房地产税的经济效应与制度构建研究

摘 要：本文主要研究房地产税的经济效应与制度构建，文章首先探讨了房地产税对房价、房地产投资以及消费的影响，进而在此基础之上，从税收制度和征管方面，探讨我国房地产税的问题，最后，提出具有针对性的政策建议。

关键词：房地产税 供给侧改革 经济效应

一、引言

近年来，一线城市房价暴涨，三四线去库艰难，表明房地产市场中价格泡沫和数量并存。与此同时，十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，立法程序的加快以及不动产登记制度的实施，使得开征房地产税的障碍越来越小。在此背景之下，关于房地产税与房价的关系，房地产税的经济效应及其传导机制，仍然缺乏较为细致的分析。为此，深入探索房地产税的经济效应，探寻促进房地产市场健康发展的房地产税收政策路径对于拓展政府的宏观调控思路，促进我国税制改革和完善税收职能的发挥具有深远的现实意义。

二、房地产税的经济效应分析

作为房地产市场的调节工具，房地产税收政策会改变房地产的税后收益，从税负转嫁的角度来看，房地产税收负担在房地产供求双方，即房地产商、持有者、投资者之间流转，通过影响开发环节的房地产的开发成本、持有环节成本，进而改变房地产价格。由于房地产不仅具有消费属性而且具有投资属性，从这个角度讲，房地产税也具有商品劳务税和财产税的双重属性，即体现在房地产的转让交易环节，包括开发、流通、转让环节的税收为房地产交易税；房地产的持有环节，称为房地产保有税。

1.房地产税对房价的影响。关于房地产税对房价的作用机理，国外学者主要从税收资本化的视角考察房地产税对房价的影响。在家庭能够随意在辖区间流动的假设条件下，根据蒂伯特的“以脚投票理论”，消费者可以任意选择所居住的社区，需求弹性较大，所以在在社区范围内征收类似于一次性总付税的房地产税后，辖区居民会权衡辖区所提供的公共品水平与支付的税收成本，即在保有环节征收房地产税后，房产受让方会将持有期内的税收在房价中减除，从而造成成交价格下降。因此，持有环节房地产税是税后资本化的另一种形式，对房价具有逆向调节效果。因此，从上述视角分析可知，房地产税属于资本税，房地产在辖区间的流动性能够满足的情况下，但由于房地产供给弹性小于需求弹性，税收负担倾向于由弹性小的一方承担，因此在保有环节征收房地产税后，则相应的税收负担由房地产出让方承受，房地产税可能部分甚至全部资本化。

2.房地产税对投资的影响。假设房地产企业资本为K，相应生产函数为Y=AF（K，L），根据边际报酬递减规律，相应随着要素投入量K的增加，房地产企业的资本的边际产量MPK增加，但增长的幅度越来越慢。因此，在考察投资的资本使用者模型中通过房地产企业的资本的边际产量与资本使用者成本之间的均衡关系来考察资本成本对实际投资的影响。假定房地产企业为规模报酬不变类型，其投资借入成本为r，企业固定资本的折旧率为δ，由最优化条件可知，房地产投资成本最小满足MPK=r+δ，即当房地产资本使用边际成本等于房地产投资的边际产出水平。进一步，引入投资环节的房地产税，税率为t，则在均衡状态下，房地产企业投资的边际产出等于边际成本，即。该式经济学含义为：存在保有环节房地产税的情况下，满足税后房地产的资本边际成本等于房地产去企业资本边际产出的条件，房地产企业发到最优的投资水平。

3.房地产税对居民消费的影响。房产税对居民消费的影响主要集中于对居民消费的替代效应和财富效应。从替代效应角度来看，当征收房地产税导致居民拥有房产价值下降，税后收益率下降，居民会用其他消费替代购买房产；从财富效应来看，房产价值下降，居民为了维持既定的消费水平，必然购买更多的房产来替代消费。

三、我国房地产税制存在的问题

上述从理论上分析了房地产税的经济效应，那么所阐述的机理是否和我国当前实际情况相符，本部分将探讨我国房产税制度的问题。而学者大多数从税制设计及税收征管角度考察我国房地产税收制度。

1.我国房地产税制存在的问题。从税收制度来看，我国房地产税更多体现在交易环节，而保有环节较少。从税收贡献角度开看，房产税税收收入占税收收入总额的比例非常小；从税种结构来看，仅仅针对产权承受人征收的契稅以及印花税属于保有环节房地产税，交易环节的税收负担较重，根据上述理论分析，阻碍了房地产的交易、流转。当前，我国房产税的纳税环节主要是房地产的开发、流转环节，而较少对持有房地产征税。因此，由于房地产保有的成本较低，在一定程度上助长了房地产市场中投资者的短视行为，造成目前一线城市房价上涨，而二三线城市去库存化任务严峻的现象。

2.房地产税的调节力度有限，税制不公平。房产税暂行条例规定，按照房产原值计征房产税时，可以按扣除后的房产价值余额计征房产税，扣除的比例由省、自治区、直辖市政府依据本地区情况确定。虽然税法赋予了地方政府在职权范围内的一定调节权限，但是，无论是从理论上还是从政策实践上来看，房地产征收的税率和扣除比例调节缺乏灵活性，税收贡献较少。在制定房地产税收政策时，缺乏有效的长久机制，不仅制约地方政府的征管积极性，而且还难以实现组织收入职能。

3.征税范围过窄，税种缺乏弹性。就目前实行的房产税而言，其征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋，不包括居民住宅性用房和农村用房。因此，房产税的纳税人大多是企业和少量经营性房产的所有者，并不包括广大的业主，导致征税范围和征税力度缺乏。此外，随着城镇化进程的不断加快，农村获得长足发展，也具备一定的城镇功能属性，当前房产税的立法滞后，忽视广大的农村地区房地产，而对广大农村居民的经营性和非经营性住房实施免税政策，这样导致城乡间、不同区域间房地产税的税负不均。

四、完善我国房地产税收制度的政策建议

1.完善保有环节房地产税收制度。在明确房地产税的征收目的的情况下，有必要设置符合经济现实的的房地产税制体系。改变当前我国房产税的税收贡献地，调节力度小的局面，重要的是调整税负结构，从“重开发、流通，轻保有”转向“开发、流通、保有三者并重”。在“营改增”之后让房地产税成为地方政府的主体税种，有利于地方政府减轻土财政依赖，促进财政体制改革以及政府职能转变。

2.将非经营性住房纳入房地产税征税范围。随着城镇化进程的加快，应将农村经营性住房纳入房地产税的征税范围，而对农村非经营性住房免税，将抑制房地产投机行为，从而有利于房地产市场在城市和农村达到资源的优化配置。

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作者简介：魏彧，1984.12.23，汉族，男，山西省晋中市，就职于贵州财经大学经济学院，税收学专业，副教授，博士研究生，研究方向：财税理论与政策。

※基金项目：本文受贵州省教育厅自筹项目《沪渝试点背景下房产税对国民消费的影响研究》（2016ZC042）的资助.