房地产企业土地增值税清算流程与重点问题探讨

杜辉

摘要：社会经济发展水平的不断提高，促进各行各业快速发展，房地产行业更是如此。土地增值税是从有偿转让国有土地的所有权以及土地上附着的建筑物和物产权中，获取到增值收入的单位、企业或者个人所征收的一种税收形式。土地增值税对于房地产企业的生存和发展都具有重要意义，做好土地增值税的清算工作，对于重点问题进行集中解决，能够不断增强房地产企业的竞争实力。

关键词：房地产企业 土地增值税 清算流程 重点问题

随着人们生活质量的不断提高，对于房产建筑的需求逐渐提升，为房地产行业的发展带来了巨大商机。但对于房地产开发企业来说，获取高额利润的同时也要承担着高税负，税收是房地产企业的重要外部成本，在一定程度上影响了该类企业的经济效益，对于房地产企业的长久发展是一个重要的影响因素。增值税是我国目前最大的税种之一，同时也是影响到各类企业发展的重大税种。增值税的税费是房地产企业成本中的重要组成部分，如何更好降低税费，做好土地增值税的清算工作，将成为房地产企业一段时期内重点考虑的工作内容。想要尽可能地避免因增值税的缴纳影响到企业利益，就需要不断采取各种合法措施，做好增值税改革的缴纳和核算工作，在明确相关法律法规的具体规定之下，做好增值税的清算项目，使得清算过程中的各个环节都能够做到明确有效。

一、房地产企业土地增值税清算流程

（一）明确土地增值税清算的主体和具体条件，做好相关资料的准备工作

根据国家相关法律法规规定，对于达到土地增值税征收标准的个人或者经济组织都要参与到土地增值税的缴纳活动中，其中主要包括有偿转让土地使用权而获取利润的；房地产企业中各个房地产的建设项目工程已经全部完成并且已经全部售出的；还有一类是房地产建设项目并没有完成但却被全体转让出去的。凡是在缴纳土地增值税的主体范围之内的房地产企业，都应该在相关期限内做好缴纳税款的准备，针对缴纳税款所需要的一些具体材料要及时准备齐全。相关税务机关规定了土地增值税的清算主体，主要有：已经经过验收的房地产项目，其中进行转让的房地产及建筑面积达到整体的85%以上，或者虽然未达到85%的比例，但是剩余的房地产开发项目已经自用或者进行出租；房地产企业取得销售许可证在三年之内仍未全部销售；房地产企业等相关纳税人已经申请注销税务登记但实际上并没有进行土地增值税清算办理手续；国家税务机关规定的其他需要注意进行清算程序的主体。房地产企业在明确自己所具有的土地增值税清算主体资格之后，需要向有关部门报送企业材料，不仅包括企业自身的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，还包括房地产企业进行房地产开发项目的各项建设资料，主要有项目立项的各种批复文件、项目土地的出让协议等等。对于房地产企业开发项目的一些主要经济技术指标也需要进行材料的报送工作。

（二）做好房地产企业内部的会计核算工作，为清算工作打好基础

房地产企业对于各项开发项目进行土地增值税相关材料的报送工作之后，就能够继续开展一些土地增值税的清算工作。房地产企业在进行总体土地增值税的清算工作时，首先需要对于企业内部存在的各项开发项目进行认真细致的核算工作，这项工作应该组织相关的财务部门集体进行。土地增值额的确认将会对于房地产企业土地增值税的缴纳税款产生直接影响，针对不同的土地增值额实行的税率也是不尽相同的，因而准确核算出房地产企业的各项开发建设项目所占有的土地增值额将能够完整准确地计算出房地产企业真正进行清算的项目费用。房地产企业的内部核算工作，主要针对企业各项开发项目中的项目成本、收入以及其他各项费用，对于房地产企业进行的各项工程费用也需要进行详细地记录、核算，为后期的土地增值税的清算工作打下良好基础。

（三）对房地产企业内部的各项收入做好确认工作

房地产企业所获取的各项收入是对土地增值税所获利润的重要反映。对于房地产各项开发项目的收入，已经结转到企业内部销售账目上的销售收入需要进行核查确认。确认工作主要是针对房地产企业“预收账款”清单进行的，该清单上应该包括房产销售人的姓名、购买人的姓名以及购买人的其他各类信息，还有房屋面积、价格、付款情况等等。需要引起注意的是，在对房地产企业进行项目收入确认工作时，还需要对于房地产员工薪资奖励、股东分红等一些发生所有权转移的资金都应该被看作是企业内部的项目收入。确认房地产企业的项目收入对于土地增值税的清算工作具有重要意义，是土地增值税清算流程中的重要的一个环节。做好房地产企业的收入确认工作，才能够为后续清算工作的顺利开展提供前提准备条件。

二、房地产企业土地增值税清算的重点问题

房地产企业土地增值税的项目清算是一项重要而复杂的工作，对于房地产企业税费的缴纳具有直接影响，同时还能够对于房地产企业的整体发展情况具有直接而深远的影响。对于房地产土地增值税的项目清算工作来说，保证项目清算中所使用的各个开发项目的收入具有准确性和真实性，是最为重要的任务。很多房地产企业利用发票监管的漏洞（增加成本支出），减少自身土地增值税的应纳税额，比如虚开发票、虚假构建工程项目和工程任务量等行为，影响了国家税收，同时对于市场经济的良好运行起到一定的负面影响。我国相关税收部门对于房地产企业中的一些开发项目本身就已经做了很多种类的扣除规定，比如房地产企业在进行开发项目建设施工时用于公共基础设施建设的各项成本、代为征收和缴纳房屋维修基金以及其他正常经营范围内对于社会发展具有重要意义的项目成本和收入。对房地产企业进行一定税收的减免活动，是为了鼓励房地产行业的优良发展和良好运行，保障市场经济的可持续性发展，但是我国对于房地产企业土地增值税清算工作中的相关制度并没有达到建立健全的地步，影响到房地产行业的良性发展。因而建立健全相关的清算制度，能够起到一定的保障作用。

三、结束语

我国房地产行业随着市场经济的持续健康增长，也在以较快的增速在不断向前发展。而房地产企业想要获取长足的发展进步，最大限度地获取到经济效益和社会效益，就需要做好土地增值税的清算工作。土地增值税的税费是房地产企业进行生产经营成本中的重要部分，按照科学合理的方式，将土地增值税的清算工作做好，尽可能地不断提高房地产企业的经济效益。明确土地增值税清算的主体和具体条件，做好相关资料的准备工作，做好房地产企业内部的会计核算工作，为清算工作打好基础以及对房地产企业内部的各项收入做好确认工作，能够为房地产土地增值税的清算工作做好各项准备。

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