行使优先购买权应及时

文 康慧（河北）

行使优先购买权应及时

文 康慧（河北）

自3月1日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，因其做出了比《物权法》更为具体的规定，为人们解决财产纠纷提供了更有力的法律保障而受到人们的广泛关注。

案例：2013年，年近六旬的马大爷经人介绍认识了比自己小5岁的刘大妈。两人很快便领取了结婚证，并约定婚后实行分别财产制，即双方婚前和婚后所得的财产归各自所有，对自己的财产享有独立的占有、使用、收益和处分的权利。婚后，两人各出一半价款在市中心购买了一个商铺并将其租给了张某，租金收入由两人平均分配。但时间不长，两人之间出现了矛盾，刘大妈便随儿子出国了。2015年1月，马大爷将商铺卖给了承租人张某。2016年3月，刘大妈知晓情况后起诉至法院，请求撤销马大爷和张某之间的买卖合同，主张自己享有优先购买权，并要求马大爷将房屋以低于市场价的价格转让给自己。法院经过审理，驳回了刘大妈的诉讼请求。

说法：房屋按份共有又称房屋分别共有，是指两个以上的民事主体对同一房屋按照一定的份额共同享有占有、使用、收益和处分的权利，并承担相应的义务。《物权法》第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”

《最高人民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释（一）》第十一条规定：“优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。”第十二条规定：“按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。”

本案中，由于无法确定刘大妈对房屋转让一事是否知情，因此刘大妈应当自该房屋转让之日2015年1月至2015年7月主张自己享有优先购买权，并且其交易价格、方式等都要与第三人相同，但刘大妈是在2016年3月才主张自己享有优先购买权，还要求马大爷将房屋以低于市场价的价格转让给自己，因此不能得到法院的支持。

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责编/文邦