新型城镇化对青岛市商品房销售的弹性分析

毛甘霖

摘 要：基于2007—2012年的数据，采用弹性分析法分析新型城镇化建设对青岛市商品房销售的模式影响。结果表明，在新型城镇化的影响下，青岛市商品房年销售额与城镇化率、商品房销售价格、人均可支配收入、房地产开发投资等因素具有高度的相关性，预测分析表明2015—2030 年城镇化率年均将提高 1 个百分点，青岛市商品房年销售额将年均提高6.06个百分点，并且随着时间的推移，城镇化率与商品房年销售额之间的弹性系数逐渐减少。

关键词：新型城镇化；商品房年销售；额弹性系数

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）10-0126-06

引言

新型城镇化作为未来经济社会发展的引擎，体现了大中小城市、小城镇、新型农村社区等的协调发展与互促共进，是城市和谐发展的理想模式，也是未来中国经济发展的重点[1]。房地产作为新型城镇化的重要物质载体，是新型城镇化发展的推动力量。在全球城市人口比重超过农村人口的背景下，发达国家已步入“后城镇化”时期，城市人口比重普遍在75%以上[2]；这必定造成住房需求的增加，在任何一个国家或地区，一部分没有满意住房的人，必然与一部分拥有闲置住房的人形成鲜明对比，而合理性就在于如何控制房地产业的范围[3]。在我国影响房地产业的因素有很多，其中包括居民可支配收入和土地价格，二者与房价成正相关关系[4]，另外，居民住宅价格的“高价位”也是重要影响因素[5]，房价上涨是多种原因综合作用的结果，如任其发展，将会给城市带来诸多的不利影响[6]。再者，影响房地产需求的因素还有收入弹性、房地产价格和利率弹性[7]，以及开发商、房屋购买者以及政府三方面利益的不均衡等[8]。新型城镇化进程，一方面，城镇人口增加对住房需求扩大，从而推进房地产市场的发展；另一方面，居民的生活水平随新型城镇化的发展得到提高，对基础设施、商业地产等的要求提升，这也是房地产业发展的重要动力之一。城镇化的进程，一定程度上会拉大城乡收入差距[2]，而新型城镇化要求优先发展中小城市，产业向中小城镇集中。

青岛市是新亚欧大陆桥和沿黄河流域经济带的最大出海口，也是中国北方、环黄海经济圈和东北亚地区的物流中心、旅游中心和制造业基地。在蓝黄经济战略发展的背景下，青岛市作为我国经济强省、人口大省的“龙头”，已初步形成了以中心城市为核心、县级市驻地为重点、小城镇和新型农村社区为基础的新型城镇体系[9]。新型城镇化对于房地产业有带动作用，房地产业的发展对新型城镇化建设有促进作用，商品房销售情况在一定程度上反映出城镇经济发展、居民的生活水平和房地产市场的活跃程度，新型城镇化是机遇也是挑战。因此，研究青岛市新型城镇化与商品房销售发展的关系，预测其发展的趋势，对促进青岛市新型城镇化与房地产市场协调发展具有理论指导意义。

一、资料获取与研究方法

房地产业的发展受宏观和微观、经济与社会、内生和外来的等多方面因素制约，经济和社会因素的变化又是其他因素影响的结果表现。国内外学者对房地产销售的影响因素进行了大量的研究，主要集中于收入、就业、人口、利率等经济因素和政策因素[10]。购买商品房的人群多以家庭为单位，居民作为商品房的销售者，其收入水平将直接影响房地产市场，每个人对于居住环境、文化环境、安全环境以及房地产价格的期待等心理因素也会影响房地产的需求。经济的发展，国内生产总值的提高，国家综合实力提高，城镇居民数量的增加，居民生活水平日益提高，房地产开发投资的力度不断加大，国家政策的制定，社会的稳定等因素都影响着商品房的销售。本文将青岛市商品房年销售额作为因变量，人均可支配收入（R）、房地产开发投资（I）、商品房销售价格（P）、GDP、固定资产投资总额为影响青岛市商品房年销售额的可能自变量因素。

以青岛市房地产市场月报和2007—2012年《青岛统计年鉴》为数据资源，选取城镇化率对于青岛市商品房年销售额的影响为切入点，可能的自变量因素（如表1所示），将这些因素与青岛市商品房年销售额进行相关性分析；选取人均可支配收入、房地产开发投资、商品房销售价格作为自变量，用SPSS软件进行回归分析，得出青岛市商品房年销售额相关的预测模型。

利用时间序列的方法预测青岛市未来十五年的城镇化率，计算出相应的自变量及弹性系数，确定青岛市城镇化率对商品房年销售额的弹性系数。根据公式[11]：Ey=dy/dx×x/y，进行弹性预测，其中，Ey是弹性系数，dx/x为自变量的相对变化率，dy/y是因变量的相对变化率。弹性系数Ey=1，因变量的变化率和自变量的变化率相等，为单一弹性；弹性系数Ey >1，因变量的变化率大于自变量的变化率，即因变量对于自变量的变动率是比较敏感的，为富有弹性；弹性系数Ey < 1，因变量的变化率小于自变量的变化率，即因变量对于自变量的变动率欠敏感，为缺乏弹性。

二、青岛市城镇化水平与商品房销售

（一）青岛市的城镇化水平

青岛市2003—2012年城镇化水平与商品房销售面积（如图1所示）。2003—2012年青岛市城镇化率不断增长，2005年青岛市城镇化率已超过60%，此后城镇化率仍在平缓增长，到2012年，青岛市城镇化率达到67.14%，说明青岛市已进入城镇化发展后期。城镇化发展后期，城市集聚效应与扩散效应相当，城市集聚和扩散都可以带动经济的发展，出现城市区域化的现象，集聚不再向单个孤立的城市点上发生，同时伴随老的城市点向新的城市点扩散，人们对于房地产的需求必然会增加，2012年青岛市提出了“全域统筹，三城联动，轴带展开，生态间隔，组团发展”的新型城镇化发展战略。目前，青岛市城镇化格局模式已由中心城市主导的集中型城镇化模式向“主次中心城市—重點中心镇—新型农村社区”多层次均衡集聚城镇化模式转变[12]，城镇化模式的转变刺激了人们对于房地产商品的需求。2003—2012年青岛市商品房销售面积在2008年和2011年减少，但总体走势为上涨，2012年商品房销售面积相对于2003年商品房销售面积已翻倍。相关研究认为，商品房消费需求的城镇化弹性系数最大，为5.861，这就意味着每增加1个百分点的城市人口就会增加5.861个百分点的商品房消费需求增长[13]，不可否认城镇化是促进青岛市房地产市场发展的一个重要因素。

（二）青岛市商品房年销售额的发展趋势

利用SPSS软件进行相关性分析，分析各变量因素之间的相关密切程度。下页表2是各个相关因素的Pearson 简单相关系数矩阵，青岛市商品房年销售额与人均可支配收入、城镇化率、房地产开发投资额以及商品房销售价格的相关系数都在0.99以上。因此，当显著性水平α为0.01时，都应拒绝相关系数检验的零假设，认为青岛市商品房年销售额与人均可支配收入、城镇化率、房地产开发投资额以及商品房销售价格具有高度的相关性，而GDP、固定资产投资总额与商品房年销售额的相关系数为0.743和0.767，当显著性水平α为0.01时，相关性不明显。人均可支配收入是衡量一个地区消费品市场容量、居民购买力水平，以及经济发展水平、经济发达程度的重要指标，居民的人均可支配收入水平会直接影响房地产的价格，一般来说，城镇居民的人均可支配收入越高，其消费水平越高，对于住房的需求越大。房地产投资的增加表明各个方面资金都逐步大量流入了房地产市场，促进了房地产市场及其相关产业的繁荣。商品房年销售额与商品房销售价格的相关系数最大，达到了0.997，这说明商品房销售价格是商品房年销售额增长的现实基础。

经回归方程的显著性检验（见表3），房地产开发投资、人均可支配收入和商品房销售价格与商品房年销售额的回归系数分别为4.055、1 498.077和3 249.691，表明三者无论哪一项的上升都会推动商品房年销售额的上升，但三者对商品房年销售额的影响程度不同，商品房销售价格对于商品房年销售额的影响是最大的。由回归方程的显著性检验表得出青岛市商品房年销售额的预测模型：

Y=-26 568 344.761+4.055×R+3 249.691×P+1 498.077×I

三、青岛市城镇化率与房地产业的弹性关系

（一）城镇化率对商品年销售额的弹性分析

在以上的分析中，我们得出了青岛市商品房年销售额与人均可支配收入（R）、商品房销售价格（P）及房地产开发投资总额（I）的关系预测模型，据多元回归分析表明，城镇化率的变动对人均可支配收入（R）、商品房销售价格（P）及房地产开发投资总额（I）均有一定的影响。城镇化建设对于商品房销售的影响是通过影响这些相关因素来实现的，因此，要计算城镇化率对商品房年销售额的弹性系数，首先应该计算对人均可支配收入、房地产开发投资、商品房销售价格的弹性系数。

下页图2中，从R2的值可以看出城镇化率与人均可支配收入、商品房销售价格和房地产开发投资是显著相关的，由公式Ey=dy/dx×x/y可得城镇化率与人均可支配收入、房地产开发投资、商品房销售价格的弹性系数ER、EP、EI分别为7.81、6.42、11.63，城镇化率对人均可支配收入、商品房销售价格和房地产开发投资富有弹性，具有提升作用。当城镇化率提高1个百分点时，人均可支配收入将提高7.81个百分点、商品房销售价格将提高6.42个百分点、房地产开发投资提高11.63个百分点。城镇化率对R、P、I三个自变量的影响程度是不同的，预算城镇化率对三个自变量的弹性系数，然后代入青岛市商品房年销售额预测模型，可求得城镇化率对商品房销售额的弹性系数。

（二）城镇化率与商品房年销售额的弹性关系

时间序列分析法是根据相关特征及历史观测数据建立预测未来数据的模型[14]。运用时间序列趋势预测未来十五年青岛市的城镇化率，同时计算出相应的人均可支配收入、商品房销售价格、房地产开发投资以及弹性系数。由下页表4的计算结果看出，未来十五年，青岛市城镇化率在不断上升，十五年间城镇化率上升大约10.27%，并且上升速度越来越快，城镇化率与人均可支配收入、商品房销售价格、房地产开发投资的弹性系数越来越小，表明当社会发展到一定阶段时，城镇化的发展对于人均可支配收入、商品房销售价格、房地产开发投资的影响逐渐减小，城镇化率与人均可支配收入、商品房销售价格、房地产开发投资之间的弹性系数反应的是城镇化率的变化所引起的人均可支配收入、商品房销售价格、房地产开发投资的变化，其大小与经济、政治、文化、社会等领域都有关。

将下页表4中的数据代入商品房年销售额的预测模型：

Y=-26 568 344.761+4.055×R+3 249.691×P+1 498.077×I

若青岛市城镇化率年均提高1个百分点：

Y2015=-26 568 344.761+4.055×39 371.82+3 249.691×9 220.626+1 498.077×16 369 152=2.45e10

Y2015=-26 568 344.761+4.055×39 371.82×（1+7.09%）+3 249.691×9 220.626×（1+6.00%）+1 498.077×16 369 152×（1+7.61%）=2.64e10

E2015=（Y2015-Y2015）/Y2015=7.61%

预测得2015年青岛市商品房年销售额大约为245亿，城镇化率与商品房年销售额的弹性系数为7.61%，即若2015年青岛市城镇化率提高1个百分点，商品房年销售额提高7.61个百分点，目前，城镇化的发展对于商品房销售的影响是巨大的。

同此计算，得出预测的城镇化率与商品房年年销售额的弹性系数。

从下页表5可以看出，未来十五年青岛市商品房年销售额迅速增加，2030年商品房銷售额超2015年的2倍，商品房销售是青岛市经济发展的重要组成，商品房年销售额的增加必然会带动青岛市经济的发展。青岛市城镇化率与商品房年销售额的弹性系数呈递减趋势，由2015年的7.61%减至4.07%，十五年内下降3.54个百分点。下页表6中数据的含义是，不同年份青岛市城镇化率提高1个百分点，商品房年销售额提高的百分点数。表中表明，随着时间的推移，青岛市城镇化与商品房年销售额之间的弹性系数逐渐减少，即城镇化建设对青岛市房地产业发展的影响逐渐减弱。从表中还可以看出，2015—2030 年城镇化率年均提高1个百分点，青岛市商品房年销售额年均提高6.06个百分点。

结论

第一，青岛市商品房年销售额与人均可支配收入、城镇化率、房地产开发投资额以及商品房销售价格具有高度的相关性。目前，青岛市城镇化率与人均可支配收入、房地产开发投资、商品房销售价格的弹性系数ER、EP、EI分别为7.81、6.42、11.63，城镇化率对于人均可支配收入、商品房销售价格和房地产开发投资富有弹性，青岛市新型城镇化对于商品房年销售额的可定量分析的影响因素都与城镇化相互影响。随着社会的发展，未来十五年青岛市城镇化率增长速度不断提升，且与人均可支配收入、商品房销售价格以及房地产开发投资的弹性系数逐年减小。

第二，由预测模型得出的数据可知未来十五年青岛市商品房年销售额将翻番，而城镇化率与商品房年销售额的弹性系数也将减小，但是其影响也不容忽视。由城镇化与青岛市商品房年销售额的弹性分析可知，若2015—2030 年城镇化率年均提高1个百分点，青岛市商品房年销售额年均提高6.06个百分点，这表明在未来十五年中，加快城镇化进程、提高城镇化质量对房地产业的拉动作用是非常大的。

第三，未来十五年青岛市城镇化率快速上升，但与商品房年销售额的弹性系数呈递减趋势，只有注重城镇化建设质量，促进内涵城镇化，才能保证青岛市房地产市场的健康发展。我国在计划经济体制下形成的城乡二元社会结构已成为制约经济发展和社会全面进步的主要因素[15]，因此，要加快推进青岛市城镇化的进程，注重城镇化建设质量；发挥新型城镇规划作用，带动地区发展，在控制房地产价格，加快企业转型的基础上，完善住房供应体系。

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[责任编辑 吴明宇]