雄安新区——新加坡模式可否一试

冯菲菲

(中国矿业大学 北京 100000)



雄安新区
——新加坡模式可否一试

冯菲菲

(中国矿业大学 北京 100000)

今年4月1日：中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。这是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事。与此同时，雄安新区的房价一夜之间直冲上天，为了稳控房价，国家和地方政府连夜出台楼市调控政策，雄安地区三县及周边十几个县区纷纷出台限购限号政策，为雄安的楼市降温，未来雄安地区的房产将以怎样的模式出现在大众面前成为大众关注的目标。

雄安;房地产;新加坡模式

中央要在雄安建立新区的消息一出，炒房客便纷至沓来，一时间这个曾以白洋淀红色旅游为特色的地方成为炒房客竞相追逐的“人间天堂”。为稳控雄安及周边房价，地方政府频出铁拳，严控雄安及周边地区房价，严禁任何不法商人、地方政府官员及官员亲属，参与炒房行为，将雄安的房市稳稳地控在了铁笼里。

雄安新区规划范围涉及河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域，地处北京、天津、保定腹地，特殊的地理位置和身负重任的城市疏解任务，使其成为实现京津冀一体化的重要举措，亦成为继深圳和浦东之后的又一备受期待的明日之星。

中央规划显示，2030年雄安新区开发面积将要达2000平方公里，人口上限250万人。作为对比，目前深圳1953平方公里，常住人口约2200万人。因此，2030年的雄安新区人口密度仅现在深圳的近九分之一，房价与人口密度极为正相关。2017年2月23日，习近平总书记实地考察河北省安新县和白洋淀生态保护区，了解有关情况，亲自主持会议听取汇报，并就雄安新区规划建设工作发表重要讲话，强调指出，雄安新区定位首先是疏解北京非首都功能集中承载地，重点是承接北京非首都功能疏解和人口转移。要用最先进的理念和国际一流的水准设计建设，坚持“世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位”的理念，努力将雄安新区打造成为贯彻新发展理念的创新发展示范区。

那么，雄安未来的房市发展究竟将去向何方？有说雄安新区可能是个租赁型新区。“雄安新区将制定全新的住房政策，严禁大规模开发房地产。专家咨询委员会专家表示，国家将在这里探索全新的房地产改革道路，控制房地产价格，保障民众住房需求。”即新区将不允许配建商品房，试行以公租房、廉租房为主的建设模式，没有固定住宅用地，这里将成为一个租赁型新区。

一、“狮城”如何构造成东南亚明珠

京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨向媒体表示，国家将在雄安新区试点全新的房地产改革，找出一条能够发展房地产，又能够控制房价，保证更多需要有住房的人有房住，走出一条适合创业者、城市经济发展的房地产改革新道路。他提到了新加坡模式可以作为参考，即政府掌握一部分土地向市民提供廉价的房屋等。

新加坡的总国土面积只有700多平方公里，不到北京的5%，人口总数相当于北京的四分之一还多，人口密度远超北京上海，是世界上人口密度最高的地区之一。但是新加坡以如此低的人均占地面积，为超过80%的国民提供了廉价且体面的公共住宅。

发展住宅建设，解决公民的住房问题，实现“居者有其屋”，是新加坡的一项基本国策。为此，新加坡政府制定了《建屋发展法令》、《土地征用法令》等一系列法令和财政、金融、土地等相关配套政策，设立专门的法定机构，推行建屋发展计划，取得了举世瞩目的成就，全国住房自有率超过了90%。其方法主要体现在以下四个方面：

第一，设立专门机构——建屋发展局，全力推行建屋发展计划。一方面，根据政府授权制定公共组屋建设、管理的相关法规、政策和计划；另一方面，它按照市场规律组织实施公共组屋的建设和管理，具体负责征购土地、区域规划、房屋建设、租房售房、发放购房贷款、指导物业管理、监管组屋二级市场等。

第二，采取多种措施控制房价，使中低收入家庭买得到、买得起房。优先保证公共组屋建设用地，提供市政设施投资支持，多渠道融资支持住房建设和消费，组屋实行统一建设、政府定价、统一配售。

09年是新加坡房价的重要拐点，金融危机之后，美联储开始实施货币量化宽松政策，大量资金涌入亚洲，海外买家对亚洲房产的需求增加，使得新加坡的房价一度持续飙升。自2009年起，新加坡政府开始实行严重的楼市管控政策，为楼市降温。

新加坡依靠独特的“组屋”政策，为80%以上的国民提供廉价住房，住房自有率超过九成，成为全球住房自有率最高的国家。新加坡政府组屋，与我国的经济适用房极具相似之处。组屋由建屋发展局统一规划、建设，降低了成本。组屋的租售价格由建屋发展局根据中低收入阶层的消费水平提出方案，报政府内阁批准。

第三，充分发挥了中央公积金在住房建设和消费中的作用。中央公积金制度是一种强制储蓄性的社会保障制度，在支持住房建设和消费方面发挥了重要作用。一方面，中央公积金局为保证公积金的增值和安全，把余额公积金的绝大部分用来购买长期国债。政府又把发行国债所筹集的这部分资金的相当部分贷给建屋发展局作为建房发展贷款和购房资金贷款。另一方面，公民通过使用贷款和自己一定比例的公积金购买住房，提高了购房支付能力，促进了住房消费。

第四，严格管制组屋二级市场，规范住房交易行为。由于政府对组屋提供了大量补贴，为防止组屋买卖上的投机行为，建屋发展局对组屋实行计算机网络系统管理，并加强组屋二级市场控制和监督。

当然对于效仿新加坡模式也有不同的声音。“中国其实就没有学习新加坡模式，只有一个框子而里子却换了。”住建部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放曾表示。这是顶层设计的失误，也是政策不稳定造成的。中国保障房建设空缺了多年。

最近几年我们也确实做出了一些学习新加坡模式的改变。2013年中央经济工作会议再次重申并兑现“住房双轨制”：加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。中国住房保障体系应以公租房为主体，从居有所屋变为住有所居，这是新一届政府的理念。

但实际操作起来很难。现在北京建的公租房还没有两限房多，地方政府没有财政收入怎么做公租房？

二、雄安新区未来可期

雄安新区的设立，对于有力有序有效疏解北京非首都功能，推动京津冀协同发展，打造贯彻落实新发展理念的创新发展示范区，具有重大现实意义和深远历史意义。雄安新区的设立，有利于探索解决“大城市病”新模式。规划建设雄安新区，打造具有相当规模、发展环境更优的集中承载地，一方面，将吸引部分功能在集中承载地集聚发展，有效缓解北京“大城市病”问题，促使北京实现“瘦身健体”；另一方面，推动北京非首都功能集中疏解，可以避免零打碎敲、盲目布局，提升疏解效率。有利于培育全国创新驱动发展新引擎。规划建设雄安新区，是适应经济发展新常态，探索经济发展新模式的重要举措。通过推动创新驱动发展，可以集聚京津冀乃至全国以及国际创新要素和资源，能够打造具有世界影响力、国内领先的科技新城，培育经济发展新亮点。通过推进简政放权、管放结合、优化服务，深化行政体制改革，构建促进创新的体制机制，为全国其他地区作出表率和示范。有利于调整优化京津冀城市布局和空间结构。规划建设雄安新区，主要承接北京非首都功能及与之相配套的部分优质公共服务功能，将进一步强化要素资源的空间集聚，打造区域发展新的增长极，优化整合现有城镇体系，拓展区域发展新空间。

要想让雄安新区包括未来所有地方的房地产良性发展，新加坡等发达国家的成功做法是我们可以参照的对象，但与此同时，我们还是要结合我们国家自己的具体实际，进一步完善顶层设计，切实落实相关政策和法律法规，否则还是空谈。

冯菲菲(1986.12-)，女，汉族，河北邯郸人，硕士，中国矿业大学(北京)，马克思主义原理。