浅谈承租人的优先购买权

连业明

摘 要：承租人优先购买权，是指承租人依照法律规定享有的在出卖人出卖其标的物给第三人时，以同等条件优先于他人而购买的权利。目前，关于承租人优先购买权的规定主要有：国务院于1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”

关键词：出租人；承租人；同等条件；合理期限

一、承租人的优先购买权性质

在司法实践中，由承租人的优先购买权而引发的纠纷层出不穷，而由于《民通意见》第118条的“错误”规定，造成了很多审判人员的困扰。出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为无效合同。《民通意见》是最高法院的司法解释，其强制性规定并不能致依法成立的合同当然无效。2009年最高法院《关于房屋租赁合同纠纷具体应用若干问题的解答》实际上已经废除了《民通意见》第118条，但《解答》在承租人的优先权规定上仍然模糊。笔者以为无论从法理本身还是司法实践中来看，都不应当在法律中规定承租人享有优先购买权。

（1）物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。故物权是一种直接支配物并享有物之利益的权利，其作为财产权而享有一定利益，这种利益是可以通过等价交换、转让等途径实现其财产价值的。实践中承租人的优先购买权具有一定身份附属性，只有特定的承租人可享有，承租人无法将这一权利转让给第三人，因此优先购买权是一种具有特殊身份对应关系的债权。

（2）物权是绝对权、对世权，具有绝对保护性，一切不特定的义务人均负有不可侵害之义务，因此任何人侵害物权时，物权人都可行使物上请求权。事实上从我国立法实践来看，只规定了出租人应履行出租义务，第三人不负有配合承租人实现其优先购买权的义务，也就是说该权利所对应的义务附随于买卖关系，并且是只针对出卖人的附加义务，因此承租人的优先购买权只是针对特定对象的一种权利，符合债权的一般特征。

二、不宜在法律层面赋予承租人优先权

（1）物权的种类和内容只能由法律设定，我国《物权法》对承租人的优先购买权未做相应规定。最高院的司法解释将房屋租赁权物权化，使其具有先于债权的效力，这明显不符合《立法法》的规定，与上位法相抵触。故根据《立法法》的规定，该最高院的司法解释的法律效力值得商榷。

（2）在法律层面规定承租人的优先购买权不具有可操作性。最高院《关于房屋租赁合同纠纷具体应用若干问题的解答》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其它侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的人民法院应予以支持。但这种赔偿责任无法具体化、价值化，优先购买权是一种期待权，是将来可能取得权利的权利，其权利的实现有待于条件的成熟，在条件未成熟时权利人不能向他人主张任何权利。这种期待实现的利益受到侵害时，就产生了侵权责任。根据《侵权责任法》的相关规定，如承租人起诉法院要求赔偿，因不符合《侵权责任法》的规定，故其权利难于得到法律的保护。要明确这种责任的大小就必须知道当事人遭受的损失，而实际上没有办法对于一个购买机会的失去进行具体物质化，因此该条文势必成为一句空话。其实可以尝试引导当事人在自愿平等的情形下签订关于优先权受到侵害的违约条款，而不应当从立法层面上妨碍当事人的意思自治。

三、不应过度保护承租人的优先购买权

（1）立法将租赁权强化是追求法律的秩序价值，维护已有的不动产占有利用关系，避免所有权与使用权关系分离，使已有的房屋租赁关系得以延续。事实上在我国现行法律中，“买卖不破租赁”已经很好地维护了租赁关系的稳定。承租人是基于租赁的意思表示而与出租人建立平等的民事关系，优先购买权的法律规定则是生硬地逼着当事人产生一个新的购买的意思表示。况且当承租人变成房东之后，是否一如既往的按照原租赁合同的规定利用该房屋呢？从这一点来看秩序的价值也无法保证实现。物权所有人基于出租的意思表示出租房屋，基于出卖房屋的意思表示出卖房屋是民法领域内“法无禁止即自由”的价值体现，自由与秩序的价值何者更值得追求呢？

（2）租赁权物权化另外还追求了法律的公平价值，传统看来不动产的租赁对于承租人的正常生产和生活有重要的影响，相对于承租人而言，出租人更具经济上的强势地位，因此从立法层面保护弱势群体利益，避免使承租人因房屋的出卖而遭不利。因此“买卖不破租赁”保证了承租人在房屋出卖后租赁权不受影响。实际上优先购买权保护的只是一个购买机会，在经济快速发展的现代社会，各种商品的价格随着市场供求而迅速波动，出租人要履行通知的义务，必然会因此而丧失使房屋最大价值化的机会，致使出租人的权益受到损失，由于中国目前处于大规模城镇化进程中，房屋的价格一直快速上涨，正因为如此优先购买权在承租人的眼中才成为一种权利，但当房屋价格回落时法律赋予的这种权利就是空谈，况且承租人优先权所对应的义务也未能体现，法律所追求的公平价值不应当厚此薄彼。

四、小结

基于我国司法实践中目前并未承认物权的无因性，第三人主观上是否为善意也应考虑，如果第三人确实并不知道租赁协议存在，可认定为善意取得，如果第三人明知房屋已出租或出租人与第三人恶意串通损害承租人优先购买权的，尽管第三人已办理房屋产权登记手续，也应予以撤销。

综上所述，随着社会商品经济的发展，优先购买权的法律规定逐渐成为房屋交易的瓶颈，增加了交易中的不确定性及交易的时间成本。为使整个社会更加和谐，法律不宜强硬地作出不合理的规定，而应当将优先权回归给当事人自主約定。故笔者认为，应当之间废除承租人的优先购买权。

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