美国房产税对中国房产税改革的启示

王子柱 刘畅

摘要：目前我国的房产税筹备工作已全面展开，但在付诸实施过程中仍存在诸多问题。我国房产税存在征收范围窄，配套制度不健全，中央地方权责不清，与土地使用权相矛盾等问题。借鉴美国的成功经验，我国应将房产税作为完全的地方税种，完善征收配套措施，解决与70年产权的矛盾，精简税种，拓宽税基，实行差别税率，健全估值体系。

关键词：房产税；差别税率；房产估值；不动产登记

一、我国房产税发展现状

（一）我国房产税发展现状

1. 房产税的定义

房地产税收是一个综合性概念，包括房屋开发、交易、保有和所得等环节征收的各种税收。其中房产税是指在房屋持有过程中征收的，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

2. 1986年的房产税暂行条例

早在1986年，我国就颁布了《房产税暂行条例》。根据该条例，将房屋分为未出租和出租两种类型。对于未出租房屋，在房屋原值的基础上一次性扣除10%～30%作为缴费基数，按照12%的税率征收。对于出租房屋，则按租金收入的12%征收。但我国对于很多房屋都给予了免除房产税的优惠政策，免税的房屋包括所有的农村房屋、非营业用的个人房产、国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，经财政部批准免税的其他房产等等。由于免税范围过广，房产税占地方财政收入的比率仅仅在 2%左右，极大地限制了房产税作用的发挥。

3. 上海、重庆针对个人住房征税试点

2011年，我国在上海、重庆针对个人住房开展房产税征收试点。上海重庆的房产税试点各有特色：（1）在存量房和增量房上的差异。重庆征税对象既包括存量房又包括增量房，上海则仅针对增量房；（2）在征税房屋标准上的差异。例如，在对本地居民房产征税标准上，重庆强调高档，上海则强调新增。重庆主要对本地居民独栋商品住宅、新购高档住房进行征税，强调征税房屋的高档化。而上海则征税对象仅为本地居民家庭新购第二套及以上住房（家庭人均超过60平方米的面积）；（3）累进税率不同。重庆的税率累进幅度更大，重庆将税率分为0.5%、1%和1.2%三个等级，而上海只有0.4%和0.6%两个档次，上海的税率累进幅度明显低于重庆。

4. 不动产登记为房产税展开奠定了基础

我国《不动产登记暂行条例》已于自2015年3月1日起施行，不动产登记信息为房产税开征奠定了基础，然而，由于不动产登记工作涉及部门较多，部门间利益难以有效协调，导致部分市县不动产登记职责和机构整合工作滞后，延缓了不动产统一登记工作的进程。

（二）我国房产税发展面临的问题

1. 我国房产税征收范围较为有限

目前我国房产税的征收仅针对城镇房屋。然而，随着改革开放和市场经济的不断发展，农村房屋中被用于经济活动的越来越多。但是我国房产税征收仍将农村房产列为免征范围，一方面不符合税收制度的公平性原则，另一方面也导致农村商用屋的大量出现，为不法商人提供了可趁之机。

2. 房产税权高度集中于中央，地方权力有限

国外普遍将房产税作为完全的地方税，相比之下，我国的房产税虽属地方税，但是各种税制要素都由中央政府规定，房地产税的立法权和调整权基本都集中在中央。地方政府对房产税缺少话语权，影响地方政府通过房产税调控房地产市场，也不利于房地产税收制度的完善。

3. 税费不清，开征房产税易造成重复课税

租、税、费混杂不清，以税代租、以费代税、以税代费、以费代租的现象普遍存在。税种繁多必然会加大税收征管的难度，增加征收成本，在此基础上全面开征房产税会增大纳税人的负担，抬高房屋成本和价格，扭曲房地产的真实价格，加重消费者的负担。

4. 与土地使用权相矛盾

我国住宅土地使用权的期限最高为70年，教育、工业用为50年，商业用地为40年。但对土地使用权到期后如何处置则没有明确规定。如果到期后土地和房屋收归国有，且没有任何补偿，则房屋的折旧将会较高。反之，如果到期后能在缴纳较少土地出让金后继续使用房屋，则折旧将较低。从法律层面讲，购房者有权利在土地使用权到期后申请并获得延期的资格。最近温州有一批房屋的土地使用權到期，但政府部门、原房主、开发商和学界并没有形成共识。因此，土地使用权到期后如何处置直接关系到房产税的征税基数。

5. 房产税征收配套制度不健全

房产税征收工作十分复杂，包含了对当地经济发展态势的预估，对房产价值的评估，对房产用途的核实，以及房屋租赁合同、房产交易文件等资料的审阅，对拖欠不缴行为的处罚措施等。目前，我国不动产登记系统全面展开，但我国税务部门在配套设施和制度的完善上还存在不足。房地产评估业起步较晚，既不规范也不成熟，房产评估制度很不健全，税收征管难度大。现行的房产税征收法律制度已经不能适应当今社会的发展需求，房产税征收法律制度的改革势在必行。

二、美国房产税征收体系

（一）房产税是地方政府主要收入来源

美国征收房地产税的历史悠久。早在1792年，当时就有四个州征收房地产税，到了20世纪初，美国每个州都设定了地产法，征收地产税。房产税由五十个州的州政府及地方政府负责征收，联邦政府不参与税收分成只负责资料汇总及研究税制事宜。房产税目前是地方政府的主要收入来源，能够为地方政府的各项支出、完善公共设施和福利提供资金保障。

（二）建立了以市值为依据的房产估值体系

房产税的计税依据是房地产的核定价值。由于美国房地产税作为完全的地方税种，故不同州对房产税价值的核定标准也有所差别。如按照新泽西州税法规定，房地产税的计税价值以房地产市场价为依据，而纽约州则是按房地产市场价的一定比例核定应税房地产的计税价值。

由于房地产税与房产价值紧密联系，因此房产估值在征税体系中至关重要。美国对房产估值采用可比市场价格法，即比较近期附近已售房屋价格，再根据地块面积、房屋面积、房屋户型和结构、房龄等进行适当调整。当然，也会参考近几年对该房产的评估价值，如果评估值出现较大波动，必须要有合适的理由予以说明。当房产变更所有权或重新修建后，房产税将根据变更后或修建后的价值为基准征收房地产税。如果纳税人对房产纳税价格评估有异议，各地政府均设有专门部门处理房主争议，以便调整房产纳税估价。

同时为了保持房产税的稳定，避免计税房屋价格增长过快，美国一些州设定了房屋计税价格年增长率上限。如纽约市规定民用住宅计税价格年比增長率不超过6%～8%，五年内累计不超过20%～30%。

（三）根据地方财力灵活确定税率

在市、镇委员会通过预算后，各级政府先根据预算总支出确定需要征收的房产税总额，再确定房产税税率，以实现地方政府的收支平衡。由于影响税率的因素每年都在变化，因此通常政府规定的税率每年都会有所差异。

房产税是地方政府可以直接控制的财政来源。各地政府确定其下一年度的预算支出总额，减掉房产税以外的其他收入总额，两者的差额就是要征收的房地产税总额，税率的计算公式为：房产税税率=预算应征收的房产税税额房产计税价值总额。假设某地方政府一年需要的总支出为5亿美元，其中需要依靠房产税筹集的资金为3亿美元，该地区房地产估值总额为200亿美元，那么该地当年的房产税税率便是1.5%。假如五年后该地区房价上升，地区房地产总额上涨到250亿美元，但地方政府需要的房产税总额若仍维持3亿美元不变的话，则当年房产税的税率为1.2%。

三、美国房产税制度对于我国开征房产税的启示

（一）将房产税作为地方税种

我国地方政府过度依赖“土地财政”，但“土地财政”会不断推高房价，且随着出让数量的不断增加，“土地财政”将难以为继。高房价将抑制年轻人和企业的创新动力，鼓励人们的过度投机行为，并促使房地产泡沫不断膨胀。一旦房地产泡沫破灭，其对经济的严重破坏将不堪设想。因此，我们必须摒弃“土地财政”的旧式思维，借鉴美国开征房产税的经验，对各类房屋全面开征房产税，在增加投机炒房者成本的同时，为地方政府提供稳定的财政收入。

（二）精简税种，避免重复课税

我国目前的房地产政策存在着税费体系混乱，重复征税、房和地分设税种、计税依据不合理，以及对房地产征收的费用较多等问题。可在保持房地产总体税负不增加的前提下进行改革，从2015年5月1日起房地产交易环节的营业税已经被增值税取代，使政府能够更好地分享房产增值带来的收益。在优化房产交易环节税收的同时，可以考虑将房产持有环节的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税等统一合并成房产税，根据房产评估价值按一定比例征收。同时，为了充分发挥房屋的使用价值，可对闲置房屋和非闲置房屋实施差别化税率，对闲置房屋征以重税，以抑制炒房行为。

（三）扩大征收范围，拓宽税基

近年来，国家不断提到农民住宅财产权。2015年8月，央行和银监会联会发文鼓励金融机构开展农村宅基地抵押贷款服务，这表明农村住宅的价值已经得到了政府和金融机构的认可，为将房产税开征范围扩大到农村奠定了基础。未来可先从以下几方面对农村住宅征收房产税：一是对农村土地改革试点的地区开征房产税；二是对现在农户实际占有宅基地面积超过规定面积的部分开征房产税；三是对流转的农村宅基地补征房产税。

另一方面为保证税收来源的稳定，取消试点城市设立的60平米，180平米等免征面积，同时，弃用上海模式仅对增量房征收，以及对于重庆模式的针对多套住房，高档住房及外地购房者的征收模式。应该拓宽税基，对于企业，机构，个人的不动产无论是商用还是居住，都应该按照实际面积征收房产税。至于免税方面，不在按照试点方式设立免税面积，而是通过低估财产价值来实现，或者设立一个固定额度的免税额，即当房产税低于某一值时，纳税人可从地方政府得到相应的抵免或现金补偿。此外对于确实贫困的家庭，经过地方政府的调查核实后，可以将房产税进行返还。

（四）客观公正地评估房地产价值

为了保证评估结果的客观公正，需要加强对房地产估价人员的管理，同时还要完善估价方法。房地产估价师不要纳入政府公务员编制，要鼓励房地产评估机构进行市场化运作。为了确保估价师的勤勉尽职和客观公正，可以制定严格的估价师遴选程序，从而确保选择到优秀和有责任心的估价师。估价师要负责对房屋、公寓、商业、工业等各类地产进行估价，但估价师不能决定房产税税率，更没有权利计算和征收房产税。房地产估价师要具有本科及以上学历且要通过政府的考试，可暂定估价师任期为6年，在6年内必须接受不小于150小时的继续教育。可采用三种方法来评估房产价值：一是市场方法，即按照附近相似物业最近的成交价格来确定；二是重置成本，以当前的劳动力、原材料和土地成本重置类似的物业，需要花费多少钱？三是收入方法，如果某物业能产生收入，例如公寓或者农业土地，计算该物业一年所产生的收入总和。

（五）针对不同性质房产实行差别税率

由于各地经济发展水平各异，房地产发育程度很不均衡，应该借鉴美国方式，赋与地方政府对房产税税制要素的部分决策权，允许地方政府根据实际情况制定差别化税率。首先，专业评估机构对区域内的财产进行估价，确定应纳税财产的价值，并把这些财产的评估价格汇总，得出应纳税财产的总价值，其次，地方政府确定其下一财政年度的预算支出总额，扣除房产税以外的其他收入总额，两者的差额就是该政府要征收的房产税总额，再根据房屋性质和计税价格确定不同的税率。

（六）合理解决土地使用权到期后的问题

土地使用权到期后，不同的处理办法会造成不同的房产税计税基数，目前还没有具体可操作的法律条文和规定。土地使用期限届满后，国家应当允许房产使用者申请续期，合理确定需要缴纳的土地出让金，若有特殊需要国家需要收回土地和地上建筑物，应对房屋所有者进行经济补偿。针对这一问题，国家应尽快展开讨论，通过人大立法，明确土地使用权到期的解决办法。

参考文献：

[1]郭宏宝.房产税改革目标三种主流观点的评述一以沪渝试点为例[J].经济理论与经济管理，2011（08）.

[2]郭宏宝.房产税改革的经济效应：理论、政策与地方税制的完善[M].中国社会科学出版社，2013.

[3]贾康.房产税改革方向[J].英才，2012（10）.

[4]盛松宁.浅谈我国房产税改革及推出的必要性[J].现代商业，2010（26）.

（作者单位：王子柱，河北大学图书馆；刘畅，河北大学经济学院）