土地综合开发中建设用地遴选的要素探讨*——以黔中地区为例

林　涛，李一兵，洪　江

(1贵州省山地资源研究所，贵州　贵阳　550001；2贵州科学院，贵州　贵阳　550001)



土地综合开发中建设用地遴选的要素探讨*
——以黔中地区为例

林涛1，李一兵1，洪江2▲

(1贵州省山地资源研究所，贵州贵阳550001；2贵州科学院，贵州贵阳550001)

摘要：文章结合黔中区域开发，把土地开发研究过程分为三个阶段：① 宏观区域定位，再从地段要素判断选择土地用途和利用结构；② 对土地利用类型的经营管理和改良研究；③ 对土地用途后果的经济及社会分析。着重探讨选择用地的自然条件要素，分别对建设用地选择产生影响的区域性要素和地段性要素进行探讨，力求寻找这些要素的分级指标和可操作性。提出需要对土地用途的类型进行划分后，才能分门别类地评判地块对某种用途的适宜等级。建议采用地块需要施加工程所需投入作为用地评价指标。

关键词：土地评价；建设用地； 遴选要素

1背景

作为贵州发展条件最好的黔中地区，在国家相关文件和“十二五”规划纲要中，黔中经济区被列为在全国主体功能区规划重点建设的经济区，被定位为支持全国经济增长的重要支撑点，也是新的西部大开发重点推进的经济区和新的经济增长极，黔中经济区的发展已上升为国家战略[1]。为全省工业化带动区和城镇化核心区。也是全国山地新型城镇化试验区。土地需求主要受区域人口增长、经济发展及消费方式变化的影响，而土地供给则受土地资源状况、经济利益、技术进步、政治体制及土地政策等多因素的制约。随着黔中区域社会经济发展对土地的需求明显增加，包括工业引进项目用地、生态移民项目用地、区域经济发展配套项目用地等。土地用途转变受到前所未有的挑战。

2概况

黔中经济区是在贵州中部规划出的经济相对发展较快的区域，规划按贵阳绕城高速公路以内为核心圈及50 km以内的带动圈和100 km以内的辐射圈，但其雏形是依托于高原自东向西逐渐抬升过程形成的高原(剥夷)面。地形地势较缓的区域，山间盆地或谷地地面等地貌形态集中，核心位于贵阳-安顺一带。区域内多属于喀斯特低丘缓坡地貌，土地承载能力良好。荒山荒坡等未利用地也较多。年降水量1 100～1 300 mm，岩溶地下水开发潜力大。气候类型多样，立体特征明显，生物资源多样性良好；雨热基本同期，是区域特色农产品生产基地。森林覆盖率达42 %，人居环境良好[2]。

3建设用地研究回顾

建设用地的研究多集中在城市周边土地的分级定价、开发强度和工程措施方面。建设用地的分等一般是根据土地使用是否需要加以工程处理以及加以工程处理的难度，将土地分为3-4等。传统的城市用地评价仅局限于工程地质的内容[3]。自土地工作者参加城市总体规划以后，建设用地评判增加了自然和社会要素，如地貌部位、坡度、潜水埋深、以及用地潜力、土地利用结构、经济效益、环境生态等。结合土地类型，系统地对建设用地用途的土地评判要素进行分析研究还需深入。目前对不同类型、不同尺度的建设用地集约利用评价研究不断成为热点，评价方法日趋定量化。如何化解用地需求增加与保护耕地的矛盾，科学合理地评判土地的用途，需要开展合理配置土地资源与耕地保护、土地调控与经济健康快速发展等重大问题研究，必须回到对土地的科学认识上来，根据不同的土地特性对土地作出不同的利用。

土地研究探寻的目标之一，就是依据土地的自然特性和生产潜力，因地制宜地制定一个区域内的土地用途及土地利用组合，以及相应土地用途的衡量要素及指标体系，并能对实地地块进行甄别，得出不同地块的可选度评级，为土地开发利用提供决策依据。使土地开发这一人为活动有科学合理的导向，避免带来历史性的错误。因此强调要重视土地的自然特性，遵循自然规律。

土地开发研究过程分为三个阶段：① 从宏观角度作出区域发展定位，再从区域内部的地段要素判断选择地块的用途及相关地块的利用结构组合，以获得好的效益；② 对土地利用类型的经营管理和改良的详细研究；③ 对土地用途后果的经济及社会分析。第一阶段研究的要素多为自然要素和可预测要素的分析判断。本文探讨的是第一阶段的要素。

以黔中地区为例，明确建设用地以低丘坡地开发为主的定位。先结合土地类型分级单元，按土地所处的地貌部位，将可供深度开发的土地分为四种类型：① 低丘地；② 丘间坡地；③ 山间坡地；④ 山间谷地。再按用地甄别要素对土地段、土地块进行选择对比及综合评价。

4要素分析

按土地遴选要素的属性可分为自然条件要素和社会经济条件要素，按要素形成及反应规模可分为区域性要素和地段性要素。

4.1区域性要素

4.1.1地表起伏度

可用确定面积内地表最高点与最低点高程之差、地表实际面积与相应投影面积之比值、地表切割密度、地表切割深度、地表正负地形的凸凹比指数等表示。在有高原剥夷面的黔中地区，分析遴选土地用途和土地开发价值时，通过移动窗口随机取样分析地表起伏度，认为选取统计单元内最高(低)点高程与单元内高程多度值的拟合面之差值，更能反映地域内地形变化偏离多度基准面的情况。用它能找到山地与低丘坡地的分界、找出孤峰和高丘地。

遵循区域普适性和独立山、丘个体完整性原则和开发用地项目基本规模，结合相关研究，确定研究区域性地形起伏度的最佳统计单元为2 km×2 km。即统计单元面积为4 km2[4]。基于DEM数据，开辟4 km2的移动窗口，在该窗口内以200 m间距布置网格(独立山、丘个体完整性较好，开发用地项目多在高差小于50 m地块范围内)，取网格内高差小于50 m的平均高程值作为拟合面高程，该拟合面也是后续建设项目的宏观参照高程。这样高差大于50 m的网格就成为地形拐点，结合卫片影相，沿拐点连线找到山地、高丘地与低丘坡地的分界。而分布于低丘坡地中的孤峰和高丘地也被分辩出来。

4.1.2水资源量

包括区域水资源总量和可预测未来人为可调控的人均水资源量。可调控的水资源量的含义是一个区域可被开发利用的潜在天然水量。它是一个区域发展潜力及土地的开发约束要素。水资源可供给量主要指各类工程可以控制的水量，它与开发技术水平有关，也与投入开发的工程时限有关。实际需水量与生产发展程度、人民生活水平及水资源利用技术等有关。故可供水量与实际需水量是可变的[5]。在确定区域总的发展规模时，一般要保证75 %保证率下水资源供需平衡状况。

黔中地区处于长江与珠江的分水岭地带，高原地势相对平缓，地表水靠零星分布的水库、山塘蓄积，大量水资源从黔中腹地的边缘向东南和西北的深切河谷流出，还有喀斯特地下水问题，使得黔中地区水资源丰富而工程性缺水。目前正在实施的“黔中水利枢纽工程”是贵州省首个大型跨地区、跨流域长距离水利调水工程。工程将水引入黔中地区十多个县(市)的49个乡镇，解决这些地区的农业、工业、生活、城市等用水，覆盖面积达4 711 km2。干渠总长为156.5 km。改变黔中水资源供给状况，使约束土地资源深度开发的要素得以改善，使黔人半个世纪的梦想得以实现。这是水资源要素改变土地用途开发的典型事例。

对于一个用地地块而言，要以其所处的小流域位置进行水资源供需平衡分析。得出近期和可预测未来人为可调控的人均水资源量，按需水量控制土地用途和用地组合，包括农业用水、工业用水和生活用水。既要明确各类工程(地上、地下)可以控制的水量到达该地块的保证量，可按保证率水平进行评级。又在地块内部进行供需平衡，从而确定地块内的开发强度和用地组合。

4.1.3地面承载力

指天然地面承载力，是由区域地质条件决定的地域工程特性。地面承载力的概念包含：1)地基承载力：地基所能承受荷载的能力。2)地基容许承载力：保证满足地基稳定性的要求与地基变形不超过允许值，地基单位面积上所能承受的荷载。天然地基承载力作为基础设计的基本内容，其承载力的确定，对工程的安全性、耐久和经济具有重大意义。地基承载力用载荷试验、理论计算、其它原位测试、实测数理统计等方法中合确定。区域性的天然地面承载力可宏观控制土地开发的工程经济价值。

黔中地区分布面积较广的是碳酸岩类地层，地质条件决定的天然地基承载力好。但在具体地段岩层中节理、裂隙发育，甚至有溶洞，影响地基承载力，需要采取地段性的工程措施。可根据地段需要施以工程措施的程度作出分级评价。

4.1.4交通优势度

交通要素通常用道路通达及里程来衡量，现代区域发展理论研究提出的“时间经济圈”的概念，较好地反应了某一土地用途地点与中心区的通达便捷情况，因此，可用某一地块能到达地域中心和更高级别的集散中心或交通港的时间来衡量土地的交通优势度。

4.1.5洪水淹没线

是一个地段历史记录被洪水淹没达到的水位线，对建设用地是要避让的界线。也可作为地块选项的要素考虑，一般按不同建设项目选取20 a、50 a、100 a一遇的可接受度。

4.1.6潜水埋深

指地下水埋藏深度，是评价地基稳定条件和地下水资源利用的要素。充分掌握区域地下潜水的埋深等水文地质情况，有利于挖掘土地开发的潜力。

4.1.7上下风向位置

指地段所处位置在常年季节性盛行风向的地块间相对位置。是考虑土地用途与环境保护的相关要素。

4.1.8上下水位置

指地段位于小流域上下游或与相邻地段的相对高度位置。是安排地段用水供排关系，考虑循环水利用，以及安排环境保护设施的要素。

4.1.9工程地质环境评价

工程地质环境的要素，工程地质环境是一个综合的概念，是多成份的系统。它包括地质环境对工程建设的适宜性和适应性两方面，要素可分为物质组成、地质结构、动力作用、边界条件和工程地质性质等一级要素组；需要建立工程地质环境灾害风险评估系统[7]。对其工程地质要素进行系统分析然后做出评价，其评价分级结果是用地选择的要素指标。

4.1.10地震危害

区域所处构造带决定的可能地震危害强度。一般基岩构成的山地危害小，软土地段危害大。可按区域地震裂度增值表对地段作出评级。黔中地区1681年以来记录地震十次，裂度都小于Ⅵ度。

4.2地段性要素

可分为自然条件要素和工程地质条件要素。

4.2.1自然条件要素

自然条件是利用土地资源的重要约束条件，而地貌条件则是影响土地利用结构的主导因素[6]。影响土地用途的自然条件要素多与地貌有关。

(1) 地面坡度

坡度是直接影响建设用地效益的要素。主要表现在用地的挖填方量及所获得的实际面积差异，见图1。

图1　坡度为25°的60 m缓丘开挖所获得的土地面积示意图

可用所获得符合用地要求的面积与相应挖填方量的投入成本对地块作出评级。对低丘坡地开发而言，当开挖低丘坡地获地成本与相应的购平地或拆迁获地成本有可比价值时，应用引导性政策，可引导建设用地选择土地生产性功能低的低丘坡地。在黔中贵阳—安顺一代正在建设的新区是全国山地新型城镇化试验区，其间很多例子证明了开发低丘坡地的价值，其更深远的价值在于保留下土地生产性功能好的相邻土地。坡面挖方量与获得面积关系见图2。

图2　不同坡度挖方量、面积比较图

(2)地面坡向

主要影响用地后的建筑采光。地势坡向朝北的地块建筑物，坡下方朝北得不到阳光人射，坡上方受地形影响，易形成光照死角，构筑建筑物后出现室内阴湿等不利于生产生活的环境。这类坡向的地块要避免顺坡建筑。所以，地面坡向也是地块评判的要素之一。

(3)地块破碎度

是影响土地经营管理属性的土地质量要素。有用地块内的相对高差表示的。但用偏离地块拟合基准面的正负地形点的数量表示建设用地地块破碎度更真实，也容易进行定量分级。地块破碎度对建设用地的影响表现在：① 影响机械化作业；② 影响交通联系；③ 影响管理规模；④ 影响市场和生产资料供应。

(4)占耕地比例

建设用地开发多是利用土地的承载性功能而破坏土地的生产性功能，我国人口众多，土地利用历史悠久，建设用地开发利用不可避免的要涉及耕地占用问题。土地的生产能力是长期历史形成的，一旦破坏就难以恢复，因此，保护耕地，选择评判建设用地时，应把占用耕地作为重要的反向指标要素。

黔中地区由于地势相对平缓，耕地比重大，实际选择评判建设用地时，可在选出的低丘坡地的界线内，利用坡度指标套合土壤图，划出占耕比地类图。分级指标为：坡度>25°的小占耕比地类，坡度15°～25°的中等占耕比地类，<15°的大占耕比地类。这张图上有坡度和耕地界线，可在图上寻找到建设用地选择的契合点，即占耕地少而坡度尽量小的地块。对具体地块可按耕地占比评级。

(5)占优质土地比例

指占用生产性产量高的土地比例，土地资源的生产性功能应是第一性的。因此，建设用地占用优质土地比例是约束性要素。实际操作可用农用地分等定级指标，划出不同等级的“红线”，然后用所选地块占用不同等级优质土地比例来作出评价。

(6)占劣质土地比例

指占用生产性产量低和难利用的土地比例，是建设用地的选择方向。实际操作可用农用地分等定级指标，划出低等级农用地界线，同时，在未利用地中分析具体原因，划出难利用的土地界线，然后用所选地块占用生产性产量低和难利用的土地比例来作出评价。

在黔中低丘坡地中，还有部分土地属于土壤瘠薄，平均土层厚度小于30 m。岩石裸露比例大，土地的可耕性受到强度限制，而限制土地生产性功能的这些因素，在可预见的未来难以得到改善，这些土地被划为其它用地或劣质农用地，其地形坡度和相对高差不大，因此是放弃其农业生产性功能，用于建设用地的首选。但土层厚度和岩石裸露因素目前还需要实地查勘，才能得出较准确的分级指标数据，因此，地块用途评判还需要实地综合分析，才能做到科学合理。

4.2.2工程地质条件要素

(1)容许承载力

指保证满足地基稳定性的要求与地基变形不超过允许值，地基单位面积上所能承受的荷载。可按工程地质分级指标评判。

(2)工程病害

是地表外动力作用下产生侵蚀、地面塌陷、地裂缝、崩塌、滑坡等危害的预测性评价要素。可用预测需要投入的治理工程量与经济投入作为地块评价指标。

5结论与建议

对土地的单要素评判，可以得出一些要素的量化分级指标，但由于土地用途的多样化和土地的多样性特征，还需要对土地用途的类型进行划分后，才能分门别类地评判一块土地对某种用途的适宜等级。还需要对土地进行综合评价，才能对不同的土地针对某种用途的适宜等级作出比较，以求得土地用途的宏观导向性选择。建议在要素评判指标中增加应用现代技术措施能达到的效果与经济投入作为评价指标。

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Discussion about the selection elements of construction land in land comprehensive development——Taking the middle area of Guizhou province as an example

LIN Tao1， LI Yibing1，HONG Jiang2

(1InstituteforMountainousResources，GuizhouAcademyofScience，Guiyang550001，China；2GuizhouAcademyofSciences，Guiyang550001，China)

Abstract：Based on the regional development of Guizhou，the land development process is divided into three phases.The first phase is macro regional positioning，and then we determine the purpose and utilization structure of the choice land from the location elements.The second phase is to research on the management and improvement of land use type.The last phase is to analysis the economic and social consequences in using land.The regional factors，sectional factors and natural conditions factors influencing on the construction land are discussed，respectively.The division of using land types has been proposed，and then the suitability classification of land for certain purposes can be judged.At last，we suggest that the using land needs to be applied as a land evaluation index.

Keywords：land evaluation；construction land；selection elements

通讯作者：▲洪江(1969-)，女，副研究员。研究方向：资源利用。

作者简介：林涛(1985-)，男，助研。研究方向：土地资源利用。

*基金项目：省科技计划社发项目[黔科合SY(2012)3041]。

收稿日期：2015-08-13；修回日期：2015-08-19

中图分类号：S-9

文献标识码：A

文章编号：1003-6563(2016)01-0052-05