金融租赁在商业地产中的应用探究

沈小淞

摘 要：现阶段，金融租赁随着我国经济的稳定发展逐渐成为经济领域融資的重要组成部分，对于推动经济的发展具有不可忽视的作用。近年来，鉴于商业地产融资存在的各种问题及社会各个方面的全面发展，开始尝试将金融租赁融资方式用于商业地产中。因此，本文以此为出发点，在对金融租赁的概念、分类及运用思路进行概述的基础上，对我国商业地产的融资现状和将金融租赁应用到商业地产的适用性进行了深入分析，并据此提出促进金融租赁在商业地产中应用的建议，以供参考。

摘 要：金融租赁；商业地产；应用探究

房地产是社会领域的重要组成部分不仅牽扯到国家的建设也直接关系到人们的日常生活发展，从房地产的发展类型上来看可以算作为资金密集型行业对资金的依赖性较强。房地产作为一个系统性的整体肩以居住性为主的地产池有以商业为主的地产本文所讲的商业地产就是属于后者，由于投资规模加大，对资金的需求量也比其他类型的房地产也大很多然而我国商业地产的发展中由于融资渠道较为单一无法奠定有利的基础从而制约了这一行业的发展。为了改善这一现象促进我国的商业地产的发展，将金融租赁方式运用到商业地产的发展中使得商业地产的发展更好地适应新形势下的发展。

一、我国商业地产融资现状

近年来，随着我国经济的发展，商业地产发展迅速。由于商业地产本身投资周期长，体量大，资金需求量大，如此高速的发展，对商业地产的融资提出了更高的要求。但由于我国金融市场发展滞后，融资模式单一，成为制约商业地发展的瓶颈。我国的商业地产融资模式非常单一，绝大部分来源于银行贷款，在商业地产商的资金来源中，银行信贷比重约占70%～80%。

由于国家对住宅市场的限购，使得许多房地产开发商扎堆投资商业地产项目，使得我国商业地产供给量迅速增加。根据有关部门统计，2015年全国50个重点城市综合体非住宅总体量达5.64亿平方米，同2013年相比增长率高达77%。大量投资使得商业地产同质化、泡沫化现象严重，商业地产空置率高企，很多中小开发商面临巨大的风险。面对市场风险，银行在发放贷款时就更加谨慎，商业地产的融资更加艰难。商业地产的融资难主要体现在以下两个方面。

（一）融资渠道单一，对银行的依赖性太大

我国的金融市场发展长期滞后于经济的发展，近年虽有一些融资模式的创新，但仍处于萌芽阶段；且由于商业地产产业链长，投资周期长，资金需求量又比较大，所以新的融资模式很难满足商业地产的融资需求。虽有一些大的商业地产开发商尝试一些新的融资模式，但仍处于尝试阶段总体占比较小。对于大量的商业地产项目而言，主要还是依赖银行贷款。这样，大量的商业地产的风险事实上是被转移到了银行业。一旦商业地产市场出现价格的波动，尤其是当价格下滑时，银行将因此承担高额的坏账损失。

（二）商业地产运营模式不科学，资金回笼难

商业地产投资周期长，资金需求量大。在国外成熟的市场体系中，一般商业物业开发完成后，开发商并不是急于出售，而是选择自己持有物业，通过收取租金获取长期的稳定的现金流。这样，开发商就可以对商业地产的后期运营进行统一整体规划。相反，国内的商业地产商往往急于回收资金，选择将物业分割出售，这就给后期的运营管理带来很大难题，运营混乱，物业缺乏整体布局，招商困难，效益低下。这种情形持续存在，使得后期的销售工作变得更加困难，资金回笼受阻。

二、金融租赁概述

（一）金融租赁概念

在上个世纪的80年代，金融租赁这一融资模式就受到我国学者的广泛关注并进行了大量的研究本文提到的金融租赁从理论的角度出发指的就是将固定资产出租出去的为出租人，想要租房子的称为承租人双方协调一致后签订合同在保证出租人是拥有固定资产的所有权的前提下始承租人使用固定资产的权利，与此同时承租人按照合同规定的金额付给出租人从而获得使用权，并且在出租的期间承租人享受固定资产的使用权，出租人不能进行干预，当合同规定的期限到时承租人就将固定资产的使用权还给出租人。

总的来说，融租赁是指由出租人根据承租人的要求，按双方的事先合同约定，购买承租人指定的固定资产，再出租给承租人，具有优良房地产项目但又缺乏资金的开发商提供了一条可以融通较大规模资金的渠道，是很好的融资渠道。

（二） 金融租赁的分类

金融租赁作为一个整体性的概念可以根据相关的划分分为以下几个方面：

1.直接租赁。就是指出租人将固定资产直接租给出租人这一方式能够解决承租人资金短缺的情况；2.转租赁。指的就是在相关的期限内将租入资产出租给第三方的行为能够使得更具有设备优势，但是却不能让企业进行这一方式；3.售后回租。指的就是将自己制造或者是购买的资产出售在向买方租回使用适合在大量优质的固定资产方面使用，适合函需使用现金的公司用于企业内部周转来使用。

（三）金融租赁的运用思路

金融租赁方式在中国发展中的运用，已经经历了三十余年的发展尽管经历了曲折的发展但是总体上还是朝着上升的趋势发展。金融租赁在各个行业运用中基本思路是不变的就是金融租赁公司与供货方签订购货合同在筹集够资金之后，将所购买的租赁物以出租的形式出租给想租的人员承租人按照合同的规定支付一定的金额。

（四）金融租赁应用于商业地产的适用性分析

金融租赁这一模式对我国的商业地产发展具有一定的适用性，主要体现在以下几个方面：

1.商业地产现金流稳定，满足金融租赁要求

商业地产项目投资规模大，投资回收期长，在前期准确定位，合理规划的前提下，正常运营后能够创造大量稳定的现金流，满足了金融租赁对定期支付租金和投资回报率的要求，而金融租赁又能缓解开发商前期资金紧张的窘境，助力商业地产的正常运营，为后期创造高投资收益和物业增值奠定基础。

2.金融租赁能保持商业地产运营的整体性

商业地产作为商业用途的地产，有别于以居住功能为主的住宅地产和以生产功能为主的工业地产。商业地产是要通过经营项目实现年租金的增长，实现持有物业的保值增值。分割出售商铺的做法虽然可以迅速收回投资，缓解资金压力，但商铺售出后的统一经营和管理十分困难，甚至会使一些品质良好的商业地产项目陷人生存困境，不利于品牌打造和企业的长远发展。通过金融租赁的方式，可以保证商业地产经营的整体性和有效性，便于后期的统一规划和资源整合。

3.资金使用灵活，实现资源优化配置

金融租赁能使商业地产项目迅速获得大量资金，在保证项目正常运营的前提下，还可以将其余资金投资于其他项目，这一点是直接向银行进行抵押贷款不可比拟的，因为银行直接贷款既不能作为资本金，也不可用于其他项目投资，所以金融租赁这一融资方式的灵活性要远远超出传统融资方式。金融租赁既达到了融资的目的.还可以使资金投人到收益更大的新项目中。

三、将金融租赁应用于商业地产的建议

（一）统一监管机构，促进行业公平竞争

金融租赁公司的前期融资和拿到标的物后的资产证券化、银行保理业务的开展等，都离不开相关部门的监管。而由于我国融资租赁业的特殊发展历程，金融租赁公司和融资租赁公司分别由银监会和商务部监管。这就导致了有重合业务的性质相似的企业有不同的监管机构。这一监管模式不仅不利于金融租赁行业的规范化发展，甚至会导致企业间不同的融资成本。所以，应尽快统一监管机构，促进行业健康稳定发展，保证市场竞争的公平和透明。

（二）建立健全法律法规，保证融资租赁合同法律效力

商业地产金融租赁涉及一个很重要的租赁合同，而目前的《合同法》虽然对金融租赁合同有专门的章节，但是许多实际操作问题没有覆盖到，随着金融租赁法律纠纷的增多，立法的紧迫性愈发明显。尽管从2004年开始，对于融资租赁立法的讨论一直没停止过，但由于牵涉到众多行业主管部门，利益难以协调一致，致使立法进程停滞不前。虽然监管部门对商业地产金融租赁一直持默许态度，但是没有明确的法律保护，势必会阻碍行业的健康发展，不能使双方的风险到合理分担。因此，有必要尽快出台金融租赁法，规范交易流程，使商业地产金融租赁业务有法可依。

（三） 加大人才培养力度，确保从业人员素质

商业地产金融租赁的操作过程，实质上就是将金融市场、金融租赁公司与商业地产开发商有机结合在一起的过程。由于三个行业的复杂性和专业化，加之是新生事物，实际操作起来会有一定难度。这就要求必须尽快建立起一支既精通资本市场融资与金融租赁业务，又熟悉商业地产市场的专业人才队伍。不仅现在的从业人员要坚持继续教育，适应时代的发展，还要在高校中加大对复合型人才的培养力度。

四、结语

综上所述，针对目前我国商业地产存在的问题及金融租赁的应用特點，可以考虑将金融租赁应用于商业地产中。为此，本文还提出了若干金融租赁在商业地产中的运用建议，为促进商业地产的进一步发展具有重要意义。

参考文献：

[1]林宗華.探究金融租赁在我国商业地产中的运用[J].中小企业管理与科技，2016（02）：82.

[2]陈德强，何智丽.金融租赁在商业地产中的应用探究[J].世界科技研究与发展，2013，35（05）：672-674.