泰安市房地产投资与区域经济增长关系研究*

■刘桂菊　吴明发



泰安市房地产投资与区域经济增长关系研究*

■刘桂菊吴明发

内容摘要：本文在分析泰安市房地产投资现状的基础上，采用ECM方法，探讨2000-2014年泰安市房地产投资对其经济增长的影响。结果表明：房地产投资对经济增长的贡献呈波动上升趋势，2007年以后波动渐趋平缓，但总体贡献率较低；房地产投资占GDP的比重偏低，对经济拉动能力较弱，经济增长对房地产投资拉动的依赖性增强；房地产投资与GDP之间既存在正相关的长期均衡关系，又存在短期波动关系；经济增长对房地产投资具有单向因果关系，而房地产投资对经济增长的影响不明显。针对研究结果，提出了促进泰安市房地产投资与经济协调发展的政策建议。

关键词：房地产投资经济增长ECM泰安市

投资是拉动经济增长的三驾马车之一，房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，对拉动经济增长起着重要作用。从我国近十年来的经济增长历程看，房地产投资对我国经济增长的贡献巨大，一旦房地产投资面临紧缩，经济增长难免受到影响。房地产市场是典型的区域性市场，与区域经济之间相互影响、相互作用。因此，深入探讨区域房地产投资与经济增长之间的相互关系具有重要的理论和实践意义。本文在分析泰安市房地产投资现状的基础上，借助Eviews7.0，采用ECM方法探索泰安市房地产投资对其经济增长的影响，研究结果以期为泰安市房地产投资和经济增长之间的协调发展提供科学依据。

表1　2000-2014年泰安市房地产投资对其经济增长的贡献

泰安市房地产投资概况

（一）房地产投资规模逐年扩大

从2000-2014年房地产投资变化趋势看（表1），15年间房地产投资规模大幅增加，房地产投资额从2000年的5.40亿元，增长到2014年的143.10亿元，增长了25.5倍，平均每年增长30.67%。尽管比同期泰安市全社会固定资产投资年均增长率低2个百分点，但却远远超过了同期泰安市GDP的年均增长速度（16.03%）。尤其是2003年房地产投资出现了跳跃式增长，比2002年增长141.67%；2006年泰安市房地产投资首次出现了负增长（-26.11%），但之后泰安市房地产投资稳步上升，年均增长26.65个百分点，到2014年达到峰值。

（二）房地产市场状态良好

泰安市房地产市场供需形势良好（图1），其中房地产市场需求呈现逐步上升的势头。2000-2013年商品房实际销售面积从42.40万m2逐步攀升到2013年的405.70万m2，增长了8.57倍，年平均商品房实际销售面积为167.49万m2，平均每年的增长量为27.95万m2，年均增长率达到18.97%，尤其2002年以后年均增长率更高达22.13%。2014年由于我国宏观经济步入新常态，经济增速放缓，房地产市场进入新的调整期，在此背景下泰安市房地产市场需求发生重大逆转，商品房实际销售面积和销售额分别比2013年下降44.7%和36.3%。

图1　2000-2014年泰安市房地产市场供需状况

从房地产市场供给状况看，泰安市房地产市场供给波动幅度较大，但总体呈上升态势。竣工房屋面积从2000年的57.85万m2，增加到2014年的151.10万m2，年平均竣工房屋面积为136.87万m2，平均每年增加6.66万m2，年均增长率为7.10%。2014年受国家宏观经济形势的影响竣工房屋面积急剧下降，比2013年下降31.32%。

研究方法

为了考察泰安市房地产投资对经济增长的影响，参考祝运海的研究成果，选取房地产投资额（REI）和地区生产总值（GDP），分别用来衡量房地产投资和国民经济发展状况的代表性指标。

（一）房地产投资对经济增长贡献方法

选择房地产投资依存度（IDD）、房地产投资对经济增长贡献率（ICR）和房地产投资对经济增长拉动率（IDR）3个指标来反映泰安市房地产投资对经济增长的贡献。公式分别为：

其中，ΔREI、ΔGDP分别表示同一时期房地产投资额和地区生产总值增量；SGDP表示同一时期地区生产总值增长速度。

（二）误差修正模型（ECM）

要建立误差修正模模型，先要构建房地产开发投资与经济增长的VAR模型，其一般表达式为：

其中，Yt=［D（LnGDP），D（LnREI）］，LnGDP、LnREI分别表示取对数后的国内生产总值和房地产投资额，A（L）是P阶滞后算子的多项式矩阵，ut是（2× 1）阶的简化式残差向量，Ω是其方差协方差矩阵。因ut存在当期相关关系，需运用Ω的乔利斯基（Cholesky）分解方法使误差项正交以消除相关关系，经分解得ut的表达式：

其中，C为唯一的Cholesky下三角矩阵；εt为结构式残差向量（均值为零、方差为1的单位矩阵）。由此得到结构化的VAR模型为：

其中，F（L）为p次多项式矩阵，k为经过转换后的确定性趋势项（Ck=c）。

对（4）式进行变换，得到向量误差修正模型（ECM），表示为：

Π矩阵是变量长期关系的系数矩阵。在达到长期均衡时，式（5）的差分变量为零向量，εt中随机误差项的数学期望值为零，因此，Πt-k=0表示长期均衡时变量的关系。因此判断GDP和REI之间的长期均衡关系可以通过Π计算系数矩阵的秩及特征值来进行判断。

由于经过一阶差分的内生变量向量中各序列都是平稳的，因此，只有构成ΠYt-k的各变量都是I（0）时，才能保证随机误差项εt是平稳过程。因此，系数矩阵的秩满足0＜R（Π）=m＜g时，存在矩阵α和β，使得：

将式（8）带入式（7）得到：

其中，α为调整系数矩阵，β为协整矩阵。β′Yt-k中每行都是一个I（0）组合变量，即每一行都是使变量Y1，t-1，Y1，t-2，……，Y1，t-k具有协整关系的线性组合形式。因此可以通过计算β的秩来判断GDP和REI之间的协整关系。

实证研究

本文研究数据主要来源于《泰安统计年鉴》（2001-2015年）和泰安市国民经济和社会发展统计公报（2000-2014年），数据处理软件为Eviews7.0。

（一）泰安市房地产投资对经济增长的贡献

根据公式（1）、（2）和（3），得到结果如表1所示。

由表1可知，泰安市房地产投资依存度整体呈增长趋势。IDD从2000年的1.42%上升到2005年的3.57%，年均增长20.25%；特别是2006年以后泰安市IDD持续升高，从2006年的2.21%上升到2014年的4.77%，年均增长10.09%，虽低于前一时期的增长速度，但增长趋于平稳。15年间泰安市IDD均值为3.00%，低于同期山东省6.40%的平均水平，也低于全国9.97%的平均水平，这说明泰安市房地产投资占GDP的比重偏低，房地产投资还有较大潜力。

泰安市房地产投资对经济增长拉动率波动幅度较大，整体呈上升趋势。IDR从2001年的0.03%上升到2014年的0.61%，平均增长率为24.73%，年平均值为0.72%，低于山东省1.47%的平均水平和全国2.17%的平均水平，这说明泰安市房地产投资对其经济拉动较弱，还有很大提升空间。

泰安市房地产投资对经济增长贡献率受国家宏观调控政策的影响起伏波动较大，但整体呈上升趋势。2001-2014年ICR最大值为2003年的10.84%，最小值为2006年的-4.90%，年平均值为4.76%，远低于山东省平均水平（10.28%）和全国平均水平（15.84%）。总体而言ICR由2001年的0.27%上升到2014年的7.99%，平均增长率为29.89%，高于山东省和全国平均增长速度，这说明泰安市正在加大房地产投资，其经济对房地产投资拉动的依赖正在变强。

2) 节能计算：根据变频器的运行情况，计算出本次运行时间、累计运行时间，系统根据变频器的功率情况计算节能量。

（二）泰安市房地投资对经济增长的影响

从表1可以看出，房地产投资额同GDP的变化趋势基本相同，Pearson相关系数为0.983，P=0.000，这表明泰安市GDP与房地产投资之间存在很强的正相关性。为了更加准确地判断两者的关系，采用ECM对二者关系进行进一步分析。

1.平稳性检验

为了消除原始变量的异方差影响，需要对GDP和REI数值进行对数化处理，得到LnGDP序列和LnREI。采用既含截距项又含时间趋势项的检验回归模型对LnGDP序列和LnREI序列进行ADF检验，根据AIC最小准则确定检验的滞后期，检验结果见表2。

由表2可知，LnGDP和LnREI一阶差分序列的ADF值的绝对值均大于10%临界值的绝对值，说明两序列的一阶差分序列不具有单位根，是平稳序列，即两序列为一阶单整序列I （1），可以进行协整检验以确定它们之间是否存在协整关系。

2.协整检验和误差修正模型（ECM）

首先对这两个变量运用OLS法构造一元回归模型，然后检验其残差是否平稳，如果是平稳的，则说明是协整的，否则是非协整的。通过计算得出回归方程为：

从系数的显著性来看，Prob.值都在0.0000，都小于1%的显著水平，说明模型回归系数非常显著；从模型整体的显著性来看，F统计量值为371.8860，相应的概率值Prob.为0.0000，说明模型回归方程显著；从模型整体拟合度来看，R2和调整R2都在96%以上，说明该模型拟合效果非常好。由回归方程（4）可以看出，泰安市LnGDP与LnREI存在正相关的长期均衡关系，房地产投资每增加1%，经济增长可增加0.63%。

由方程（4）得到残差序列ε的表达式：

由上述分析可知，房地产投资与经济增长之间有一种长期或均衡的关系，然而，在短期中由于受到各种因素的影响会使REI与GDP之间的关系偏离均衡状态，因此建立误差修正模型来反映二者的短期动态关系。其模型形式为：

式中，α为截距项；βi（i=1，2）为系数；μt为随机误差项；ECM表示根据长期协整方程计算的误差修正项，反映了房地产投资与经济增长之间偏离均衡关系的非均衡误差。

经回归得到误差修正模型的估计结果：回归模型的R2为0.77，模型整体拟合较好，各回归系数显著。误差调整系数为-0.1288，符合反向修正机制，GDP在t期的变化可以消除前一期12.88%的非均衡误差。

3．Granger因果关系检验

方程（4）并不能说明LnGDP和LnREI两者之间是否存在因果关系，因此还需要对两个时间序列进行Granger因果关系检验。根据赤迟信息准则和施瓦茨信息准则，确定最优滞后期为3，得到序列LnGDP和LnREI的Granger因果关系检验结果如表4所示。

表2　LnGDP和LnREI序列的ADF检验结果

表3　协整检验结果

表4　LnGDP和LnREI的Granger因果检验结果

由表4可知，在5%的显著性水平下，当原假设为“LnGDP不是LnREI的Granger原因”时，P值为0.0327，小于0.05显著水平，表明经济增长是房地产投资增长的原因；当原假设为“LnREI不是LnGDP的Granger原因”时，P值为0.8275，大于0.1显著水平，表明房地产投资不是经济增长的原因。因此得出，泰安市经济增长促进了房地产投资的增长，而房地产投资对经济增长的影响并不明显。

结论与建议

（一）研究结论

通过对2000-2014年泰安市房地产投资对其经济增长的贡献分析以及对房地产投资序列与经济增长序列的平稳性检验、协整检验、ECM模型分析、Granger因果关系检验分析，得出主要研究结论为：

第一，泰安市房地产投资对经济增长的贡献呈现波动上升趋势，2007年以后波动渐趋平缓，但总体贡献率较低；房地产投资占GDP的比重偏低，房地产投资对其经济拉动较弱，房地产投资还有较大潜力，经济发展依赖房地产投资拉动的趋势增强。

第二，泰安市房地产投资与GDP之间存在长期和短期影响，从长期来看，两者之间存在正相关的长期均衡关系，房地产投资每增加1%，会使GDP增长0.63%。短期波动中导致的系统偏离非均衡状态会通过误差修正机制得以调整，调整系数为-0.1288，调整效果较为明显。

第三，泰安市经济增长对房地产投资增长具有单向因果关系，即经济增长促进了房地产投资的增长，而房地产投资对经济增长的影响不明显，但房地产投资具有较大的增长空间。

（二）政策建议

根据研究结果，提出促进泰安市房地产与经济协调发展的建议为：

第一，适度增加泰安市房地产投资力度，促进GDP稳步增长。泰安市IDD分别低于山东省和全国3.40和6.97个百分点，ICR分别低于山东省和全国5.52和10.08个百分点，IDR也分别低于山东省和全国0.75和1.45个百分点，这说明泰安市房地产投资对经济增长的贡献较低，政府应通过合理引导房地产投资来实现泰安市房地产业和地区经济的繁荣，充分发挥房地产投资对经济增长的促进作用，使之成为拉动经济增长新的增长点。

第二，合理控制房地产投资规模与速度，避免大起大落。泰安市房地产投资与GDP之间存在着正相关的长期均衡关系，虽然GDP短期的偏离能够通过自动修正机制调整到均衡状态，但房地产投资短期的大规模波动会对整个房地产市场产生巨大震荡，从而对经济增长产生巨大冲击，使经济较高地偏离均衡程度，导致经济恢复需要较长的调整期。政府应根据市场需求和供给情况，合理规划房地产投资规模与速度，防止因投资不足导致的地价飞涨或者投资过度导致的房地产泡沫对国民经济带来的不良影响。

第三，进一步加快经济增长，为房地产投资营造良好的宏观环境。国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础，制约或带动房地产业的发展程度。由上述Granger因果关系分析可知，泰安市经济增长促进了房地产投资的增长，宏观经济环境为泰安市房地产投资提供了肥沃的土壤，使房地产投资规模与速度均呈现较快的增长。然而一旦宏观经济增长出现较大波动就会对房地产投资产生较大影响。未来泰安市在积极发挥房地产投资对经济增长拉动作用的同时，还应注重通过扩大内需、加快旅游业发展、提高工业发展效率等多途径刺激经济增长，增强经济增长的稳定性，夯实房地产业发展的宏观基础，给投资者继续加大房地产投资带来稳定信心，从而更加有效地促进房地产业的发展。

参考资料

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3.Bharat Kolluri，Mahmoud Wahab. Asymmetries in the Conditional Relation of Government Expenditure and Economic Growth［J］.Applied Economics，2007 （18）：2303-2322.

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5.祝运海.房地产开发投资与经济增长的动态关系研究——基于ECM的实证分析［J］.经济问题，2011（5）：44-47.

6.张晓峒.Eviews使用指南与案例［M］.机械工业出版社，2007：15-24.

责任编辑：刘桂素

*基金项目：山东省高校人文社会科学研究计划项目“‘新常态’下山东省房地产市场健康测度与评价研究”（J15WB41）；山东省统计科研重点课题“基于生命周期理论的绿色房地产评价指标体系构建研究”（KT15066）

作者简介：（刘桂菊，泰山学院旅游学院讲师，硕士，主要研究方向：房地产经济与政策；吴明发，广东海洋大学资源与环境系副教授，博士，主要研究方向：土地规划与评价）