论租赁房屋的优先购买权

2016-06-06纪淑璐

商 2016年17期

纪淑璐

摘要：优先购买权是我国民事法律中一项重要权利，随着社会经济的发展，人们的购买力也随之增强，房屋交易活动也成为了一种普遍的社会现象。虽然，在法律中，我国对房屋的优先购买权的条件做了相关规定，但这些规定应用到现实生活中，却出现了不尽人意的地方并产生了争议。在争议的焦点之中，对房屋优先购买权同等条件、对房屋出售通知期限适用方法进行相应的阐述，同时对次承租人、部分承租人、共有人的优先购买权的问题进行分析。

关键词：优先购买权；同等条件；承租

一、我国房屋优先购买权的法律规定及行使

（一）我国法律中关于房屋优先购买权的规定

优先购买权作为我国的一项民事制度，其设立的目的在于维护承租人的利益，降低交易成本，节省资源，为承租人提供最大化的生活便利，同时对稳定社会秩序也起到相应的作用。我国在法律中对房屋的优先购买权问题主要有两处规定，第一处是承租人的优先购买权在《合同法》中第230①条。第二处是共同共有人的优先购买权即《民法通则》第78条第3款②。合法占有租赁物是承租人享有优先购买权的为前提条件，其次承租人要与出租人签订了合法有效的书面合同并且按期缴纳租金，且无非法转租的违约行为和撤销租赁的意思表示，方可成为有效的房屋优先购买权人。如果承租人对房屋进行了非法租赁，房屋出租合同存在无效可撤销的条款，则房屋租赁人就不在享有优先购买权，不再享有法律赋予的特殊权益，也不可能成为优先购买权人。房屋出租人如果对房屋并没有所有权，其将租赁房屋出售的行为即为无权处分，那么他与承租人因优先购买权达成的房屋买卖协议为无效协议，那么优先购买权也无从谈起当然其优先购买权利也不存在。另外对行使优先购买权人当事人本人而言应具有相应民事行为能力，未成年智障者当然不享有房屋优先购买权，此点不在此赘述。

（二）同等条件下的优先购买权

我国《合同法》中第 230 条规定“承租人得以同等条件优先购买房屋的权利”。所谓的同等条件在法律上并没有进行详尽阐明同等的具体含义。一般而言有四种同等学说，分别：

1、绝对同等说：承租人购买房屋的条件，当且应当与其他第三人提出的购买条件完全一致，不能有丝毫差别，此才能谓之“同等”。

2、相对共同说：承租人购买房屋时，没有必要与第三人提出的购买条件完全一致，主要内容大致相似即认为是符合“同等”条件。

3、学说三：所谓“同等”条件，一般应理解为价格相同，即只需要承租人购买房屋的价格与其他第三人提出的购买房屋的价格一样。当然，法律法规有其他特别限制性规定或当事人之间有其他特别限制性约定的，也应当一同作为“同等”条件的衡量标准。

4、学说四：主张“同等”条件，只有对价格进行了规定。

这四种学说中第一条绝对同等说条件过于苛刻也会造成条款的繁琐冗余，不利于双方协议的达成，相对共同说中所说的内容大致过于模糊。虽然学说四对同等条件进行了本质的概括，但在对比中我们便可发现学说三更为恰当。承租人与买受人在购买房屋时享有的买卖房屋支付价款的时间、方式、地点、价格应与第三人享有同等的条件。在购买房屋时，第三方和承租人支付的价款应相同，这是同等条件购买房屋最为重要的一个条件。付款方式的同等条件指分期付款亦或一次性缴付价款上要相同。在司法实践中，如果第三人与出租人达成一次性付清房款的合意后，则房屋承租人主张优先购买权时不得支付价款方式进行分期付款的提议。不过，若出租人许诺第三人分期付款，则承租人除非为出租人提供了充分适当的担保，否则不得请求分期付款。

（三）房屋出售的通知期限

关于承租人行使优先购买权的期限《民法意见》第118③条和《合同法》第230④条都有规定。两者规定的时间不同，而根据我国有关法律适用的新法优于旧法、特别法优于一般法的规定，《民法意见》颁布的时间先于《合同法》，并且《民法意见》作为一种司法解释其法律位阶较《合同法》而言较低，法律效力也低于《合同法》，所以当二者在法律适用过程中发生冲突时，应当优先适用《合同法》中的相关规定。而合理期限的时日确定，既可以使交易双方的合法权益都得到保护，也可以保障承租人的优先购买权得到有效保护，防止因承租人的一再拖延致使出租人丧失良好的交易时机，对第三方和出租人造成不可弥补的经济损失。有学者认为，应当在出租人与第三人签订买卖合同时，应履行通知义务：“原因有两个：第一，当出租人与第三人签订合同时，一切合同的内容都确定了，这时候出租人与承租人的合同就以这个合同的内容为内容。第二，当出租人与第三人签订合同时，合同的价格等条件都确定，第三人就不可能用提高价格等手段来排除承租人的优先购买权。”⑤这是一种可行的方式，但在实际的运作过程中真的能够有效地实施仍值得商榷，出租人何时与第三方订立合同？与第三方订立合同时房屋是否已过租赁期限？第三方履行合同可信度的问题我们不容忽视。纵使及时有效的找到履行能力极强的第三方若在同等条件下承租人主张行使房屋优先购买权，对于出租人来说是否有种劳体伤神去找房屋的购买者，而房屋最有意向购买者就在眼前，这种周而复始循环往复的行为是否与我国法律优先购买权设立的初衷背道而驰呢？因此在承租人与出租人间规定一定的期限很有必要，而在市场经济体制下交易双方的可调控范围相对较广，不宜将通知期限设定为一个不可变更的区间，可以根据租赁房屋的地理位置的优良、潜在购买者的多少、周围闲置房屋的情况等因素来综合考虑其通知期限。

二、房屋优先购买权中的漏洞

（一）共有人的优先购买权与承租人优先买权的竞合

《民法通则意见》第92⑥条规定了共有人的优先购买权。而在《合同法》也规定了承租人的优先购买权。当二者同时出现时，在司法实务中应该采取哪种说法才更有可行性，才更有利于保护当事人的合法权益促进社会的稳定和谐发展呢？第一种观点认为，承租人的优先购买权是权力来源是房屋的租赁，房屋租赁中的房屋租赁行为涉及到房屋租赁合同，而合同属于债权的一种。共有人对房屋的优先购买权因与让与人共同所有房屋而存续，所有权属于物权。物权是绝对权对世权，其权利位阶高于债权，当一个物上既有物权又有债权时，当然物权优先于债权，共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。第二种观点认为，二者都属于物权，二者无权利的主次之分都是对法律对交易行为的一种规范，二者竞合时根据权利成立的时间先后顺序进行主张即可。第三种观点是台湾司法实务界的通说，承租人的优先购买权效力优于共有人的优先购买权。谢哲胜先生指出，依利用权优于所有权的精神，共有人的优先购买权不应优先于其他类型的优先购买权。⑦第四种观点认为不可能发生竞合，因为共有人转让的是对房屋享有的份额，只有其他按份共有人才会有优先购买权，而承租人的优先购买权是承租人所享有的。优先购买权人优先购买的房屋的份额，房屋承租人购买的是房屋是物，二者属于不同的客体，不存在竞合的问题。再者按份共有人在行使优先购买权无需取得其他按份共有人的同意，只要双方意思表示一致并手续；对于房屋承租人行使优先购买权的前提是按份共有人全部同意出售房屋，否则承租人行使优先购买权的行为无效，不受法律保护。

共有人的优先购买权与承租人的优先购买权的是法律明确规定，其设立的目的都是为了优化资源配置，减少交易中的成本，稳定社会秩序，避免不必要的浪费。但笔者认为，二者之间认定共有人之间的优先购买权优于承租人的购买权更为适宜，因为从权利属性来看，承租人主张的优先购买权是债权，共有人主张的优先购买权是物权，根据权利优先性，应适用物权。共有人本是房屋的所有人之一，而承租人只是对房屋享有合法的占有权，将所有权让位于占有权极为不妥。从稳定社会秩序保障人们生活的角度来看，如果共有人取得了房屋的所有，房屋承租人可以根据买卖不破租赁继续占有房屋，也可以向新的房屋所有权人进行续租都不会妨碍其正常的生活，也不会带来很大的经济损失，这样双方的利益都会得到眷顾。

（二）部分房屋出租人的优先购买权

房屋的租赁分为两种方式，一种是对房屋的整体性租赁，一种是对房屋的部分租赁。承租人的优先购买权，若从文意解释来看，承租人享有优先购买权的权限只涉及到其所租赁的房屋，那么对部分承租人来说只对部分房屋享有优先购买权。出租人出租的部分房屋是法律上的可分之物，租赁房屋可单独出售，双方意思表示真实，并达成协议就可转让房屋的所有权。但对于不可分的房屋，将房屋分别出售就会破坏房屋的完整性，也不可能完成合法让与手续，则部分房屋承租人就不再享有房屋的优先购买权。我国设立承租人优先购买权的法律规定是为了保护承租人的合法权益，节省交易成本，给承租人一个相对稳定的生活环境，而对于房屋小部分租赁者而言一般对于整体的房屋期待不大，通常也无力承受房屋整体出售的价格，出租人对小部分承租人购买房屋期待可能性不高，此时小部分承租人享有优先购买权意义不大。这可能会对出租人的权益招到侵害，退一步讲若出租人将房屋进行出售，房屋小部分租赁者可以根据“买卖不破租赁”继续租赁房屋，维持其正常的生活，买售人也可以支付承租人一些补偿金使其另行租赁房屋，由于其小部分租赁者其另行租赁房屋转移物品不会非常繁琐，不会给小部分承租人带来很大的不便。对于那些占有较大份额的承租人而言，一般他们对于房屋整体购买性比较大，而且通常情况下也具有购买房屋整体的能力，故承认这部分局部承租人对整体房屋享有优先购买权在现实中具有重大的意义。

（三）房屋转租后的次承租人优先购买权

在司法实践中常常会出现出租人将其租赁的房屋转租的现象，通过《合同法》第224⑧条规定可知承租人经过出租人的同意可以将其租赁的房屋进行转租并非违法行为，这就会出现当出租人要转让房屋所有权时，到底是承租人还是次承租人有优先购买权的问题。持否定观点者认为：“优先购买权是对出租人处分所有物的限制，在转租合同中，当事人是承租人与次承租人双方，而房屋所有权人与次承租人间并无直接的租赁协议，房屋所有权人也不能从转租合同中取得任何收益，如果于次承租人之上亦存在该权利，将会增加出租人的负担，有失公平。”⑨转租并不破坏出租人与承租人之间的租赁关系，依据合同相对性原理，作为承租人优先购买权基础关系的租赁合同当事人，仅包括出租人和承租人，而不包括次承租人。次承租人与房屋所有权人原则上不存在具体的协议，次承租人在房屋所有权人出售其租赁房屋的场合也不享有优先购买权。”⑩而这种观点不为笔者所认同，当优先购买权的行使主体发生冲突时，次承租人应当享有优先购买权。承租人优先购买权是债权并经过法律的规定，而承租人进行房屋转租是受到承租人同意的，其与承租人签订租赁合同自然会与承租人享有同等的权利与义务，毋庸置疑当然享有优先购买权。承租人优先购买权设立的初衷是为了保护承租人这一弱势群体的合法权益不受侵害，但二者相比较而言次承租人地位更处于弱势，所以法律保护应更倾向于次承租人而不是承租人，使次承租人也享有优先购买权。承租人放弃对租赁物的实际占有转由次承租人占有使用，其房屋租赁是为次承租人的提供了生活居所来稳定他的正常生活秩序，房屋对承租人的使用价值要远远低于次承租人，占有并非权利就更谈不上是物权，但是也具有排他性和支配性等相关的物权效力。B11在房屋转租合同关系中，次承租人基于合法占有的事实状态也就理所应当的具备了对抗所有人和第三人的行为。所以次承租人享有优先购买权。

三、结语

我国规定了房屋优先购买权制度，但这些原则性的规定可操作性不强，国家设立此制度是为了充分发挥该租赁房屋的使用价值，减少在房屋买卖过程中给双方当事人带来的风险负担，以此来维系既定的社会秩序。本文以房屋优先购买权为起点，对优先购买权的同等条件和通知期限的含义进行了详细的分析，对次承租人共有人所拥有的优先购买权给予了肯定，对部分出租人优先购买权问题分情况给出了建议。我国《合同法》规定了承租人优先购买权，仍需进一步的完善，以适应不断变化的社会。（作者单位：华侨大学）

注解：

① 房屋出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前一定的合理期限内通知承租人，承租人得以同等条件优先购买房屋的权利

② 按份拥有财产的相关权利人有权要求将自己的财产份额转让或者分出。但在出售时，其他共有人在同等条件下，享有优先购买的权利。

③ 房屋出租人出卖出租房屋时，应提前三个月通知承租人

④ 房屋出租人应在合理期限内通知承租人

⑤ 史浩明、张鹏.优先购买权制度的法律技术分析，[J].法学，2008（9）.

⑥ 共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。

⑦ 谢哲胜.大陆物权法制的立法建议[M].中国人民大学出版社2001.

⑧ 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

⑨ 范李瑛.房屋承租人优先购买权的几个问题，[J].法学论坛，2007（4）.

⑩ 钟涛.房屋承租人优先购买权若干争议之解决.[J]法律适用，2005（10）.

B11 王泽鉴.民法物权.用益物权.占有[M].中国政法大学出版社，2001.