方面，无论是收益、还是费用的支出，均采用该原则。

3.修缮改良权

共有权人可以在不影响固有性质的基础上进行修缮改良，属于对共有部分的处分。这种修缮改良有一定的限制就是需通过相应的表决程序才可以进行处分。这种表决程序因对象的不同而有所差异。

（二）建筑物区分所有权中共有权的义务

1.依照用途进行使用的义务

共有权人有义务维护共有部分，不能进行破坏，而且这种用途应限制在原有范围内，如不得将消防通道当做储物室来使用，这样会妨碍到其他业主的权利。这种义务也体现为不得独占、多占，如独自将共有空间占为自己拥有等。对于用途的理解可从种类、位置、构造、性质、功能等几方面综合衡量。

对共有部分使用的限制不仅由法律法规所约束，还受管理规约的限制。这种义务不仅适用于业主，还适用于建设单位、物业管理企业等。

2.费用负担的义务

在对共有部分进行管理、维护、修缮等时，必然存在费用的支出。若为全体共有人所使用，则为全体共有人承担该笔费用。

这部分费用主要包括：（1）日常维修及更新设施的费用（2）对小区管理人员的管理费用，现在绝大多数小区都采取聘请物业管理的模式，因此，相应的管理人员的酬金等需由业主共同负担。（3）业主共同负担的税收（4）不动产或区分所有权人连带负责的担保债权人的利息及分期偿还义务。

3.维护与保存的义务

各共有人负有维持建筑物共有部分忽有现状的义务，任何区分所有权人永远不得请求分割共有部分。正如前文所述，不得请求分割共有部分也是该共有制度的特点所在。

4.征得同意的义务

共有部分的处分一方面不能脱离专有部分单独处分，这会妨碍到其他业主权利的行使；另一方面，共有部分不能自行处分，需通过相应的业主大会或业主委员会做出是否处分、如何处分的决定。

（三）二者间的关系

在区分所有状态下，权利义务相互联系、相互制约，使共有人的权利义务形成完整的体系结构。《物权法》中对此明确规定②。据此可以看出，业主对共有部分的权利放弃并不导致义务的不必履行，这是对其他共有权利人的保障，也是维持良好的共有秩序所要求的基本。

（四）司法实践中的相关处理

1.案件事实

双方当事人原告为（被上诉人）马文新。被告（上诉人）为洪文胜。被告（上诉人）李琼。原告系某楼26楼A房权属人，两被告系某27楼B房权属人。A、B相邻，A单元有26层B单元有32层。原告所有的26楼A房系顶楼，上为屋顶天台。两被告所有的27楼B房外有一走廊与天台相通，“房地产权证”中载明，该走廊为公用走道。合同附件注明天台为“27B单位专用平台”。该单元的共有建筑面积是由住户大堂、电梯、楼梯、走廊等组成；根据规定，天台不计算建筑面积。

两被告收楼后，将自有房屋门口北移并安装防盗门，将部分走廊面积及诉争天台封闭，独自占有、使用。同时，两被告进行了大规模的装修。原告认为，天台的装修产生对原告睡眠和生活均造成了影响。

2.法院审判及依据

法院认为，根据《物权法》第七十条规定，诉讼中两被告亦未能举证证明该屋顶平台规划上即专属于27楼B房或两被告专有使用已经过全体共有权人同意；且屋顶平台从其物理属性上属于建筑物的基本结构，功能用途上具有公共性、非排他使用性。两被告与开发商间关于两被告专有使用诉争天台的约定违法，因此诉争天台属于建筑物共用部分。27楼B房前走廊在两被告产权证上明确载明为公用走廊，故其亦属于建筑物共用部分。一审法院判决，被告停上占用该楼26楼A房屋顶天台及27楼B房前公用走廊行为并且恢复原状。二审驳回上诉，维持原判。

3.案例的思考

通过本案，我们了解到天台、走廊设计的主要功能是作为整幢楼宇的消防使用，这种特殊功能决定了它是整幢楼宇的全体业主共同共有、共同使用，除非在房屋规划时经有关部门审批，或者是经全体业主同意，由部分业主专有。同时，被告所提出的其享有共有权并可因此而可以使用阳台则超出了其合理使用的权限，破坏了公共结构，影响了其他业主的使用。因此，权利义务的理解对解决建筑物区分所有权纠纷尤为重要。

五、难点问题停车位的法律分析

（一）停车位概述

随着私家车的不断增多，停车场所的使用价值、商业价值不断显现，供不应求的矛盾变得愈发突出。区分所有建筑物的停车场问题，是现今各国建筑物区分所有权立法、司法及学说中颇有争论的问题，即使于一国之内，学说与实务见解亦不一致。

停车位可体现为几种形态：地面停车位、临时停车位、楼房首层架空停车位、车库、地下停车场中停车位等等。小区地上停车位又可依建筑规划分为原本设计为停车位和占用公共小区道路的停车位，其归属与处分具有一定的复杂性。

（二）停车位的归属问题

停车位的归属是产生争议的主要原因，目前理论界归于其归属有四种观点，分别是业主所有说、面积分摊说、合同约定说、投资收益说。各种观点均有优点，也有弱处，如业主所有说容易打消房地产商的积极性，合同约定说双方地位不平等。而对其权利的归属问题，不应一概而论，应根据停车位的不同性质予以分别对待。

1.地面停车位

根据《物权法》第七十四条③的规定，地面停车位可以分为两种：建筑区划内和占用业主共有部分的，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条④规定，车位属于专有权部分。

笔者认为建筑区划内的停车位归属于开发商所有。在具体的使用方式上则由开发商与业主约定，实务中存在业主认为开发商应无偿提供车位的观点法院不予认可。当然，这种开发商的专有权不同于市场经济体系，其应在满足业主需要的基础之上。对这种业主权利的理解更不能界定为简单的因传统共有而产生的优先权。若理解为优先权，业主需在与非业主价格一样时才享有先行购买的权利，但该条规定的用意并非如此，即使价格不一致，也存在应先满足业主需要的情况。而占用共有道路或其他场所的则依规定明显得知归业主所有。

2.地下停车位

地下停车位包括两种形态：人防工程改造和普通地下停车位。人防工程地下停车位是为了应对战争所建设，在和平时期用作地下停车位。《中华人民共和国人民防空法》规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”在这其中，关于所有权的归属并没有规定。王利明教授认为，由于投资者和受益者均非国家，且国家享有征用权并不会对国家安全造成影响，因此不应归属于国家所有。非人防工程的地下停车位因其面积并不计入建筑面积，笔者认为应视为约定所有。

3.首层架空停车位

首次架空停车位是指将建筑物地面上的第一层以墙、柱等架空依附于楼房形成的停车位。关于其权属界定，则依其是否单独计算建筑面积与容积率。若不计算容积率，架空层停车位视为建筑物共有部分，归该栋全体业主所有。

结语

建筑物区分所有制度是目前城市里最通常的制度形式，其突破传统理念的一物一权，而共有物权更是创造了新型的共有模式。无论是其客体还是内容，都是新型物权的思考。本文以理论为基础，通过经典案例了解法律的价值取向、立法用意，对共有制度进一步的思考和研究，以期完善建筑物区分所有权中的共有权制度、彻底解决新型物权形态下的纠纷。

注释：

①《物权法》第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

②《物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。

③《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

④《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分。

[1]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].北京：法律出版社，1995.4.

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[5]高富平，黄武双.房地产法学（第三版）[M].北京：高等教育出版社，2003.

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On the co-ownership part of condominium

Zhang Xiwen
Economic Law School

建筑物区分所有权是现代民法中一项重要的不动产制度。我国《物权法》以单独一章对其予以规定，并通过司法解释做出指导。随着经济的发展和城市化进程的推进，传统的独门独户居住模式在有限的土地资源条件下无法满足居民居住的需要。为了解决城镇人口的集中和地价上涨所造成的住宅缺乏问题，住宅公寓化的区分所有制应运而生。在现代建筑技术的保障下，越来越多的国家产生了建筑物区分所有权这种特殊的不动产复合所有权形态。

建筑物区分所有权；共有权；共有部分

Condominium right is an important system in the mod⁃ern civil law of real estate.The China’s Property law and judicial in⁃terpretation made provisions for it.The paper is classified into five parts.This thesis studies the co-ownership both theoretically and practically in an attempt to optimize the regulations on this matter. The first part is an overview which is a basic knowledge of theory. The second part is about the legal nature and status of research.The third part is about the object of the co-ownership which aims to clar⁃ify the boundary from rules,regulations and practice.The fourth part is the content,that is,rights and obligations.The last part discusses the difficulties in practice and focuses on the solution to the issue of parking.

Condominium right；Co-ownership；Common parts