《物业管理法规》课程设计与教学改革研究

黄晓莉

【摘 要】《物业管理法规》是大学物业管理专业的核心课程之一，课程内容具有极强的规范性和应用性。为了便于非法律专业的学生学习，有必要对教学内容、教学方式等进行设计与改革，以帮助学生全面理解和掌握物业管理法规的应用，为后续课程的学习打好基础。

【关键词】物业管理法规 课程设计 教学改革

基金项目：校级重点科研项目“我校重点专业与特色专业建设研究——以物业管理专业为例”（项目编号：11-04-A07）；“高等职业教育核心课程开发研究——以我校物业管理专业核心课程开发为例”（项目编号：13G-04-A11 ），本文为阶段性研究成果。

中图分类号：G642.0 文献标识码：A

《物业管理法规》是大学物业管理专业的核心课程之一，在物业管理专业的知识体系构架中处于重要地位，承担着培养学生法制意识和依法办事能力的重要任务[1]，该门课程具有极强的理论性、实效性和应用性。对该课程内容的掌握将引导学生深入专业体系，有助于学生全面了解物业管理业务的规范开展，并为后续课程的学习打好基础。对于非法律专业的学生来说，该课程内容庞杂而枯燥，晦涩而抽象，要掌握几十种法律法规和政策的应用，仅靠听取教师课堂上对一般理论的讲授往往达不到学习目的，所以有必要对课程教学过程进行设计和改革。

课程特点

《物业管理法规》课程内容主要是各种与物业管理相关的法律法规在物业管理活动中的具体应用，它以物业管理业务的开展为主线，规范物业管理各具体业务操作的合法边界。课程知识面极广，涉及几十个法律法规，在表述法律概念的同时又强调法律的应用性。在物业管理专业体系中，物业管理法律法规的应用是贯穿物业管理业务始终的隐形线索，所以对于物业管理专业的学生来说，掌握课程内容是进行规范的物业管理业务操作的前提，也是全面理解和掌握业务处理的关键所在。

在物业管理专业课程体系中，《物业管理法规》是物业管理专业多门核心课程中的首要核心课程，该课程衔接后续课程，比其他核心课程开设的时间都要早，这个相对前位的核心课程，对于学生后续课程的学习，具有极其重要的作用。该课程的设置与学习，对于学生全面了解物业管理行业、掌握物业管理业务会起到非常积极的作用，也会为后续课程的学习打下良好的基础。因此，对《物业管理法规》课程进行设计与教学改革，有利于强化物业管理专业学生的法律意识、培养学生规范的物业服务意识，同时也符合课程的教学目标与要求，课程教学改革的实施则可以增强学生的职业能力，助力学生的职业发展。

教学内容整合与设计

《物业管理法规》课程的质量会直接影响学生对物业管理行业及业务的认识与理解，而课程质量会在一定程度上取决于教材质量。对于物业管理专业教师来说，一般选用何种教材主要是侧重于考虑教材内容是否符合专业教学计划、课程教学目标以及实际应用效果。教师普遍希望教材内容能够全面、正确且重点突出，并能关注物业管理专业的新动向、追踪相关热点。但是现有的任何一本《物业管理法规》教材都不能说是毫无缺陷的。相关教材编写的相对滞后其实和物业管理行业的发展状况及法律法规的频繁修改相关。我国物业管理行业到目前为止还没有出台全国统一的物业管理法，目前应用的诸多法律如《物权法》、《物业管理条例》等和物业管理活动相关联的一些法律法规及政策的约束力相对有限，而且一些法律的条文逐年修改，变动太快。这就使市面上现有的《物业管理法规》教材内容很难做到与时俱进、确保内容正确。所以任课教师首先要明白，无论是本科还是专科层次的物业管理专业，课程教学都要紧紧围绕物业管理活动来讲法律，该课程首先培养的是物业管理专业人才，而不是法律专门人才；其次，法律法规的时效性要求教师与时俱进，随时掌握法制建设动态，不断补充更新知识，不断完善教学内容；第三，要注意培养学生的法律应用能力和遵法守法意识，以加强法律应用为重点，突出相关法律法规在物业管理中的全面理解与深刻应用，教学的目的是以法律的灵活应用为主，而不是强调法理和法条意义。最后，有必要对课程内容进行整合与设计，拓展教学内容，在强化教学重点的同时增大教学信息量，扩大学生的视野。

通过对《物业管理法规》课程的设计，可确定课程的核心主要是物业管理活动的三大要素：业主、物业服务企业、物业管理活动。课程的主线是物业管理活动中的双方主体（业主-物业公司）的法律关系，教学内容以物业管理活动中各个主体的权利与责任为核心来组织，重点内容在于各方主体对权利与责任的认识，以及因权责处理不当而引发纠纷的矛盾解决。然后可整理出该课程的五大模块，该课程的基础是认识物业管理法律法规的模块，其余模块分别是物业管理活动双方主体——物业服务企业、业主自治管理；双方的关系与责任——物业管理法律关系、物业管理法律责任；双方关系的起源与确定——物业管理招投标、物业服务合同、物业服务收费；双方关系中的纠纷与处理——物业交易法律制度、物业质量管理法律制度、物业管理纠纷的处理。在双方的关系中，贯穿着物权法、民法、行政法等十几种法律以及物业管理条例等20多条行政法规与政策的应用，所以在具体教学过程中，要处理好各模块之间内容的衔接与内在联系，还要注意处理好与后续课程相关内容的区分。

教学方法设计与应用

1.多媒体教学与案例教学相结合

多媒体教学与案例教学相结合，要求教师要提前做好设计，对于课程内容教师需要有充分把握，图片的选取必须有针对性、新颖实用、主题鲜明，案例的选择必须有客观性，符合法律法规的描述和实际物业管理工作的要求，并能考虑到学生的认知特点。

针对课程内容理论性强的特点，可在每节课前设计引导案例，通过案例引出要学的知识。对于课程中的热点问题，可利用多媒体播放视频、音频、图片，让抽象的法律条文形象而生动，或将干涩的法律知识与现实生活中生动的案例结合起来。这样不仅可以活跃课堂气氛、调动学生的学习积极性，还可以让学生感性地理解和掌握法律法规的内容。对于课程中的重点、难点问题则可以通过精心整合的典型案例分析及热点问题讨论，让学生进入角色积极思考，培养学生提出不同见解的能力，让学生在分析讨论中澄清模糊认识，巩固物业管理相关法律法规知识。而对于一些需要深入探讨或者当前有争议的法律问题，可设计3～5分钟的小型辩论赛，比如地下车库的产权归属问题，有些学生主张其产权属于开发商，有些学生觉得应该属于业主，还有其他的观点等，就不同的观点可让学生分组展开辩论，最后由教师点评并给出正确意见。

2.项目教学与任务驱动教学相结合

项目教学法是师生通过共同实施一个完整的项目工作而进行的教学活动，是当今国际教育界十分盛行的一种教学法[2]。任务驱动法是由学生组成项目小组，承担一项或多项工作实践任务，深入实际，学生在解决问题的同时学习和应用知识，在实践的第一线提升综合能力。项目教学与任务驱动教学相结合，是指在教学中把教学内容隐含在每个项目中，以具体项目的实施来完成教学任务的一个过程。这就要求教师教学目的要明确，每个任务都要以项目来引领，项目选择要围绕课程重点内容来选取，项目设计要精心；任务设计要有实践性和创新性，项目实施程序要周密。

项目任务驱动法的突出特点之一，就是合作学习[3]。在完成任务的项目实践过程中，学生可以获取理解和把握课程要求的知识和技能，体验成功感和团队合作的力量，培养分析问题和解决问题的能力。这种教学方法不仅能帮助学生变被动接受知识为主动学习知识，还可以培养学生整合知识和经验的能力，以及活学活用的能力。例如让学生主动进社区调研，收集现实中存在的各种物业管理纠纷，或引导学生运用现代网络和图书馆资料，查阅典型案例，再运用所学法律知识正确进行分析，并选择适当的途径解决物业管理纠纷，培养学生在工作、学习中主动发现问题、分析问题的能力以及运用相关法律知识解决纠纷的能力。

3.情景模拟教学与现场教学相结合

情景模拟教学法让枯燥晦涩的法律法规学习变得轻松活泼成为可能。情景模拟是让学生分组模拟实际工作场景，在物业管理业务处理模拟与训练中掌握运用物业管理法规的基本技巧，这种学习的趣味性和主动性，对于培养学生应用法律解决实际问题的能力更有效。比如装修管理，可让学生分组扮演物业管理人员和业主，就装修中常见的问题或纠纷及其处理来设计双方的台词和行为，然后现场演练，其他学生观看并评价，最后由老师点评作总结。典型的情景模拟和小品演绎一样，要求主题鲜明，情节合理，问题解决有始有终。而现场教学是让学生身临其境，在实际的物业小区或写字楼参观、考察或接触工作岗位，临时承担工作任务，听取物业公司人员讲解，与企业人员现场交流或与业主直接打交道，理论和实际工作相联系，看、听、学和用同时进行，使学生对物业管理法规知识的学习得到深化。例如有关物业管理收费问题，是当前的焦点问题之一，可以安排学生走访小区业主顺便作访谈，了解收集业主的意见，再参观物业公司，听取物业管理人员的观点，然后要求学生根据所学的物业管理法律法规知识，对比双方的意见，形成自己的观点，最后参照物业管理的现实，检验观点的正确性。

传统考核方式改革

传统的考核方式一般是在课程结束后安排理论的笔试考试，通过学生书面答卷的分数来确定学生学习的效果。这种理论考核方式往往忽略了学生平时的成绩，容易导致一些学生平时不注重学习，只是在临考前临阵磨枪、突击复习要考的内容；而且就算学生考试及格，但不会运用法律法规的情况仍然普遍存在，这就说明书面考试显然考核不出学生对法律法规的运用情况。这种情况对于《物业管理实务》、《物业经营管理》等后续课程的学习极为不利。如果物业管理法规知识掌握不扎实，那么物业管理的业务操作以及公司运营等是否规范就无从谈起，所以学生的后续学习困难就更大，甚至有些学生干脆就会放弃学习。

因此，可以考虑改革传统的笔试考试方式，从结果考核转向过程考核，强调学生平时的学习，在总成绩里增加平时成绩的比例。课程总成绩包含平时成绩和期末考试成绩两大项，平时成绩与期末考试成绩各占50%。平时成绩可包含平时上课出勤率、回答问题及作业成绩、参加情景模拟、案例分析和讨论的表现、参观物业公司等活动的成绩，甚至可以设计一些专项考察项目。

结 语

《物业管理法规》课程学习的效果将直接影响物业管理专业知识的掌握与应用，为了提高教学效果，大学教师必须考虑专业特点与培养目标，进行课程设计与教学改革，并将课程改革措施落实于课程教学活动中。《物业管理法规》课程因其教学内容的规范性、应用性，对于教学改革有其内在的要求，本文只是在教学内容的整合与设计上、教学方法的设计与应用上，以及考核方式的改革上作了初步的探索，该课程改革的后续研究还将有待于进一步深入和细化。

参考文献：

[1]李娜、岳娜：《从行业需求论<物业管理法规>课程的教学改革》，《陕西教育》（高教版）2009年第8期。

[2]何红：《物业管理专业教师论物业管理法规与政策的教学改革》，《经济研究导刊》2014年第7期。

[3]胡秋月：《教学方法在物业管理课程教学中的整合应用》，《现代科技》2010年7月（7）。

作者单位：陕西广播电视大学工商管理系 陕西西安