英美德日韩房产税经验借鉴与启示

魏呈呈

摘要：房产税是以房屋为课税对象，按房屋的市场评估价值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税能为地方筹集财政收入，并有利于加强房产管理。英、美、德、日、韩五国房产税制较为成熟完善，本文在对主要发达国家房产税制进行梳理归纳和总结的基础上，对我国下一阶段房产税制改革和完善提供了一些有益的参考。

关键词：英美德日韩 房产税 借鉴与启示

十八届三中全会后，财政部门首次明确了财税改革的重点方向，包括房产税在内的税种改革将作为今后重点推进的对象。在获取、保有和转让不动产的过程中对应的房产税类主要有不动产取得类税种、不动产保有类税种和不动产转让所得类税种三大类。狭义的房产税主要指保有环节的税种，主要包括不动产税、财产税、不动产增值税等。

一、英、美、德、日、韩五国房产税制概况

（一）英国的房产税

1、英国房产税的基本情况

英国房产税分为针对住宅征收的住宅房产税和针对营业性用房征收的营业房屋税两种。前者为地方税种，后者为中央税种，均由地方政府征收，但后者征收的税需上交中央财政，然后依据各地区人口基数以一定的比例进行转移支付。

2、英国房产税的主要特点

（1）税基分层、税额累进、税率累退。住宅房产税对房产所有者或承租人使用的土地、房屋等不动产按照历史评估价值的一定比例（约0.4%-0.7%的税率）征税。房屋依评估价值分成A-H八个等级（威尔士是A-I九个等级），每个等级实行定额税收。其中，D级为基准税级，每年各地政府只需确定D级纳税额，其他等级的纳税额为D级的一定比例或倍数。虽然住宅房产税的税额随住宅评估价值的增加而上升，但其上升速度小于住宅价值上升速度，故税率实际是累退的。营业房屋税针对经营性不动产，如商店、办公楼、酒吧、仓库、工厂等非住宅用不动产的租金价值征收，税率由中央政府每年统一决定。

（2）专门机构定期评估，分工细致明确。对于住宅房产税，英格兰和威尔士地区的住宅和经营性房屋由估值委员会负责估值汇总和维护，苏格兰地区由苏格兰评估委员会负责。当房屋由于损坏而价值减少，或由于扩建等而价值增加，或者部分开始或停止用做经营用房时，使得房屋变换等级，则应按新等级进行交税。对于营业房屋税，英格兰和威尔士地区由估值委员会每5年评估一次，苏格兰地区由地方评估官员负责，评估租金价值时需考虑物业的位置、大小、当地市场条件、物业出租或出售等多种因素。

（3）减免税受惠范围广，扶持弱势群体。住宅房产税规定纳税人为年满18岁的住房所有者或承租者，对于未成年人、学生、残疾人或外交人员居住的房产则完全免税；对于空置的住房最长免税6个月；仅对城市的房产征税，对农村则不征收房产税等。营业房屋税则对农村、小企业、工业园区、慈善组织等经营物业设有减免。在价值重估时期，为避免税费上升太快，也设有一定的过渡期减免。

（4）主推公共事业，调节收入再分配。房产税一般专项用于地方各项公共服务支出，包括警察、消防、环卫、教育、娱乐、公园、街道清理、补助公众交通、博物馆等。同时，房产税在调节收入再分配中也起到积极的作用。在英国，累进税率使得住房越大、越豪华，房子价值越高，承担的税赋越多。目前英国也在实行让低收入家庭和失业者减免房屋税的做法，而对豪宅和二套住房实行高征税制度，再配合免税政策，实质上英国房产税大多针对富人征收。

（二）美国的房产税

1、美国房产税的基本情况

美国实行联邦、州、地方三级税制，房地产税属地方税，其房产估价和税率均由地方政府机构制定，相关税收由郡政府、市政府和学区负责征收。

2、美国房产税的主要特点

（1）税基灵活机动，税率因时因地而异。美国对土地及房屋的财产价值采取合并课征，各州课征财产税的基数通常以最近买卖价格为基础，部分地区税基以其公平市价或其一定比率为准。当不动产发生所有权转变、房产重建、加建等情况时，政府当局会对其进行重新估价或调整税率以及补加税款。美国房地产税率无统一标准，每年由各州政府根据预算收入和财政支出需要采用弹性比例税率（各州规定最高限额），大多维持在0.8%-3%之间，并以1.5%左右的税率水平居多。

（2）设立专门评估机构，房地产信息公开透明。各州及地方税收管理局设有房地产估价处，负责对本辖区住宅和商用房地产在内的所有不动产进行每年一度的估价。就住宅资产而言，估价人员每年对最新房地产销售情况进行研究，以确定它们是否代表公平市场价格，调节之后作为确定同一社区内所有其他房地产估价的标尺。对商业房地产的估价主要是每年通过分析上一年租赁收入与市场销售价格之间的关系进行。此外，法律明确要求将每一项房地产资产的详细资料，包括具体地址、建筑时间、建筑面积、买卖历史以及交易价格等情况公布在相关网站供公众查询。

（3）税收减免层次丰富、形式多样、受益面广。全面性免税指政府公共部门、非营利组织、教育组织、宗教组织所有或占有的物业免征房产税。局部性免税大致分四类：一是自用住宅免税，各州因地制宜，如给予固定免税金额或按财产课税价值一定比例免税。二是退伍军人免税，目前有30个州对其自用住宅提供固定金额免税额。三是州断电器，当房地产税负超过家庭所得一定比例时，超过部分可扣抵所得税或获得返还，主要受益者是高龄的房屋持有者。四是首套房减免，2009年开始增加了15年的无息贷款。

（4）大头用来建学区，保障地方公共设施和福利。美国各州的房产税由郡政府、市政府和学区负责课税，三者税收比例一般为1：1：5。受益于财政的支持，一般房产税最高的地区，学校基础设施和教学质量也首屈一指，而且孩子从学前班到高中毕业免交学费。与此同时，周边房产的增值空间也较大。房产税有力地充实了各地方政府财政资金，也极大保障了公益性财政支出的源泉。

（三）德国的房产税

1、德国房产税的基本情况

德国房产税属地方税，设有专门机构对地价、房价、房租实行“指导价”，法律体系完善规范，房价稳定波幅不大。

2、德国房产税的主要特点

（1）房地单列、税率法定，计算方式相对简单。居民自有自用住宅本身（除度假村）免缴房产税，每年初仅需按照税收评估法确定的课税标准价值缴纳房基地的土地税。法律规定，建筑用土地的税率为3.5‰，独户住宅土地税率分两类，价值在75000马克以内的税率为2.6‰，75000马克以上的税率为3.5‰，双户住宅税率为3.1‰。用于出租、出售的房地产要缴纳房产税。房产税按“统一的征税值”乘以3.5%后，再乘以当地确定的税率，一般为1%-1.5%。法律要求每6年需重新核算“统一的征税值”。

（2）房价评估机制完善，评估独立、专业、权威。德国各类地产价格由独立的地产评估师评定，对自己的评估报告负有法律责任，且评估师资格实行年审制。同时，德国成立了各地民间组织“房地产公共评估委员会”，负责制订当地土地的“指导价”，为不同地段、不同类型的住房制订详细且具法律效力的“基准价格”。所有房地产交易有义务参照此类指导价执行，并允许在合理范围内浮动。

（3）自建房减免税收，法律运用落到实处。德国政府采取减免税和其他奖励方式以降低所得，鼓励私人建房：一是建房费用可在最初使用住宅的8年内折旧40%；二是申请建房的贷款可从应纳税收入中扣除；三是免征10年地产税，并在购买建房地产时免征地产转移税。德国各项房地产政策规范落实源于完善的法律体系保障。如评估师及房地产公共评估委员会制定的“指导价”由法律规定其效力，对于房价、房租超高乃至由此获取暴利的地产商和房东甚至要承担刑事责任；购置房产时，相关事宜由《房产购置税法》明确规定；保有阶段，德国设有专门的《房产税法》等。

（4）住房需求定位明确，双管齐下遏制投机。德国政府将房地产视为重要的刚性需求与民生需求，明确房地产行业为福利而非支柱产业。除鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断之外，德国在房地产购置、保有、租赁、销售等环节设置高税制遏制炒房。如房屋买卖要缴纳3.5%的交易税，若通过买卖获得盈利，需缴纳15%的差价盈利税。此外，出租房屋获得的租金收入要交纳25%的个人所得税。

（四）日本的房产税

1、日本房产税的基本情况

日本税收分中央、都道府和市町村三个级别。房产税包括固定资产税、都市规划税和事业所得税。其中，前两者属于市町村税，由地方政府征收，后者属于都道府县级地方税。

2、日本房产税的主要特点

（1）划分纳税主体，适用差别税率。一是固定资产税对房屋产权所有者的经营性房屋，如房屋、土地、机械设备、汽车等可折旧资产进行征税。计税标准是房屋的估定价值，税率由国家统一制定，标准税率是1.4%，上限为2.1%。二是都市规划税纳税人、计税依据等同于固定资产税，原则上在城市规划区域内，以城区土地、房屋的评估值为课税标准，税率由各市町村自定，但最高不得超过0.3%。三是事业所得税对以营业需要而新建和扩建的房屋课征。税率按纳税人不同划分两种：一是房屋所有者要在建筑完工后的两个月内缴税，每平方米6000日元；二是对房屋使用者，若营业房屋面积超过1000平方米、雇员人数超过100人，则要对房屋按每平方米6000日元和按支付雇员总报酬的0.25%征税。

（2）专设人员估价，依据标准微调。市町村估价员对土地及其地基上的建筑分开评估。评估土地应税价值时，每一地区设定一基准地块，基准地块根据其距离公路、铁路的距离来确定其价值，区域内其他地块则参考基准地块价值，并根据其自身大小、距离公共设施距离等来确定。评估房屋价值时，参考房屋的材料、特征等，估价的当年确定的估定价值称为标准年度价值，原则上每3年估价1次。

（3）减免税较广，倾向公共服务部门。固定资产税免税规则为，对国家和地方政府拥有的房屋免税；宗教寺院内房屋免税；社会公益福利机构所拥有的非营利房屋免税；科研团体所有直接用于学术研究的房屋免税；非营利事业法人拥有的事务所和仓库免税。城市规划税、事业所得税减免规定较多，如仓库或低温贮藏库等，其课税标准扣除率按3/4实行，大饭店或旅馆按1/2实行。日本法令还规定不得在居住人口少于30万人的城市征收事业所得税。

（4）税种引入循序渐进，关注特定目的。固定资产税引进于1950年，实质上是一个综合性的财产税种；城市规划税在1950年税制改革中被暂时并入水利土地收益税，1956年开始又作为市町村的目的税独立征收，用于筹集城市规划事业所需费用；事业所得税自1975年设立以来，一定程度上改善了城市环境，并且压制了营业用房屋建筑物的收益，使其低于住宅性房屋收益。

（五）韩国的房产税

1、韩国房产税的基本情况

房产税包括归属于地方的土地和住宅物业税，以及归属于中央的综合房地产税。物业税实行累进税率，税率较低；综合房产税主要针对价值较高的土地和住宅物业，以此打击房地产投机行为。

2、韩国房产税的主要特点

（1）偏好价值比例，税基税率分层设定。一是物业税是地方政府对土地、建筑物、住宅、轮船、飞机等所有者按物业评估标准价值的一定比例进行课征。物业税实行累进制，对农田实行特别优惠税率0.07%；对高尔夫球场、别墅等奢侈场所实行较高税率4%；对其他类型的土地、住宅和建筑物等实行税率相对较低，从0.2%-0.5%不等。二是综合房地产税税基为物业总评估价值扣减一定额度后净值的80%。对于住宅、一般土地、特殊土地，扣减额度分别为6亿韩元、5亿韩元和80亿韩元。税率依据土地和住宅用途、价值的不同从0.5%到2%浮动。

（2）地方政府集中评估权，税收最终普惠地方 。对住宅、土地、建筑物等财产价值的评估由地方政府于每年6月1日评定并公示其标准价值，这一公示价格往往比市场价格低很多，降低了总体税负水平。尽管综合不动产税为中央税收，但该税收收入会被分配到各个地方政府，以缩小地域之间的差距。房产税主要用作当地教育、图书馆、公共设施、支付本地公务人员等地方政府公共开支。

（3）偏向非盈利公共组织，减免税灵活机动。物业税税法规定，国家和地方政府拥有的房产免税；外国政府驻韩机构所有的房产免税；非营利社会公益组织用于慈善、宗教、科学研究、文化教育等方面的财产免税。由于自然灾害或紧急财政需要等原因，市长或当地行政长官可将物业税税率进行调整，调整幅度不超过50%，且为一次性的调整，只适用于当年。

（4）多措并举稳定房价，高档房产赋税重。为打击炒房行为，韩国政府除制定多种赋税制度以外，还出台了更为严厉的房产转让所得税：拥有两套住宅的家庭在购买房产2年之内出售的，要缴纳房价50%的房产转让所得税；拥有三套以上住宅、2年之内出售的，要缴纳房价60%的房产转让所得税；即使在购买房产2年之后，拥有两套以上住宅的家庭在出售房产时，仍需要缴纳6%-35%的转让所得税。在多种政策合力下，韩国的房价渐趋稳定，且拥有高档房产的富裕阶层承担的赋税较重。

二、英、美、德、日、韩五国房产税制的共同特点

（一）房地产税收主要划归地方

发达国家的房地产税收基本划归地方，构成地方税收的主体税种，且各地方政府大多可根据本地需要自行决定各税种具体税率。英国营业房屋税和韩国综合不动产税虽为中央税收，但最终分配到各地方政府，以缩小地域之间的差距。地方财政收入中房地产税比重一般为50%-80%，基本实现了事权与财权的相匹配，有助于地方基础设施建设和公用事业规模的扩大，有利于实现公共服务的均等化。

（二）设立专门的价值评估部门

专设机构对房地产的价值进行评估受法律保护，不受政府行政机构的影响，评估独立权威，评估价格对市场交易、价值定价具有指导意义。发达国家对房屋和土地进行评估时，英美主要采取房屋及其土地基地合并评估，德日韩则对房屋和土地分别评估并课税。具体操作时，评估官员通常结合资产的位置、大小、当地的市场条件及资产所在区域范围等因素，评估客观专业。

（三）多减免、少课税、重调节

多减免，即对除非营利性事业机构免征房产税外，减免税受惠范围广，多向学生、退伍军人、高龄退休人员倾斜；少课税，即税种较少、税率较低，总体税负不高，既降低了税收征管成本，又提高了税收征管效率；重调节，即重在调节收入再分配，保障基本住房需求，提高公共服务水平。

（四）关注民生设施建设，兼顾公平

从五国经验来看，房产税致力于地方公共服务建设，主要用于满足住房需求、改善居住环境、建设基础设施、调节再分配，较少作为调控房价的手段。韩国曾通过综合房地产税来打击囤积房屋，但效果短暂，且单一房产税的效果不显著，而德国房地产税收体系完善规范、环环相扣，实现了多税种有效联动，投机行为得以遏制，房价波动平稳。

三、对完善我国房产税制的经验借鉴与启示

2011年1月，房产税开始在上海、重庆先试先行。试点开始以来，沪渝两地的高端不动产逐渐出现了成交量下降、价格趋稳的正面效应。相关部委也将总结试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。然而房产税试点效果显现需要较长过程，且与发达市场经济国家相比，我国房产税试点仍存在纳税对象确定有失公平、计税依据标准有失公允、税率区分标准不尽合理、房产税对房价抑制作用不理想等诸多问题，亟待改进和完善。

（一）加大对房地产保有环节的征税力度

统一征收物业税，界定清楚纳税义务人为我国境内拥有土地使用权和房屋所有权的所有单位和个人，税率设计可放权地方，依据当地经济发展水平和具体用途区别设置。对于居住用不动产可以按土地和地上建筑的资产价值进行征收，对于经营性不动产可以根据所有在册的经营性土地和房产的租金状况，按资产价值一定比率征税。同时，配和相应的税收优惠政策，如实行居民自住第一套住房免税政策等。

（二）建立专业的房地产评估机制

由于目前我国的房产评估市场发展仍不完善，开征房产税前期的重要准备工作之一应该是建立健全税基评估体系，形成完善的评估方法，构建专门的房地产评估机构和房地产评估师队伍。评估工作应由独立的社会中介评估机构开展，并由行业协会和相关政府部门实施监督。可参照国外的做法，每隔两三年对土地、房屋进行一次基础评估，并依据不同地区、不同用途的土地、房屋价格进行修正。

（三）尽快完善房产税相关法律

我国现行房产税制度的主体包括1986年颁布的适用于全国的《中华人民共和国房产税暂行条例》和分别适用于两大试点的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，尚未建立房产税征管专门法律。可借鉴德国经验，依托沪渝两地试点经验，制定我国房产税征收各细分领域的专门法律，在实践中逐步完善。

（四）建立住房信息共享平台

为排除地域、户籍造成的个人房产信息排查障碍，可借鉴美国经验，建立全国房地产评估部门、国土资源局、住房保障管理、征税系统等部门房地产信息管理共享平台，对每一项房地产资产的详细资料，包括具体地址、建筑时间、建筑面积、买卖历史以及交易价格等情况录入个人住房信息数据库实现信息共享，建立起不动产登记制度。

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