房地产企业财务风险研究

刘天晨

【摘要】：房地产作为一项基本产业，随着时代的发展和社会的进步，我国的房地产市场也处于迅猛的发展当中。但作为典型的资金密集型的行业，房地产这一行业具有投资大、风险高、周期久、供应链长以及地域性极强的特点，这就要求房地产企业通过在经营活动中的财务管理，规避财务风险，对企业的收益和风险进行有效的管理。本文分析了房地产企业在财务管理方面存在的问题，提出相应的解决措施或建议。

【关键词】：房地产企业;财务风险;筹资风险;投资风险

1 绪论

财务风险是企业财务管理中必须要面对的问题，加强财务风险管理，有效地规避可能面临的财务风险，从而提高企业防范与控制财务风险的能力，对企业的可持续具有十分重要的作用，我国的很多房地产企业的资产负债率都比较高，面临比较大的财务风险，财务风险已经成为了很多房地产企业后续可持续发展亟待解决的一个问题。

2房地产企业财务风险的类型

2.1筹资风险

我国的房地产开发动因是资金驱动型，在现行的模式下，房地产企业的自有资金的比例一般比较低，其主要用于解决土地的成本问题，而对于后期的开发，比较多的是通过不同的融资手段与前期货款的回收来解决。因此，银行的资金是房地产企业资金链的一个重要的组成部分，很多房地产企业没有考虑高负债水平所带来的高额资金成本和到期不能够偿付的风险，盲目地筹集资本就给公司带来了比较大的财务风险。

2.2投资风险

在房地产企业较长的开发周期当中，有很多不确定的因素，它们对房地产企业投资项目的成败以及经济效益有决定性的作用。因为受到不确定因素的影响，就会导致房地产企业的项目达不到预期的效果，进而影响公司的盈利水平与偿债能力。在现实情况中，大多数的房地产企业过多地关注资金的筹集和高收益，在进行房地产开发投资的过程中往往忽略了对市场和项目等的可行性分析与评价。

2.3资金回收风险

资金回收风险是房地产企业的又一个财务风险的表现形式。主要的表现为在房地产企业的产品达到可出售的状态后，因为政策因素或者自身销售方法的失误，使得房地产企业的销售状况不良而导致的回款缓慢，由于房地产企业本身的资产负债水平比较高，如果资金的回收不能够与资金需求同步，就会造成房地产企业偿债能力的急剧下降，现金支出的压力增大，进而导致财务风险，使得房地产企业的形象和声誉受到严重损害，导致破产。

3 房地产企业财务风险存在的问题

3.1缺乏财务风险预警信息系统

财务信息是对房地产企业的经营活动、筹资活动、投资活动以及管理活动的质量与效果的一个综合反映，通过一系列的财务指标来建立财务预警系统，能够对房地产企业的财务风险进行适时的监控与预警。在实践当中，房地产企业的财务部门相关人员不善于运用财务各项指标构建财务预警的系统，经营管理者对财务预警系统的重视不够，缺乏对财务预警系统的全面了解，会造成财务预警系统的缺失，不能够有效地发挥其作用，这就会使潜在的财务风险逐渐地形成并且得到爆发。

3.2缺乏财务管理意识

房地产企业的财务人员的文化素质比较低，理念相對保守与落后，不具备现代财务管理的理念。这主要表现在：房地产企业的财务人员没有认识到财务管理的重要地位，把日常工作重点仅仅放在工程和销售业务部门上，将房地产企业的内部财务人员排斥在招投标、合同签订与投资决策等比较重要的经济活动外。房地产企业的财务人员自身业务素质不高，缺乏管理理念，仍把自己摆在记账、算账上，由于财务人员无法担当企业财务管理的重任，而使企业的各项经济决策活动缺乏财务决策的支撑。

3.3财务风险控制缺失

房地产企业是资金高度密集的行业，若没有金融业的大力支持，完全依靠自身的积累是不能够满足公司的日常需求和发展的。房地产企业只重视开发，资金管理不当，没有考虑到自身的经济能力，在土地、设计、建设与销售的过程当中，没有充分考虑到资金周转的速度，筹资的计划与投资的计划不平衡等问题，很容易造成资金流动不平衡，甚至出现资金的周转困难问题。

3.4缺少严密的财务筹划

房地产企业资金管理混乱，企业的管理人员没有对公司的资金流动全局性与长期性进行筹划，资金的结构不合理，资产的负债比率较高，很容易导致公司的财务负担加大，偿付的能力严重不足等。由于成本否认控制不力，忽视了成本的计划管理，没有重视成本事前控制，使得成本失控，给公司带来了经济损失。

4房地产企业防范财务风险的措施

4.1建立财务预警机制

房地产企业可以建立健全有效的风险预警相关机制，将房地产企业的非正常经营情况控制在最初的阶段，以此来降低财务风险所带来的损失可能性。这样的风险预警机制才能够对房地产行业的潜在财务风险进行揭示、分析以及预先防范，从而实现规避与控制财务风险的目的。

4.2加强财务管理意识

单位的财务人员必须要有会计证才可以从事财务方面的工作，所以在房产企业中想要实现行之有效的财务管理，就必须对财务人员的从业这个进行严格的审查及核实，在进行招聘时不但要严格应聘人员的专业知识和专业技能，还要对财务应聘人员的职业道德和社会道德进行严格的把关。在日常的工作中，应要求财务人员积极参加各类相关的财务管理的培训，增加自身的财务知识，并提高自身的财务管理水平。

4.3合理控制财务风险

在控制财务风险方面，最主要的使成本费用的控制。房地产企业不仅要做好施工过程当中的成本管理，且更要关注事前采购成本与事后成本分析的管理。对投资项目的执行成本进行监督与控制，分时期检查计划的落实情况，如果发现偏差，要及时修正，保证成本计划能够得到有效的控制。对于已经完工的项目的各个指标的完成情况要进行分析与评价，提出改进成本管理的系列措施，寻找降低成本的有效途径。加强各个环节的成本控制，在采购过程当中，在保证房屋质量的前提下，要合理地选择采购的方式，建立并健全采购成本控制体系;在开发过程中，要明确国家与地方關于征地和拆迁的一系列的法规、政策，在不违法的情况下控制征地、拆迁、补偿、安置费的成本。

4.4加强财务筹划

第一，优化内部治理结构。房地产企业的内部治理有两个方面：内部治理结构、内部治理机制，加强公司的内部治理结构就要是保证股东的利益最大化，从而防止房地产企业的经营管理人员与所有者利益发生背离。一方面，优化公司的股权结构。需要公司采取措施避免一股独大，可以通过有效的国家股持股主体、吸纳成熟的机构投资者等方法，采取市场配售与协议转让等多种形式，积极地推动国有股减持。另一方面，逐步优化董事的结构，完善公司的独立董事制度，尽快建立董事问责的一系列机制，阻止董事会与经理层的成员较多地交叉任职。第二，合理使用财务杠杆和经营杠杆。房地产企业因为有庞大的固定成本，常常会出现经营风险，为了有效地降低经营风险，首先要最大程度地节约企业的各类成本以及费用开支。要严格地控制成本并厉行节约，节省压缩有关的支出，削减各种行政管理的费用、暂停支付某些福利费等，还可以通过增加销售额来使经营杠杆的系数下降，以此降低经营风险，进而走出财务困境。

总之，房地产企业中的财务风险管理是整个房地产企业工作的重中之重，其核心地位在于它能对房地产企业的各项工作进行计划和指引，并进行经验教训的总结，并最大限度地提高企业的效益。要针对在实际的工作中所存在的问题，通过深入的分析，加强全体企业对财务管理工作的重视，加大财务相关的可行性的系统研究力度。

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