“二手房”买卖火 哪些事项需注意

文／陈自喜

经 法 视 点

“二手房”买卖火哪些事项需注意

文／陈自喜

近期，随着楼市的升温，商品房的买卖量显著增加。据报道，杭州、上海等多个城市楼市发高烧，出现市民“裹被”排队买房的现象。目前，北京也不例外，二手房交易量显著上升，上段时间清冷的中介公司又开始活跃起来，小区内看房的人络绎不绝。相较于新房，二手房买卖过程中因为买卖双方各种原因的存在，导致双方对簿公堂的事件屡见不鲜。为了引导消费者理性购房，买卖双双按约履行，双方在交易过程中能够更好地维护自己的合法权益，北京市房山区法院法官就“买房后户口迁移”“购房人对购房资质不明晰”“卖家坐地涨价”等大家普遍关注的问题，选取典型案例，以案释法。

【案例一】房主迟迟不迁户口　购房人获赔二十万

2012年下半年，工作已有3年的白领青年李洋和女友商量在北京购买一处商品房用于二人结婚的婚房。小两口跟着中介看了大半年的房子，终于在一郊区的住宅小区看中了一套二居室。在中介的主持下，两人和卖家王鑫就房价等问题谈妥便签署了《北京市存量房屋买卖合同》。签署合同后，李洋按照约定交付了全部房款100万元，随后双方办理了房屋过户手续。在过户当天，李洋和王鑫又签订了《补充协议》，约定王鑫从房屋产权登记过户之日起半年内将隶属于自己的所有户口迁出。如到期仍未迁出，每延误一日，应向李洋支付房价款万分之五的违约金，并继续执行户口迁出手续。然而，过户之后，卖主王鑫因为自身的各种原因迟迟没有将户口迁出。开始李洋也没有在意，然而2014年，因为工作调动，李洋居住的地方离工作地太远，李洋考虑将该房转卖，但因为户口问题导致自己和买家迟迟谈不妥。为此，李洋将王鑫诉至法院，要求王鑫支付自己2013年4月至2014年12月未按约迁出户口违约金27万余元。

法院经审理后认为，原告、被告双方签订的《北京市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行，被告未按约将户口迁出，应当支付违约金。关于违约金的标准，法院认为每日万分之五过高。最终，法院判决被告王鑫支付原告李洋违约金20万元。

【法官说法】二手房买卖过程中，卖方未按约将户口迁移导致买卖双方对簿公堂的案件时有发生。如果，卖方未将户口迁出，难免会对买方落户产生不利影响，而“户口落户”对于子女读书、就医、入托非常重要，所以“户口迁移”问题在二手房买卖中是买卖双方比较重视的一个问题。在此，法官提醒大家在二手房买卖中，为了避免损失，督促卖家尽快迁出户口，买方最好能像上述案例中的李洋一样在合同中约定违约金，据此主张自己的损失。同时，也提醒卖方，在签卖房之前，要想好户口的迁入地，便于自己在过户之后尽快将户口迁出，避免不必要的损失。

【案例二】无购房资质贸然签合同　法院判决买家自担四成责

2014年4月份，来京工作已有8年的王伟和妻子商量打算在北京房山一小区买一处商品房。两口子在华熙中介公司的工作人员的引导下相中了田园小区的一个二居室。虽然来京工作已有8年，但因为中间有大半年王伟跟随公司去了河北，社保中断了半年多，对于自己的购房资格一直有顾虑的他在签合同之前和中介公司说了两次，中介公司都说没有问题，于是王伟便和卖家签订了购房合同并缴纳了5万多元定金，支付了2.4万元中介费。后来，中介公司向住建委提交王伟的购房资质，但未通过，导致王伟赔偿卖家2.8万余元损失。认为中介公司存在欺诈，恶意促成双方交易的王伟将华熙诉至法院，要求其返还中介费并赔偿各项损失共计10万余元。

法院经审理认为，在居间合同中，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。华熙作为房地产经纪专业机构应该按照合同约定提供与房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询。该案中，华熙未完成居间义务，理应返还中介费。此外，华熙作为房地产经纪专业机构，理应知悉北京市住房限购政策，在其提供中介服务的过程中，应及时且详尽地告知原告相关政策内容，并对具有外地户籍的买家是否具备购房资格进行初步审核。然而，该案中华熙并未尽到告知和审核义务，便促成买卖双方签订《房屋订购协议》，所以对于原告的损失，华熙存在过错。另外，北京限购政策已出台两年多，作为有意购房者应对房地产风险及各种履行障碍有明确的预见和判断，该案中，王伟在不确定自己是否符合限购政策的情况下，贸然签订购房合同及购房承诺书，其在缔约过程中亦存在一定过错。据此，法院根据双方过错大小，判决华熙承担60%的责任，返还中介费赔偿1.8万元损失；王伟自己承担40%的损失。

【法官说法】为了抑制房价猛涨，保证刚需，以北京为首的许多大城市对于楼市都有不同的“限购”政策。以北京市为例，北京本地人限购两套房，外地人在京名下无房，有在京5年社保或纳税证明，方可买一套住宅，且只能买一套。值得注意的是，在京5年社保或纳税证明应该是连续的、不间断的。这些限购政策，在出台后都会进行宣传报道，便于老百姓尽快知晓和了解，中介公司作为房地产专业机构更应该知晓了解，才能够为居间人提供专业的居间服务。然而，有些中介公司为了促成居间服务，赚取中介佣金，会有意隐瞒或者根本不进行审核，导致买卖双方最终不能如约履行，从而引发纠纷。同时，有一些购房者名下有两套房，本不具有购房资质，打算先卖一套房再买一套房，然而在没有完全出售掉现有房屋时就匆匆与卖家签订买卖合同，最后因为未能按时将房屋卖掉导致自己不符合购房条件无法买卖房屋。对此，法官提醒买卖双方一定在确定自身资质相符时再进行房屋买卖，避免不必要的纠纷。

【案例三】房屋涨价卖方拒过户法院判决履行

2013年9月21日，李莉在父母的支持下与卖家王老太签订了一份房屋买卖协议，协议约定：王老太将自己名下的一套房屋转让给李莉，李莉一次性付清全部购房款110万元，王老太负责办理房屋过户等手续。同年9月29日，李莉支付了全部购房款。然而10月份，王老太所在的小区房屋出现了大幅涨价，觉得自己卖亏了的王老太拒不配合李莉办理房屋过户手续，要求李莉加10万元。气愤不已的李莉答应涨5万，但双方没有谈拢。无奈，李莉将王老太诉至法院，要求其协助过户。

法院经审理后认为，本案属房屋买卖合同纠纷。双方签订的房屋买卖协议是当事人之间订立转让不动产房屋物权的合同，虽未在相关部门办理物权登记，但不影响合同效力。该合同合法、有效，对双方当事人均有约束力，均应按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。原告李莉已按约支付全部购房款，但王老太却拒绝办理房屋产权、土地使用权过户手续，这一不作为行为属违约，应承担违约责任。故依法判决被告王老太于10日内协助原告李莉办理过户手续。

【法官说法】随着房产价格的上涨，像上述出现的因房产价格上涨而引发的纠纷时有发生。因此法官提醒，买卖双方签订的房屋买卖合同在不违反法律、强制性法规时一般都是合法有效的，双方都应该按约履行，否则就是违约，违约方需要支付违约金。一般而言，买方违约，卖方无需返还定金；卖方违约，则需双倍返还定金。同时，在双方不解除合同时，一方可以要求另一方继续履行。

责任编辑／郑洁