对某钢贸不良资产包不动产清查评估的思路探讨

糜晨超

随着市场回归常态，钢贸融资泡沫破灭，钢贸贷款引发的部分商业银行和钢贸商的纠纷及其后续一系列问题浮出水面。作者通过对具体钢贸不良资产包的评估清查分析工作，提出可以针对不同受让方不同情况及不良资产包自身的情况和特点，为客户选取最佳的方式路径作为不良资产包的处置方向。建议建立不良资产评估数据库，提高评估环节在不动产处置中的地位和作用，注重非财务因素对不动产评估的影响。

一、钢贸不良资产产生的源头及背景

从2000年起，我国银行允许钢材贸易商通过互相担保或者几家企业共同担保的形式获得贷款。2005年民生银行率先按基准利率上调20%放贷给钢贸商，这一创新让同行看到了甜头，纷纷加入。在2008年刺激政策之后，因为看好基建和房地产项目，大批钢贸商从银行获得贷款。

一般钢贸企业的主要抵质押物之一是钢材，而钢材无法到房产机构去做抵押登记，只能依赖第三方监管公司去监管其库存、避免用钢材去重复质押。但银行自身往往很难对钢材库存进行实时监控，导致了钢贸企业一些抵质押无效情况的出现，致使产生很多重复抵押和虚假仓单。另外，一些钢贸商利用通过联保、互保模式取得的银行贷款投资房地产和股市，最终资金链断裂，直接导致偿贷风险在整个钢贸商圈爆发。

随着市场回归常态，钢贸融资泡沫破灭，钢贸贷款引发的部分商业银行和钢贸商的纠纷及其后续一系列问题浮出水面。在钢贸贷款纠纷中，原本用来支持企业融资的联保、互保模式，成为了传递危机的链条，银行成了最终承担风险的对象。银行在处理钢贸企业抵质押物等不良资产时，除了法律诉讼、自行处置等途径，另一种方式便是将不良资产打包后整体转让。

二、项目概况

笔者所在公司于2015年4月接受无锡某资产管理集团公司的委托，对其受让的某银行的钢贸不良资产包进行清查分析评估工作，并协同律师事务所及会计师事务所的法律、审计工作，为委托方在资产处置时提供咨询服务。

金融不良资产是指银行持有的次级、可疑及损失类贷款，金融资产管理公司收购或接管的金融不良债权，以及其他非银行金融机构持有的不良债权。本项目不良资产包共包含18个钢贸市场的金融不良资产。这些不良资产因资产包转让银行方（下文简称银行方）与钢贸市场的市场方、市场内商户及担保人签订了借款合同、抵押合同和担保合同，产生债权债务关系后债务人资不抵债，造成了银行的不良贷款而产生。

本资产包中的资产包括市场方资产、市场内借款商户的资产、市场方及借款户的担保人的资产等，除股权、钢材及一些设备外，主要资产均为不动产，分布于无锡、江阴、宜兴、上海、福建等地。本资产包共涉及借款户1,158户，账面价值总计约58亿元，银行方已对其中581户提起诉讼，有577户未诉讼。

三、有针对性地对每个市场的情况进行梳理、分析

我们将已知信息梳理、分析，初步将资产包中的不动产分成有价值不动产、可能有价值的不动产和无价值不动产三大类，然后在此三类不动产中按具体情况再作细分。

1.有价值不动产：根据我们对资产的权益情况和法律诉讼情况的分析，有价值不动产主要有三类，一是不动产已抵押的，银行方拥有不动产第一顺位的抵押权；二是不动产已抵押的，银行方拥有资产非第一顺位的抵押权，但能明确判断有抵押余值；三是银行方的诉讼法院对不动产已查封且无其他法院查封情况的，不动产无抵押等他项权利情况或者有抵押情况但能明确判断有余值。

（1）例如，A市场中借款户b所拥有的位于宜兴的一处商业用途的房产及土地，银行方拥有其抵押权，且无其他抵押情况，银行方的诉讼法院对该不动产具有首封权。故该项资产可由银行方的诉讼法院进行优先处置，而银行方则具备了优先受偿权，那么该项资产符合上述第一项条件，可以归类为有价值不动产。

（2）例如，B市场借款户c所拥有的位于无锡某处的住宅，银行方拥有其第二顺位的抵押权，而该不动产第一顺位的抵押权人系为其办理按揭贷款的其他银行，且明确知晓该笔按揭贷款基本还清，则可以判断该项资产符合上述第二项条件，我们将其归类为有价值不动产。

（3）再例如，C市场借款户d所拥有的位于无锡某处的住宅，银行方诉讼法院对其拥有查封权，除此之外无抵押情况和其他查封情况，则可以判断该项资产满足上述第三项条件，银行方诉讼法院具有优先处置权，亦可以归类为有价值不动产。

2.可能有价值的不动产：同样根据对资产的权益情况和法律诉讼情况，我们把不能明确判断资产价值的多少有无，而需要进一步分析调查的不动产划分为可能有价值的不动产。其具备的几项条件，一是不动产的登记抵押权人中有市场方或借款户的担保人；二是不动产的登记抵押权人中有市场方或借款户的亲属等关联关系人；三是不动产已抵押的，银行方拥有不动产非第一顺位的抵押债权，抵押余值需要调查后判断；四是不动产已抵押的，未抵押给银行方，银行方仅拥有普通债权，银行方诉讼法院已对该资产查封的，抵押余值需要调查后判断。

（1）例如，A市场借款户e拥有的位于无锡某处的住宅，第一顺位抵押权人为其他银行，抵押金额45万；第二顺位抵押权人为A市场的担保公司，抵押金额30万，银行方诉讼法院轮候查封，查封顺序为第三轮。由于二押债权人为市场方的担保公司，与借款户存在关联关系，我们初步评估该不动产市场价值为83万，则若通过法律手段主张二押债权，一押债权受偿后仍有余值。因此可以判断该不动产符合上述第一项条件，归类为可能有价值不动产。

（2）例如，D市场借款户f所拥有的位于无锡某处的住宅，第一顺位抵押权人为其他银行，抵押金额51万；第二顺位抵押权人为个人G，抵押金额为71万。经银行方信贷员介绍借款户f与个人G为亲属，需要调查二押债权的真实性。我们初步评估该不动产市场价值为79万，则若能通过法律手段主张二押债权，一押债权受偿后仍有余值。因此可以判断该不动产符合上述第二项条件，归类为可能有价值的不动产。

（3）例如，E市场借款户h所拥有的位于无锡某处的住宅，第一顺位抵押权人为其他银行，抵押金额219万；第二顺位抵押权人为银行方，抵押金额为173万；银行方诉讼法院的查封顺序为第6轮。对此，我们需要初步评估该不动产的市场价值，并综合考虑司法处置过程中的不确定因素及变现损失，若能覆盖其他银行优先受偿的债权金额，则扣除其优先受偿的部分，最终判断是否有余值。该不动产符合上述第三项条件，我们将其归类为可能有价值的不动产。

（4）再例如，F市场借款户i所拥有的位于镇江某处的金融用途土地使用权，抵押权人为某公司，抵押金额为380万，银行方诉讼法院查封顺序为第2轮。对此，由于银行方仅拥有该土地使用权的普通债权，我们除了需要初步评估其市场价值及综合考虑司法处置过程中的不确定因素及变现损失，扣除资产优先受偿的部分，还需要了解其是否还有其他债权人以及是否有其他法院已对其查封，方能判断其是否有价值。该不动产符合上述第四项条件，归类为可能有价值的不动产。

3.无价值不动产：以上两类不动产，我们认为均为有效资产。除了有效资产之外，资产包中有一部分不动产，银行方非资产的抵押权人或在银行方的抵押债权前已有其他债权价值覆盖了资产价值，且未申请法院对其进行查封或银行方诉讼法院轮候查封、前有轮次较多的，我们可以判断其无余值。即银行方既不拥有不动产的抵押债权，也无法请法院对其优先处置的，并可以明确判断扣除司法处置过程中的不确定因素及变现损失、资产优先受偿的部分后无余值的不动产，可归类无价值不动产。在资产包清理处置过程中可不再关注该类不动产。

四、将汇总梳理的情况与律师沟通并提出建议

将汇总梳理的情况与律师沟通，以评估人员的角度为律师和委托方在不动产进行司法处置时提供建议，并获取我们评估工作所需的不动产相关信息：

1.关注不动产的查封情况。提醒律师尤其关注部分不动产查封已到期或即将到期的情况，保证及时续封，特别要对银行方诉讼法院首轮查封的不动产保持优先处置的自主权；建议对有价值但尚未诉讼查封的不动产，及时走法律诉讼程序，提请法院查封；建议不轻易放弃对无价值不动产的查封，为后期资产处置若再次打包出售增加议价空间。

2.建议律师和委托方对各不动产案件的处理有侧重、分急缓。比如一些有租金收益或是即将超过返租期的商业用房，我们建议应加快处置速度，减少租金损失；另外如一些银行方具有第一顺位抵押权且被银行方诉讼法院首轮查封的优质资产，我们也建议加快处置速度，以减少资金成本；再如一些银行方具有第一顺位抵押权且被银行方诉讼法院轮候查封的资产，我们建议律师通过相关途径有选择地与其他法院协商，加快启动司法程序，以减少资金成本。

3.关注资产包中存在的各种关联关系情况。第一，我们建议律师及委托方关注市场方的关联企业和借款人的出资、验资、贷款去向和实际用途等，特别关注是否存在账外资产。债务人具有很强的隐藏或转移资产的动机，因此应充分利用所搜集的信息资料，判断账外资产存在的可能性，一旦发现有账外资产，如发现被执行人发生非法转移资产或资金的情形，应申请法院追加被执行人并处置其资产；第二，我们建议律师及委托方关注一些不动产的抵押权人可能为关联关系人的情况，调查抵押债权的真实性，是否存在合同诈骗的可能，能否通过法律途径主张债权；第三，我们建议律师及委托方关注市场方及借款户的是否有关联企业，由于不良资产在处置过程中会因司法执行的不确定因素及变现损失和费用而打折扣，因此若不动产变现后不足受偿，那么对于不足受偿的部分需从法律途径考虑追加被查封公司法人的其他资产予以清偿。

4.建议律师及委托方对未诉讼借款户的情况及未诉讼原因进行调查，对资产有价值的部分借款户尽快提起诉讼，主张债权。

本资产包共涉及借款户1,158户，尚有577户的债权未以诉讼方式主张。部分市场查封的资产主要为担保公司的资产，借款户为少部分，如果主债权未主张，则无法对担保方资产进行受偿。如已诉讼债权不能覆盖全部资产，则要对未诉讼部分债权进行起诉。

对各市场的有效不动产进行评估计算，根据正常的不动产评估程序开展评估工作，出具评估报告。结合不动产评估价值、抵押等权益情况、查封等司法处置情况，分析不动产可能的变现价值。针对各市场的特殊性，提出变现、运营等问题的分析和处理思路意见，以评估的专业角度为委托方处置资产提供参考依据，列举以下几条：

第一，因本次资产包的受让方为国有资产管理公司，有一定的市场经营平台及经验，因此根据经营市场的不同情况，可以建议委托方有选择地对其中受偿率较高、且有便利的交通优势及良好地理位置的钢贸市场，考虑自主经营。

第二，对于受偿率不理想的钢贸市场，但市场方投资的房地产或在建工程形象较好，可考虑将房地产或在建工程适度包装后再次打包出售。

第三，对于已列入拆迁范围并与政府签订了拆迁协议的钢贸市场，若经营情况较好，可以考虑将市场中的商户与其他市场进行整合。

第四，在一些零星不动产的处置过程中，有条件的可考虑通过房产中介出售而不是司法途径变现，以提高变现效率，减少司法处置过程中的变现损失和费用，增加处置价值。

五、评估思考与设想

经过本次钢贸不良资产包的评估清查分析工作，笔者对此类具有复杂性和特殊性的评估项目有了一些新的认识思考，并产生了一些设想。

1.可以针对受让方的具体情况及不良资产包自身的情况和特点，为客户选取最佳最有利的方式路径作为不良资产包的处置方式。笔者总结了几种主要的方式：一是整体转售；二是分包转售；三是受让方自行处置其中部分资产，对部分资产另行打包；四是对优质资产采取自营模式。通过评估师利用专业知识测算收益率等指标数据，我们可向客户提供合理可行的资产处置意见。

2.对于不良资产包中不动产的相关信息资料的搜集、核实是本项目的一大难点。在资产档案的翻阅工作中，由于档案资料非常多，需要花费大量的精力，如何有选择性地利用这些资料，对已有信息做好整理和核实工作，对后续评估工作理清思路极其重要。对有关信息资料缺失的资产，评估人员应仔细查阅银行是否提供授信分析、其他资产线索等资料，寻找蛛丝马迹，挖掘有价值信息，并请银行方补充提供缺失的资料。最后我们根据所能掌握的信息资料，尽可能作出专业判断，以供委托方参考。

3.对不动产的梳理和分类是本项目的第二大难点。根据不动产的权益状况、诉讼情况，将不动产按有无价值进行提炼整合。这要求评估人员对不动产在存在抵押等他项权利情况、查封等限制情况时具备综合考量和判断的分析能力。

4.对有效不动产的变现分析是本项目的另一大难点。分析不动产的变现价值需要考虑不动产的优先受偿款及司法执行的不确定因素及变现损失和费用，这些方面的定性和定量估计往往带有一些主观性，若要尽量接近实际处置价值，则要求评估人员做足够的调查，并熟悉不动产在各种方式处置时可能经历的各项法律流程及不同处置方式可能产生的结果。

5.与其他专业人员的互相配合，尤其是评估人员与律师在整个项目进程中都保持密切沟通，是本项目的特点。我们能以评估的专业角度，为律师提供不动产价值大小的信息和不动产处置先后顺序、轻重缓急的建议；律师能以他们的渠道为我们提供评估相关的资产信息，并能实时追踪不动产在司法处置中的进展情况，以便我们的评估分析更加准确。

6.应提高评估效率。钢贸不良资产包涉及的不良资产通常都具有很高的风险和较大的不稳定性，因此对评估时间的要求相对较紧，评估人员须在保证评估质量的同时提高评估效率，避免贻误不良资产处置的最佳时机。

7.应当建立不良资产评估数据库。建议对金融不良资产处置案例进行搜集和整理，利用数理统计分析方法，分析各种处置因素对不动产价值的影响，建立合理规范的评估参数体系，为交易案例比较法等评估方法提供切实可行的操作基础，合理体现市场机制对不动产价值的影响。

8.应提高评估工作在不动产处置中的地位和作用。钢贸不良资产包中不动产的复杂性和多样性，使得业务决策具有更大的难度和风险，如何使评估结果更符合处置实际、更贴近市场价值，是未来评估实践的重要课题。我们需要提高评估服务质量和效率，注重在评估中发掘不良资产的真实市场价值，从而做到真正为资产处置服务。

9.应注重非财务因素对不动产评估的影响。实际工作中仅依据财务资料进行评估往往与实际处置存有差异，主要原因是非财务因素的影响。鉴于钢贸不良资产包的特殊情况，其中的不动产价值除受到债务企业自身财务状况的影响外，还要考虑社会稳定、偿债意愿、社会信用、经济发展等多种因素。以目前的技术方法，这些非财务因素的影响难以被量化和体现在评估结果中，评估师在具体的评估实践中应注重积累这方面的经验，不断补充和完善评估技术体系。

综上，笔者认为诸如本次钢贸不良资产包不动产的清查评估等类似的评估咨询综合服务项目，考验了不动产评估机构的服务能力和评估人员的业务水平。随着市场经济和金融行业日臻发展，金融不良资产包的评估处置业务需求也日益增长，这就迫切要求不动产评估机构不断优化服务、开拓新的发展模式，要求评估人员不断丰富知识储备、提升综合素质、提高业务能力和技术水平。