快速城市化地区的城市工业空间演变与空间再生研究——以深圳旧工业区升级改造为例

严若谷



快速城市化地区的城市工业空间演变与空间再生研究
——以深圳旧工业区升级改造为例

严若谷

［提 要］旧工业空间再生是城市经济转型与产业重构的空间响应与物质载体。快速城市化发展推动了城市工业空间的急剧扩张，面对城市新增空间资源日益紧缺的困境，以旧工业空间改造为主的存量优化成为重要的空间策略。在快速城市化阶段，不同的空间开发模式以及城乡二元管理结构，使得深圳的旧工业空间因历史累积效应呈现差异化特征。进入深度城市化阶段的深圳城市空间再生表现出更为复杂的空间矛盾与利益冲突，也对政府制度安排提出了新的要求。

［关键词］城市转型 工业空间演变时空路径 旧工业空间再生

借助全球产业链转移和国家改革开放政策优势，快速城市化地区率先实现工业化发展，并以工业化推动城市空间快速扩张。工业空间成为城市化初期阶段促进城市经济增长和刺激城市配套基础设施建设的重要生产空间。但随着城市化发展的不断深入，基于城市产业结构升级转型和城市服务功能完善提升的需要，资本、劳工等社会生产资源逐渐从工业化早期的初级生产空间中释放出来，旧工业空间改造置换活动日益增多。特别是新千年以来，东部沿海发达城市普遍面临城市新增建设空间难以为继的现实困境，亟需对即有产业空间进行存量盘活改造。旧生产空间的更新改造与置换重建是经济转型和产业结构调整在城市空间的投影，也是城市建设由增量扩张向存量优化转向的具体空间实践。城市快速扩张时期的工业空间开发模式对于现阶段的空间再生活动具有明显的路径依赖影响，故而应对不同演变机制形成的旧工业空间施行差异化制度安排。本文以快速城市化典型地区深圳为研究案例，从城市产业空间演变的时空路径入手，归纳不同历史路径下的旧工业空间演变机制与政府制度安排响应，对于丰富我国城市空间再生理论，引导当前深度城市化阶段的工业区改造具有重要的理论和实践意义。

一、文献回顾

从早期旧城改造、城中村改造再到当前随着城市经济结构升级而面对的产业空间改造，对城市空间再生的研究内容配合城市建设发展的需要而不断出现新的内容。伴随中国社会经济发展水平的不断进步，以及受到国外后现代、人文主义等思潮的影响，空间再生的研究视角从单一的地理规划逐渐向更广泛的社会、经济、公共政策、法律层面扩展。一方面，有大量文献关注城市经济转型背景下的空间重构。快速城市化发展不断引发城市空间的组成和形态发生剧烈变革，在城市转型过程中不断涌现出各种新的城市功能空间，如金融中心和CBD、高端零售业态及外国品牌连锁、开发区、大学城及科技园以及低收入外来人群集聚区等，这些彼此分裂的空间在不同角度反映了转型城市的空间产出；另一方面，对城市空间再生相关的社会公平、经济转型、环境整治的综合策略性思考成为学者关注重点。开展了对东北老工业区等能源衰退型城市旧工业空间存量改造，产业链延伸背景下的空间再利用，循环经济发展，新旧区的联动协同发展，旧城区历史遗存的要素性识别与结构性保护等实证案例研究。

对城市旧工业空间的再生研究，不仅仅立足于现状城市转型发展的空间需要，更要从城市发展和空间开发的历史路径与空间叠加中思考。近年来，由于空间实践的需要，国内积累了大批旧工业升级改造以及城市更新案例的实证类学术文献，但仍缺乏从整体城市产业经济重组与功能演替的时空演化角度对旧工业空间再生产活动的结构式梳理与机制研究。

二、数据说明与方法

（一）数据来源

本文研究数据包括属性数据和图形数据。属性数据主要是历年的《深圳市统计年鉴》，图形数据主要来自深圳市2000年、2009年建筑普查数据。

（二）研究方法

本研究以深圳为案例城市，研究区域为深圳市市域范围内，包括792个社区（根据2009年行政区划，下同）。以深圳社区行政区域作为基本的空间分析单元，运用arcGIS对深圳市产业空间进行空间密度分析和工业空间动态变化分析。

首先，运用arcGIS空间分析工具箱中的Kernel Density（核密度分析）对不同时期深圳的工业用地红线面积进行空间密度分析。

其次，构建土地利用新增相对速度指标分析深圳工业空间动态变化的区域差异，以反映工业空间在微观区域（社区级）变化的差异。根据土地利用变化区域差异模型某空间利用类型新增相对速度的数学表达式（1）为：

式中，Ni（i，t2）为某区域第i类用地研究期末的土地利用面积；LUi - u为某区域第i类用地研究期间内未变化的土地利用面积。LA（i，t2）为全研究区域第i类用地研究期末的土地利用面积；LAi - u为全研究区域第i类用地研究期间内未变化的土地利用面积。

如果某区域某种土地利用类型的新增相对速度大于1，则表示该区域内该类用地变化水平大于全区域平均水平，反之则小于全区域该类用地的变化平均水平。为更详细的了解各类土地利用变化的区域差异，按照相对速度大小可将各行政区域划分为四种类型：

低速变化区域，Ni小于0. 5；

中速变化区域，Ni大于0. 5小于1；

快速变化区域，Ni大于1小于2；

高速变化区域，Ni大于2。

第三，利用工业空间变化率指标反映工业空间分类型功能置换的区域差异。利用公式U＝（20×20单元范围内工业用地发生变化面积）/（20×20单元范围内原工业用地总面积）× 100%计算工业空间变化率。

三、深圳产业空间演化时空路径与特征

（一）深圳产业空间演化的时空路径研究

产业空间演化的时空路径与城市产业经济变迁之间存在耦合关系，产业空间的变迁是城市经济结构重组的直观反映。从城市化与经济发展的相关性来看，深圳的城市过程经历了单一外向型工业推动的快速城市化向制造业与服务业协同发展的深度城市化。根据对重大体制转折点判读，将产业空间演化划分为三个阶段，并结合不同时期工业用地的红线面积作空间密度分析。

1.单一外向型经济驱动特区内工业空间开发及基本城市格局确立（1986～1992）。在深圳特区建立之初，特区内主要以城市基础设施建设为重点，“三来一补”工业处于起步阶段。1985年以后，在“工业为主，工贸结合”的战略方针指导下，深圳利用毗邻香港的地缘优势，积极利用外资发展劳动密集型制造产业，推动特区内工业化和城市化建设。表4 -1的各项外资利用及工业产出的统计数据反映了这一阶段的外向型工业主导型经济的特点。

表4 -1 深圳外向型工业主导型经济主要指标

在空间分布方面，工业空间大面积集中分布在特区内，并在特区外的宝安、龙岗有少量分布。在特区内，为配合出口加工型制造业的快速发展，深圳政府以成片开发的模式完成了特区内华强北、八卦岭、田贝等十五个工业区的建设。同时，一些街道、村镇级自筹自建工业厂房的数量迅速扩大，工业空间呈现成片工业区集中布局、村镇级工业厂房点状分布的态势。

2.特区内工业重型化及特区外工业空间急速扩张（1992～2003）。特区经济进入产业结构优化和城市功能完善提高阶段，一直处于主导地位的第二产业在发展中逐步升级，以电子信息产业为主的高新技术产业对促进深圳工业结构升级发挥了重要作用。高新技术产业的迅速崛起与外商投资具有直接关联，其中电子信息产品占绝大比重。工业深度纵向发展带动了城市服务产业的提质，但发展尚不均衡，主要集中在零售贸易、餐饮业、房地产业等行业，尤其是房地产业对深圳城市功能的拉动具有重要贡献。

特区内工业生产空间的逐渐萎缩和特区外生产空间的急速扩张是这一阶段产业空间发展的主要态势。根据深圳工业空间密度分析，特区内工业面积缩小，且主要集中在南山的高科技区和蛇口片区，特区外工业密度集中区增多。一方面，伴随城市服务功能的调整，老工业区的沿街厂房在市场需求刺激下自发出现了商业、办公、娱乐、居住等用途的置换。另一方面，在工业成本急剧上升的压力下，大量出口加工制造企业向关外迁移，激发了特区外工业空间的急速扩张。但由于特区外城市管理体制的二元性，使得特区外开发缺乏有效的空间规划与布局，大量村镇级工业厂房沿城市主要交通路线无序蔓延，造成了城市空间结构比例的失衡和空间资源的严重浪费。

3.工贸协同发展促进城市功能的全面提升及工业空间改造再生（2004年以后）。新千年以后，深圳进入全面转型和综合发展的深度城市化阶段，初步建立高级制造业体系和与国际化接轨的现代服务业系统。在高新技术产业保持稳定增长的同时，大量传统产业由劳动密集型生产向技术密集、规模化、集约化生产经营的城市都市产业转型，形成与高新技术产业并重的局面（见图4 -1）。随着工业化程度的升高，科技服务业、金融服务业、物流等生产性服务业迅速崛起。

图4-1 传统产业与高新技术产业年总产值比较

由于服务业比重增高与制造业内部产业链整合升级，工业空间总量减少和局部整合升级成为现阶段主要特征。从产业空间的规模来看，通过旧工业空间再生产，工业空间总量持续减少。从产业空间内部结构来看，以研发、创意、设计、检测、办公等功能混合利用为特征的创新型产业空间正在不断增多。产业结构的战略性调整也带动了城市空间开发模式的根本性转变，增量扩张逐步被以旧产业空间存量开发为主的城市更新战略代替。整合现有生产空间向总部经济、高新技术产业、高端服务业等空间用途置换发展，成为城市产业空间功能变更的主要方向。

（二）深圳工业空间演化的特征分析

1.工业空间变迁的时序差异分析

利用1998年、2004年深圳市红线用地中的工业用地面积和2009年深圳建筑普查数据中的工业用地面积①，参考上文公式，分别计算出1998～2005年及2005～2009年深圳市各社区的新增工业空间相对速率。

由图4 -2可以看出，1998～2005年间属于深圳工业空间高速变化时期。高速增长的工业空间主要集中在特区外的宝安、龙岗两区，如龙华、布吉等区。相对而言，特区内工业空间增速趋于平缓；2005～2009年间随着深圳面临空间资源紧缺的威胁，新增工业空间整体速度变缓。

特区内外新增工业空间的时序差异与长期以来深圳施行二元城市管理体制密切相关。特区内城市建设起步早，各项城市管理体制较为完善，新增工业空间的布局结构与规模供给科学有序。特区外城市管理水平相对滞后，在巨大经济利益的驱使下，不按城市规划进行建设情况严重，存在产业空间产权模糊化、空间布局碎片化、空间利用低效化以及城市功能与工业生产比例严重失衡等问题。

图4-2 深圳工业空间转移相对速度

2.工业空间功能演变的区域差异分析

利用2000年和2009年深圳建筑普查数据的图形叠加，搜索2009年深圳市域范围内规划用地性质为工业用地，而实际用途为其他类型的用地空间，计算2009年时间结点工业用地变化率②，并对比其他空间属性信息进行分析。

受到城市化发展阶段的影响，深圳不同城区内的工业空间功能置换具有区域差异性。工业用地转为居住空间的变化量最大，反映出商品房开发在早期深圳旧工业空间改造中占有较大份额，体现了深圳城市性质由基础生产功能向高级服务功能逐渐转变的总体趋势。办公类用地的功能置换仅发生在特区内，反映出特区内对城市高级服务性功能具有更高要求。

工业空间功能置换的区域差异同时还受到城市职能分工的影响。从特区成立至今，深圳城市化发展经历了由特区内重点开发到特区内外全面建设，由早期罗湖区集中开发到福田区、南山区依次建设。这种建设重心的转移对深圳各城区的主体功能分区产生深远影响，并一步决定了旧工业空间功能置换的区域差异。（1）罗湖区作为深圳改革开发的起步地区，区内旧工业空间规模较大，在城区品质整体升级过程中，存在大量传统制造业生产空间向现代商业零售服务类空间置换需求。商业的业态形式及产业类型与原生产空间存在相关性，一些特色传统产业集聚工业区的沿街底层发展为专业零售商铺，如万山、翠竹工业区内的珠宝首饰商店以及黄贝岭商业城等；（2）福田区作为深圳新的城市中心，区内商务办公空间需求较多，有大量集中分布的工业空间转化为了办公及综合商业用地。主要分布在上步工业区外围、鹏基八卦岭工业区、泰然车公庙工业区以及金地工业区等早期集中成片开发的工业区；（3）南山区被定位为深圳的高新技术发展片区，区内工业用地变更具有明显的高新技术企业和总部经济特征。老工业用地主要集中在高科技产业园区，以及南油、蛇口等老工业区；（4）特区外宝安、龙岗两区长期存在城市化发展滞后工业化进程的局面，城市基础服务设施和公共服务设施配套普遍不足，旧工业空间改造以提升城市服务功能为主。此外，特区外改造中原村民社区股份公司物业比重占较大比例。

四、深圳旧工业空间再生机制研究

（一）快速城市化对旧工业空间的影响机制

旧工业空间承载了以往空间开发模式及后续生产运营管理模式的历史沉淀，是城市快速增长阶段各种生产要素流动与利益关系在时空叠加融合的结果。在长时间跨度的旧工业空间演化形成过程中，城乡二元开发运营模式，决定了当前旧工业空间再生产的复杂性。就开发模式而言，城市早期计划经济开发和集体发展用地开发是影响深圳工业空间的主要工业化与城市化特征。深圳早期工业空间以“企业办社会”的形式进行统一规划开发与运营管理，在特区内形成了集中成片分布的工业区产业空间。与之对立的是二元城乡管理体制下的集体组织非农发展用地实施的村落式开发模式，并最终形成了城市空间中孤岛状分布的城中村集体产权空间。

1.行政划拨产生的计划延续型旧工业空间

在深圳初期建设阶段，政府通过国有化征地实现土地的一级开发后，将土地行政划拨给有实力的大型企业，由企业自建工业区。在开发和运营过程中，开发企业往往扮演“准政府”的角色，承担开发片区的政府管理职能。在城市化初期阶段，城市基础较薄弱，这种整体开发和运营管理的模式有效推动了城市的建设和发展。随着城市化和经济发展的深入，早期计划经济体制下的开发企业，逐步将片区内的社会管理职能移交给当地政府。但作为产权主体和运营主体，基于整体片区社会、经济、城市优化的发展目标，开发企业仍然有较强的政府公益性色彩。旧工业空间保留有较多计划经济时期的惯性与特点，因此可以看作早期计划型开发的延续型空间。

2.国有土地市场化开发产生的产权分散空间

随着深圳城市化水平的提高和土地市场改革的深入，早期统一划拨的计划型开发模式逐渐被市场化的经营园区型开发所替代。开发企业以招拍挂或协议出让等市场化程序③从政府手中获得“七通一平”的“熟地”④后，自建厂房及其它园区基础设施，以租售形式移交给不同业主使用，并在这一过程中将工业空间分割给不同产权主体。在快速城市化阶段，由于市场经济利益的巨大推动，经营园区内的工业空间往往经过多次转让、交易频繁。在反复交易的过程中，这类经营性园区的工业空间开发模式形成了产权主体分散的旧工业空间。

3.集体用地自筹自建产生的村落式集体产权空间

在深圳城市化过程中，集体用地作为中国城乡二元结构的特殊产物，主要通过村民集资自建厂房，租金收益原村民分红的形式，形成依然具有明显村落式格局的集体产权旧工业空间。其开发模式和产出效果仍然保持着浓厚的非城市化特征，工业空间内部规划布局较不科学、建筑质量和环境较为简陋。这部分旧工业空间主要以特区内1993年城市化所划定给原集体组织的征地返还用地和特区外的非农建设用地为主。特区内由于规划严格，征地返还用地往往有明确的红线范围，在空间上形成具有明确边界的城中村；而特区外由于长期村镇管理体系的薄弱及二元城市管理模式等遗留问题，很多非农建设用地指标缺乏落在具体空间的范围。随着城市化的不断深入，这类旧工业空间的村落式空间特征与周围现代城市风貌与格局产生严重冲突。

（二）深度城市化对空间再生产的影响机制

城市经济结构转型决定了旧工业空间再生的功能选择与空间资源配置模式。进入深度城市化阶段，经济结构高级化对产业空间配置提出了新的需求，消费型、服务型空间以及高级工业生产空间成为深圳的旧工业空间改造的主体方向。

1.消费型、服务型空间的再产出需求

深圳城市性的提升，对城市消费型空间和服务型空间的市场需求不断增大。客观需要通过对旧工业空间的改造获得更多的现代商业化空间，以满足城市消费功能的高级化与复杂化。由于再产出空间的可经营性，能够为再生产主体带来巨大的经济回报。一是通过对空间的分割与售卖取得再开发收益，二是消费性空间在出租与使用中获得经营性收益。故消费型、服务型空间的再产出往往由市场力量完成。在追逐经济利益最大化的目标下，市场主体对旧工业空间的商业化改造不可避免的存在空间的过度私有化和过度商业化，造成空间社会效益的缺失。

2.高级工业生产空间的再产出需求

在深度城市化阶段，深圳仍将以第二产业作为保持城市持续快速增长的产业支撑。因此，深圳的旧工业空间再生产还包括部分旧生产型空间通过整合、改建实现第二产业内部的生产空间高级化，属于低端制造空间向智能化、高端化、科技化生产空间的改造升级。由于高级生产型空间的再产出回报，无法通过对再产出空间的交易与经营行为直接获得，主要通过空间使用者——生产企业在扩大再生产中的工业产值与税收贡献中体现。故而这类旧工业空间再生产活动很难吸引到市场主体的青睐，更多通过政府行为完成空间再生活动。

五、结论与讨论

深圳旧工业空间的再生产是城市转型的直接空间载体，不仅仅实现了城市物质空间的更新和景观环境的再造，更是城市产业经济升级、社会组织优化、政府城市管理水平提升的重要实践过程。从快速城市化阶段的工业空间增量开发，到深度城市转型阶段的产业空间存量优化，深圳的产业空间演化与特区内外、二元城乡的城市化过程密切相关。城乡二元结构以及不同发展时期的空间开发模式、运营管理模式，对旧工业空间改造产生历史累积效应。基于早期开发机制和运营管理模式的不同，本文对旧工业空间进行类型学划分，重点对“行政划拨产生的计划延续型旧工业空间”“国有土地市场化开发产生的产权分散空间”“集体用地自筹自建产生的村落式集体产权空间”三类旧工业空间的形成机制、发展模式、空间特征进行归纳分析。同时，城市经济结构转型决定了旧工业空间再生的功能选择与空间资源配置模式。进入深度城市化阶段，商业化的消费型、服务型空间和高级工业生产型空间是深圳旧工业空间功能置换的主要方向。基于旧工业空间形成机制与功能置换需求的考虑，提出旧工业空间再生产的政府制度安排响应机制。

一是基于空间历史形成机制的制度安排差异。城市化开发模式对旧工业空间再生形成特有的路径依赖影响。政府对空间再生产活动的介入程度与不同旧工业空间的矛盾特征及改造难度有关。（1）计划延续型旧工业空间多由原开发企业负责辖区内空间的整合与提升，出于自身区域整体发展的考虑，改造可以兼顾空间公平与追求经济效益。政府对这类旧工业空间的再生产介入程度较低，其改造反映出较强的计划延续性；（2）产权分散空间的业主关系复杂，对分割旧工业空间产权回购需要较高的改造成本，难以通过市场力量独立完成空间的再生产。政府倾向于通过政府回购的形式，实现产权的集中与统一，使之成为政府各项公益性、非直接盈利性空间的主要供给来源；（3）村落式集体产权空间具有集体经济的鲜明特征，政府以政策扶持和资金激励的方式，鼓励集体经济在空间物质更新的同时，实现其经济组织自身的转型与优化。

二是基于再产出空间功能的制度安排差异。深度城市化阶段产业经济发展对旧工业空间的再产出提出新的功能选择与空间配置要求。基于改造成本-收益的考虑，商业化再产出空间可由市场化运作完成，高级工业空间仍然需要政府主导完成。消费型、服务型空间主要通过市场力量来推动，政府的制度安排主要扮演规范市场行为的角色；高级生产型空间主要由政府作为改造主体直接主导实施，以确保支撑城市产业发展的工业空间的产出。具体空间再产出的功能类型主要由旧工业空间的区位及其潜在土地产出价值决定。对于保留生产功能进行整合的工业区，主要通过政府主导的模式以提高旧工业区的土地产出效益，释放更多容纳高级工业的功能空间；对于经营性空间再产出，则更多的借助市场力量完成改造。将生产空间置换为居住、商业功能，按比例配建文卫、绿地、基础设施等其它功能空间。或根据弹性改造原则，产出一定功能混合的相容性空间，满足工业、办公、商贸等经济活动的兼容发展需要。

①由于土地数据资料难以获取，利用1998年、2004年、2009年三组在时序上具有一定连贯性的用地数据做概括性分析；1998年、2004年《深圳市房地产年鉴》中的工业用地总面积，与1998、2004年深圳市红线用地中的工业面积总量相当，故其可能的误差对本文分析影响较小。

②由于变更工业用地性质统计工作的空白，本文以2000年深圳规划用地性质为基准，表征未发生产业更迭前的原工业空间分布，定性分析产业重构在空间上的演变规律。

③招拍挂或协议出让的形式缴纳地价款，获得一定年限特定用途的土地产权。

④“熟地”指土地（生地）在通过一级开发后，达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。

参考文献

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［责任编辑 潘 莉］

［中图分类号］F292. 22

［文献标识码］A

［文章编号］1000 -114X（2016）03 -0044 -08

作者简介：严若谷，广东省社会科学院企业管理与决策科学研究所助理研究员，博士。广州 510610