盘活存量土地谋发展，激发区域活力求突破

原齐

摘要：城市经济快速发展，土地资源过度消耗，城市建设用地面积加速扩大，建设用地与耕地的矛盾日益突出。2013年，国家提出新型城镇化战略。要求全面提高城镇化质量。更加注重人的发展和以人为本，要求提高城镇建设用地利用效率、优化城镇布局和形态。但城乡还有存量土地一置未利用或利用不充分、不合理的土地，即具有开发利用建设用地。如何盘活这些存量土地是我们这些城市规划设计者的任务。

关键词：城市；土地资源；建设用地；存量土地；盘活

1.内涵式发展模式

1.1存量发展的背景

虽然城市经济可得到快速发展。但土地资源过度消耗。城市建设用地面积加速扩大。建设用地与耕地的矛盾日益突出。2013年。国家提出新型城镇化战略，要求全面提高城镇化质量，更加注重人的发展和以人为本。要求提高城镇建设用地利用效率、优化城镇布局和形态。自此。存量规划的概念应运而生。

1.2存量规划的概念

存量土地是指城乡建设已占有或已使用的。但闲置未利用或利用不充分、不合理的土地。即具有开发利用潜力的城乡建设用地。

存量规划就是基于存量土地的挖潜后。通过城市更新等手段促进建成区功能优化调整的规划。强调的是对各级城市中心城区土地价值的重新认识和挖潜。注重的是对中心城区功能的提升、环境的改善、旧有街区的重塑等。

1.3盘活目的与意义

盘活存量土地是促进区域转型发展的重要环节。节约集约利用土地，在有限的土地上。发挥最大的功能效益。对城市经济发展和社会进步都具有重要意义。不仅符合我国“人多地少”的基本国情。而且可以有效保护耕地。是国家长远利益和民族生存的根基。

1.4盘活的基本方式

存量规划的种类较多。目前比较普遍的是：旧城更新与改造规划、环境综合整治规划、交通改善和基础设施提升规划、历史街区和风貌保护规划、产业升级与园区整合规划等。

2.旧城更新改造实例

2.1项目基本情况

徐家湾地区是西安市中心城区的重要组成部分。位于城市的东北方向，未央行政辖区范围内。东至北辰大道、南至凤城五路、西至育新路-贞观路、北至北三环，规划用地面积约12.55平方公里。

区域是西安北郊由工业带动。建设较早的老城区。发展缓慢。功能混乱。风貌陈旧。已建成区约占总用地的90%。区内工业用地、仓储用地较多。不符合中心城区工业外迁的主导方针，商业用地主要是低端的建材市场等。还有大量的城中村。公共管理与服务设施缺乏。绿地比例严重不足，交通条件一般，建筑质量较差。人居环境。

未央行政辖区是西安市中心城区“九宫格局”的核心区域。随着西安行政中心北迁。西安城市建设发展的重心逐步向北转移。周边其他地区，如经开区、泸灞新区、北客站地区、大明宫地区等。陆续完成升级改造。徐家湾地区成了整个区域的价值洼地。鉴于徐家湾地区目前的建设状况。该区域的土地是典型的存量土地。

在盘活存量、土地挖潜的大背景下。徐家湾地区迫切需要重新审视其在区域中的功能定位。找准发展方向和目标。激发区域活力。提升区域竞争力。改善区域人居环境，实现区域更新改造。

2.2项目发展思路

2.2.1摸清家底。盘活存量土地

通过现状调研、座谈等方式对徐家湾地区的存量用地进行分类、分级、分区详细摸查，调整土地使用结构，促进土地资源的优化配置。提高土地利用效益。

2.2.2找准方向。优化产业布局

充分考虑与周边独立经济板块产业定位的互补与错位发展。构建了重点发展智慧商贸、现代服务为主导产业的现代服务产业体系。激发区域活力。

2.2.3提升品质。凸显生态特征

结合地坛公园及铁路公园改造项目。优化块状绿地分布、完善带状绿地布局。凸显地域特色，提升环境品质。

2.2.4造福于民。完善配套设施

结合西安市约束性体系规划及相关规范。实现区域内城市级与居住区级配套设施的“高低搭配”。增加了医疗体卫等公共服务设施和市政设施用地比例。为市民生活提供极大便利。

2.2.5项目带动。强化规划实施

充分对接建设方，策划重点项目，以点带面，带动区域整体发展。充分衔接规划任务与规划目标。提高规划的科学性、合理性和可操作性。

2.3区域发展定位

存量规划示范项目，打造集智慧商贸、现代服务、军民融合、绿色休闲于一体的服务业转型升级之地、特色旅游业承接之所、低碳生态型乐居之城。

2.4规划重点内容

（1）功能结构：形成“纵轴引领、两心驱动、多点融入、双环串联、七区协同”的功能结构。

（2）用地布局：规划以“改善区域环境。盘活存量土地”为宗旨。减少了居住用地、工业用地及仓储用地的比例。工业仓储等向三环外疏解：增加了公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、绿地、交通设施用地及公用设施用地。

（3）产业发展：以“创新、服务、智慧、文化”为四大发展平台，逐步实现“退二进三”，以商务办公、综合商业、文化娱乐、科技研发孵化等产业为主。

（4）绿化景观：优化区域绿地布局，增加绿地面积约700亩。围绕地坛公园与商务办公区现代景观核心。打造绿化景观环线。形成“古今呼应、绿廊纵横、轴带串联、多点融入”的景观体系。

（5）道路交通：传承西安“棋盘”路网，形成“一高、四横、四纵”的道路网主骨架格局。并完善城市次干道、城市支路的布局。

（6）指标控制：以《西安市城乡规划管理技术规定（试行）》为依据。由城市设计的空间体系为基准。推导出区域内各类建设用地的控制指标。通过“分层、分类、分区、灵活”四个控制体系，实现区域指标控制的“刚”、“弹”结合。

3.小结

规划以2015-2018年作为近期建设年限。以凤城八路以北、太华路以东的建材市场、城中村为主。先期进行拆迁，并挖潜存量土地约6096亩。

充分对接建设方。策划重点项目。以点带面。带动区域整体发展。在存量土地中。确定可开发用地约2765亩。商业总开发量约为450万平方米。居住总开发量约为330万平方米。同时。完善配套设施建设。在各居住区中心位置配置功能完善的服务中心。迅速提高城市形象，实现资金回笼，为下一步建设奠定基础。通过规划。逐步将徐家湾地区打造成为“未央北核”。体现“未来创智城、灞渭洲中央、西安北门户、产业核心地”的美好愿景。