协同办公地产运营的模式与风险分析

梁轶君

（华东师范大学　商学院，上海　200241）



协同办公地产运营的模式与风险分析

梁轶君

（华东师范大学商学院，上海200241）

摘要：随着第三产业和共享经济的发展，企业对办公空间的需求在稳步增加的同时呈现出灵活性和多样性的特征。在此背景下，协同办公的新型商业地产模式应运而生。该模式主要为创业企业和专业人士提供具有流动性、互助性和高附加服务的办公环境，增强企业与各方的联系。房地产企业作为供应商，则面临将传统商业地产转型为协同地产的种种风险。基于钻石模型，本文分析得出，在升级改革的过程中供方应当采用数量上由整化零、质量上以零为整的供应策略，并且积极寻求政府、第三方和其他渠道的合作，以应对可能存在的盈利、管理和控制客源等五类风险。

关键词：协同办公；创业企业；运营；风险

一、引言

在房地产企业提供的所有服务当中，与商业地产相关的办公空间服务对于国民经济的发展起着至关重要的作用。办公空间作为企业活动的载体，是生产性服务活动赖以存在和发展的基本空间、基础设施。由知识经济发展带来的企业数量规模的扩张，极大推动了对办公空间的潜在需求。20世纪90年代在第三产业兴起的背景下，中小企业数量急剧增加。2008年新登记内资企业123.26万户，到2014年底，新登记企业365.1万户，比2013年增长45.88%。相比之下，办公空间的实际数量需求却没有呈相应的增长势头。房地产开发企业办公楼新开工房屋面积从2008年的2471.95万平方米增加至2013年的6887.24万平方米，但每年的增幅呈下降趋势。办公楼的供应量与实际需求量不匹配。究其原因，除了经济环境的影响，也与企业的性质相关。

新兴成长的公司越来越多地集中于网络、移动通讯等信息产业和金融服务业。这些企业对于办公空间的要求不仅限于基础的办公设施和知识收集、积累、修正和交换的业务，而更多地注重多功能的组合，适合灵活互动、交流以及高效经济的办公系统。在这一趋势下，已有不少办公空间演变为转型过渡形态，即协同办公模式：介于标准化的传统封闭办公室工作环境和社区化的独立分离家庭办公（SOHO）模式之间的共享形式，内涵包括为各种人群或企业提供可分享式的管理，主要服务于知识产业中不同领域的人士在不同专业化程度下的分工协作，不仅表现为办公室设备的出租，更重要的在于个体集聚下，专业网络反映出的社会联系。

2015年以来，仅在上海，新兴的协同办公空间就已超过60家。这引起了学界的重视。在鲜有可参考的学术文献中，国内外对此的探讨多数集中于该模式所带来的创新和便利，如Pratt（2002）认为这样的服务是连接技术、空间和人的综合体，高效的社会空间劳动分工、文化交融满足了当代“产品空间”的要求。投中研究院表示，这是一种更方便为草根创业者提供成长和服务的开放式生态系统。另一方面，这股来势汹汹的“第三次办公浪潮”也引发了对于其负面影响的思考。Moriset（2014）指出这种共享空间的扩张趋势带有本地化的表征，因其是以创新地区和城市环境的政策为基础的，从而不得不思考“共享泡沫”的可能。蔡延青（2015）指出，中国并不能直接照搬国外的联合办公模式，因为当前中国现有的新型办公空间收益很低。

那么，作为提供办公服务的重要参与者之一，房地产企业在面对这样的变革局面时，是否能够审时度势，以顺应潮流，获得成功，取决于对各方因素的衡量。

二、基于钻石模型的分析

影响房地产企业发展的因素可以从四个主要方面考虑：需求条件、生产要素、扶持产业以及企业结构。除此之外还有机遇和政府两大外部变数将会产生不可估量的影响。可以说，当前的共享空间热反映出办公空间转型的大好契机，企业竞争尚处于近乎公平的起步阶段，而国家刚刚出台的万众创业，全民创新鼓励政策更是激发了各界人士对办公空间的要求。同时，与房地产业相关的金融、建筑等行业也在不断完善之中。毫无疑问，外部因素是一大利好。因此，转型的成败取决于企业内部所拥有的资源以及面临的市场情况。因此，本文主要从需求和供给两方面进行探讨。

图1　主要分析框架

1、市场需求条件的改变对办公服务的影响

从需求角度，主要探讨使用需求方，也就是对相关办公企业而言，办公空间所必须符合的整体特征。在当前的环境下，即要满足创新创业企业有别于其他成熟企业的要求。

（1）租赁成本要求低。传统的产业区位一般是成本驱动的，即受产品成本如交通运输、地租、劳动力工资、原材料等因素影响，因而其空间结构也受这些因素影响较大，而办公空间作为一种新兴的、特殊的产业空间，其占用土地空间小、产品运输指向低。即便如此，作为刚刚起步的小微企业而言，也不得不考虑办公空间的一系列租金和通勤成本对于企业运营的影响。通常情况下单个企业的资本投入不高，因此可承受的租金水平也相当有限。当前写字楼的平均租金逐年上升，小幅回落，这对相关企业来说是一项不小的负担。

（2）追求集聚效应。共享共同投入，保持信息和知识的高速流动从而获取集聚效应是城市办公空间结构形成和发展的重要影响因素。创新企业也不例外。这些企业的办公环境对于增强彼此间的交流要求较高，而企业特性又注定了意向性的交流占主要地位，知识外溢和理念融通意味着其办公空间需要比一般企业拥有更多的社交和孵化等功能性空间。创意作为企业发展的一个重要动力来源，依靠个人力量往往无法形成，更多地需要相互探讨，获得启发，进而形成完整的构思，最终落地。从一定意义上讲，办公空间是基础性的前提，空间的布局安排是营造适合交流和思维互通的必要条件。

为了提升动态行为分类模型泛化能力,进一步提高行为识别的准确率,本文借鉴随机森林的集成学习思想,利用基于内存计算的Spark平台及该平台下算法并行且快速迭代的特点,提出了一种多重随机森林的加权大数投票算法用于人体行为识别。该算法核心思想是以多个优秀的随机森林模型为基分类器组合而成的多重随机森林来达到提升随机森林模型泛化能力的目的。

（3）要素依赖度高。传统的企业选址理论认为最优区位是地租和运输成本之和最低的地点，即租金曲线和运输成本曲线的交汇点，而上述两条曲线是由企业活动的性质所决定的，因此企业活动的区位选择是企业活动性质、租金和运输成本共同作用的结果。数据表明，专业服务业、IT通信业和房地产业占据了上海甲级写字楼主要需求，低附加值制造业出现由市中心外迁的趋势。高级写字楼的租户结构的演变凸显了行业向专业化、创新化特性发展。创业企业的办公空间选择，往往也与其具备高层次的导向职能和计划职能有关，这些企业的经营活动需要与外界形成大量的交互关联，从而形成的开放而非封闭的企业性质要求办公空间的位于资本、劳动力等要素密集的区域，往往在市中心或科教园区周围。

（4）便利设施必要但独立负担困难。鉴于目标企业还处于成长阶段，与主营业务有关的一系列支持服务如法律咨询、财务分析等尚不完善，单独聘用专门人才或与相关提供商签订长期合作协议成本都过于高昂，因而在起步阶段对这些服务的需求只是短期或临时性的。同样，对于接待前台及会议室等设施，如果作为基础投资加入企业的沉没成本中，将需要很长的周期才能收到回报。所以，在基本的办公设施需求之外，创新企业对于便利设施的选择也应当作为办公空间的考虑因素之一。

2、房地产企业供应策略

从供给角度，即要求房地产商发挥自身的资源优势，在融合各方要素的基础上以充分应对日益变化的需求，获得最佳的收益，达到双赢。

（1）供应方式由整向零转变。当前商业办公楼的主要供应模式有三种：物业销售收益模式、混合型收益模式和物业租赁收益模式，三种模式各有侧重，但共同点是都要求较大面积的整租或整售，这就导致了供应价格和空置率的居高不下。如前文所述，价格因素是影响需求的重要方面，它同时也对供应者提出了更高的要求。在土地价格持续上涨，建筑成本、人力资本不断升高，企业财务压力不断增大的环境下，要实现持续发展，加快资金的流转是唯一的渠道。而由价格高而导致的空置率不断增加，对企业的盈利造成不利的影响，如此反复会产生恶性循环。针对中小企业数量多但规模小的特征，转变思维方式，从固定办公转换成灵活办公，缩短流动资金的回收期限，才能保证供应商的收益和稳定持续发展。

（2）注重创业资源整合能力。采用销售或租赁为主导的供应模式，其成功与否考查的是房地产商能否以低价获取土地或收购物业，同时取得较高的经营性收入或处置性收入。然而这种传统的方式在面对新兴的创业企业时则不尽相同，因创业企业的支付水平不高，并且他们需要的不只是简单办公室的物理形态，而是一系列能够提升企业竞争力的技术、资金、人脉等资源。房地产商除了需要具备营销能力来吸引目标群体之外，在硬件方面，还要有管理能力整合资源，灵活组合模块化的办公空间，从创业者真正的需求出发，以定制的辅导、服务与风险投资相结合，为初创企业提供从资金到资源、咨询的全方位的专业成长服务。有针对性地对各个零散的客户提供完整的服务，进行统筹规划。在这背后，需要房地产商在多个领域的丰富经验积累，灵活掌握相关信息以及能够有前瞻性地为客户创造需求。

（3）定价标准更强调附加值。由于整租和整售的供给模式导致定价较高，超出了起步阶段企业的承受能力，那么房地产商在制定适合目标群体的价格标准时，就应当注意到其特殊性。不仅需要以成本和利润为基础，还需考虑租户的期望、流动性以及附加增值服务的可行性，加以权衡以提高物业的出租或出售率。可以预见的是，与目标租户相匹配的纯租金定价必然低于当前整租或整售的价格，此时个性化的附加服务成为确保利润的关键，那么这些异质性服务的定价则成为吸引租户的手段。处于转型阶段的供应商应把握好租金+附加服务增值的定价标准。

三、实践与风险

1、实践

从全国的发展状况分析，根据业务和形态角度可将转型具体模式划分为多种，其中大部分是从非房地产企业的第三方作为发起人，他们通过与地产商或政府的协商，用整租或整购的方式获取既有办公楼或工厂等的使用权，再进行改造，一部分空间让有创业意愿的自由职业者单独承租较小的办公位，为其提供开放的共享交流平台；另一部分则招募具有发展潜力的创业团队入驻，除去日常基本办公外，部分或完整地提供包括创业培训、投融资对接、商业模式构建、团队融合、政策申请、工商注册、法律财务和媒体资讯等服务。直接由房地产企业发起的占比较少，比较著名的有SOHO3Q，其与前面提及的第三方模式唯一的不同之处就在于省去了获取办公楼的环节，其本质是将整个培育成功企业的过程纳入房地产企业经营表内，将办公空间的增值过程与对创业企业的投资回报过程相融合，形成扩大的封闭价值链。具体来说，不管是房地产企业还是其他机构，在被视为统一的办公空间供应商角度时，转型阶段的办公服务都具备开放和互助、结合与便利的特征。

（1）开放与互助。面向所有公众群体开放，以创业型人才为主，采取部分服务免费、部分收费，或者会员服务制度，为创业者提供相对较低成本的成长环境；通过沙龙、训练营、培训、大赛等活动促进创业者之间的交流和圈子的建立，共同的办公环境能够促进创业者之间的互帮互助、相互启发、资源共享，达到协同进步的目的，通过“聚合”产生“聚变”的效应。

（2）结合与便利。团队与人才结合，创新与创业结合，线上与线下结合，孵化与投资结合。通过提供场地、举办活动，方便创业者进行产品展示、观点分享和项目路演等。此外，还向初创企业提供其在萌芽期和成长期的便利，比如金融服务、工商注册、法律法务、补贴政策申请等，帮助其健康而快速地成长。

2、潜在风险

（1）盈利风险。对于房地产企业而言，维持办公空间的持续盈利是首要问题。在基础运营收入方面，分散的客户数量，异质性的客户群体，前后交错、长短不一的租赁时间都不利于租金和配套服务收费来源的稳定，而对种子企业的隐形投资回报期长，对短期资本运营要求较高；在成本方面，合理筛选和扶持具有发展前景的创业团队，需要理性和经验，一旦决定对目标进行孵化，就要求资金的大量投入和人员的长期配合，同时，最终项目的成功与否，只有在进入市场才能验证，一旦失败，期间的各项人力资本支出、整租支出等就成为沉没成本。

（2）管理风险。基于盈利风险可以发现，往往只有承租人和创业企业在数量上累积、形成规模效应时，才能缓解盈利方面的压力。如前文所述，这对房地产企业整合资源、协调安排的管理能力提出了要求。受企业本身的人力财力等因素影响，办公空间的原始提供面积就决定了初期可容纳办公的规模，再加上管理团队认知水平的局限，很有可能无法应对日益庞大的客户群体。比如，租位的使用。因为租户的使用时点不一致，则85%的办公空间实际上可以供应120%的企业，那么企业在最大化利润的出租率就超过100%，这就要求管理方配备完善的后台系统。另外，从客户特性分析，初创企业在形成创意想法时需要的是基础办公设施和沟通共享平台，通过开放的环境自由地与相似背景的企业或员工交流，而成长后则更迫切地需要专业的公司发展指导，对保护自身商业机密更为谨慎，因此办公空间也相对封闭。如果无法妥善地针对不同规模的企业作出安排，将导致整体布局的混乱，不仅会使创业企业错失发展良机，最终也会影响房地产企业的名声和信誉，进而转型失败。

（3）用户来源。在新型办公空间较早兴起的欧美国家，有更多的人从事着自由职业，包括独立合同工、兼职工和临时工等。根据统计，在美国有5300万人从事自由职业，占总工作人口的34%。只有在如此高的自由人口比例下，方能催生新兴发展的办公模式。事实证明，在协同办公空间的主要用户中，自由职业占比最大，同时也是最忠诚的用户。由于其数量众多，为空间的收入奠定了稳定的基础。然而，我国的现实情况却与之相异，由于第三产业尚不及发达国家的发展程度，与第三产业相关的自由职业者只能在北上广深等一线或二线城市聚集。这对于政府支持下蓬勃兴起的协同办公市场来说是一种挑战，也注定了我国的联合办公之路将无法照搬国外经验。当前我国的主流客群分布于创业企业和成熟企业的雇员之中，而二者的性质又大相径庭，如何在保留原有客群的基础上吸引更多人的青睐，这不仅是地产企业自身运营能力的问题，更与经济发展阶段、产业结构调整的宏观格局有关。图2显示了我国与国外主要客群的分布与相应的盈利贡献度。

图2　协同地产各选择人群多样性度与盈利性贡献度组合

（4）定位风险。办公室服务的同质化是转型过程应避免的问题。根据国际著名办公空间期刊Deskmag统计，在2010年，全球共享办公空间供应面积为82000m2，2014年已达到1603000m2，可见，办公空间的转型已经初具规模。如果房地产企业要占据一席之地，必须要根据自身特色，扩大目标企业群体，开辟细分市场，找准发展定位并形成专业化的风格和品牌。结合所在区域位置和资源特点，准确定位服务企业属性及规模，匹配协同办公空间真正的客群。这不仅在于针对不同性质的企业应提供不同的服务，还在于应打造有别于其他供应商的差异化服务。对成功转型企业的模仿可以作为初期的尝试，但照搬无法长久，因为在位企业的竞争优势并不一定能够复制，一旦失败，就会失去市场。

（5）过度扩张。在全民创业、万众创新的号召下，国内创业咖啡、孵化器等不断涌现，截至2015年4月，国家科技部认证的创业孵化器超过了约1600家。到2013年，上海登记在案的创业苗圃累计59家，孵化器累计101家，专业孵化器70家，在孵企业4087家，新型孵化器组织发展迅速，服务模式日益多元化。短期内各地先后出台相关政策鼓励创业空间的建立，政府引导及优惠补贴往往带来企业的逐利行为，一时间各类主体纷纷进入创业扶持市场，集中上市形成市场井喷，最终很有可能因无法“招创引智”沦为普通办公场所。另一方面，越来越多的产业园区和传统孵化器开始涉足众创空间，个别传统孵化器为搏人眼球，促进招商，改头换面，扰乱了传统孵化器与众创空间之间的关系。此外，某些房地产商也加入“众创空间”的建设中。不能排除会有一些企业和个人借众创空间之名，抢占中心城区优质物业资产，引发不良商务模式。

四、规避风险的建议

有关统计显示，截止到2014年，在全球已有的第三方发起的办公空间中，只有40%处于盈利状态，72%在两年的运营之后才转亏为盈，这表明尽管新兴市场潜力巨大，但已有模式还存在较大缺陷，转型还有待长期的探索和验证。房地产企业在办公空间的前期准备、建造等物质形态提供方面，具备先天的优势；在为入驻企业提供配套服务、后续成长方面，经验不足。因此，要想缩短成本回收周期，实现盈利，房地产企业就应与产业上下游的相关利益方合作，专业化分工，弥补价值链的欠缺部分，增强发展优势。

1、与潜在相关利益方合作

（1）第三方运营商合作。当原有的办公楼存量较大，传统租赁方式无法有效降低空置率时，为了更好地打开市场，房地产企业可以采取与第三方运营商合作的方式，共同承担办公楼成本，共享租金和增值服务收益。通过标准的租约合同达成协议，最大程度减少菜单成本损失，改变表现不佳资产的财务回报。

（2）与政府合作。实际上，地方政府对于创业的支持力度向来不减，这一方面是出于贯彻国家政策的考虑，另一方面也一定程度上拉动了地方经济，形成了新的经济增长点，缓解就业压力。然而现实生活中，单靠政府扶持的高新产业、创业园没有形成规模，还处在各自为政的状态，知名度不高，创业者的潜力还有待发掘。房地产企业可以寻求与政府的合作，在开发阶段，通过折扣价获取土地资源或废旧厂房，统筹规划，为创业企业提供办公空间；在后续一体化的服务阶段，可以邀请相关政府单位长驻，为创业人员解读政策，节约办事流程。利用政策优惠，减轻房地产商的税负同时，还能够减少创业企业的交易成本，吸引更多潜在客户，让供求方双赢。

2、扩大融资渠道

房地产企业迫于本身的资金压力，要提高收益、降低风险，必须提高融资效率。在传统的融资领域，可以与介入银行系统的小微企业贷款合作，政府部门补贴扶持；在新兴的投资方式下，引入天使投资等合作伙伴，共同扶持种子企业，或者利用物业使用权、产权来置换创业公司的股权，提升相关企业的价值。充分利用互联网金融以及众筹平台，广泛地吸收闲置资金，形成风险共担，盈利共享的模式，化解盈利危机。

房地产企业面临市场压力和新形式冲击的转型，总的方向上就是要从开发商模式转向持有运营，从单一的租售赢利转向创业服务和客户资源的深度挖掘。就其行业来说，房地产是除了金融之外，唯一能与所有行业发生关联的领域，任何一家企业都不可能脱离物业干系而悬空存在。所以，现在快速升温的房地产与创业结合的模式对于转型期的企业来说不失为一种可选之道。

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（责任编辑：胡婉君）