浅析《物权法》关于“自动续期”的实践问题

2016-02-02徐康鸿

法制博览 2016年28期

关键词：续期物权法使用权

徐康鸿

辽宁工程技术大学，辽宁　阜新　123000

浅析《物权法》关于“自动续期”的实践问题

徐康鸿

辽宁工程技术大学，辽宁阜新123000

根据我国《物权法》规定，我国居住用地使用权的最高期限是70年，土地使用权期间届满后，土地收归国有，但地上建筑物仍属于业主所有。本文以文献调查为基本方法，对《物权法》中关于“自动续期”的问题做了深入分析，并且提出相应的解决措施。

自动续期；住宅性用地使用权；政治原因

一、建设用地使用权

(一)含义

建设用地使用权是我国物权法所规定的重要的用益物权之一。我国《物权法》第135条明确规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

(二)特征

第一：客体特殊性①。建设用地使用权是指存在于国有土地之上的用益物权。另外，我国《物权法》151条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”第二：有偿性。建设用地使用权的使用是有偿的。根据《物权法》第137条相关规定可知：建设用地使用权的取得主要有出让和划拨两种形式。其中，对于建设用地使用权的出让，当事人必须在出让合同中约定出让金等费用及其支付方式。第三：期限性。建设用地使用权的使用是有固定期限的。我国在实行国有土地使用制度改革之后，废止了国民无限期使用国有土地的做法，对国民的土地使用权期限做出了严格的限制。

二、关于住宅性建设用地使用权到期如何处理的研究现状

(一)关于“自动续期”

最初《物权法》草案所规定的住宅性建设用地使用权期间是70年。全国人大在对这一草案公开征求意见时，全国人民却一致地认为：全国人民用他们一生的血汗钱换来一套住房，理应对房子享有永久的权利。但是《物权法》却将国民对土地使用权的期限限制到70年。鉴于此事事关社会秩序的稳定性，最终的《物权法》文件进而明确规定：住宅建设用地使用权到期后，自动续期。

杨立新教授认为：2007年颁布的《物权法》没有规定住宅性建设用地使用权自动续期的条件，因此，就应理解为无条件续期。再者，为维护广大人民群众的切身利益，维持和平稳定的社会秩序。“自动续期”应当理解为：不需要业主申请即可无条件续期。

笔者认为：既然法律未明确规定“自动续期”是否应当缴纳出让金，那就应该按照法理的原则区进行分析。自动续期应当实行有偿制度，然而，缴纳出让金的标准并不是市场价格，而是应当按照各地方制定的土地基准地价②。

另外，还可以根据当地的实际学习情况，购置一些农民需求量较大的科学技术以及国家农业政策书籍，帮助农民及时了解最先进的农业生产技术和国家对于农业的最新扶持政策，从而促进农民及时调整生产和经营方式，更好的为实现农业现代化服务，提高农民科技教育中心管理工作质量。

(二)关于不同出让期之间如何协调的研究现状

杨立新教授认为：由于历史原因，住宅建设用地使用权期限未达到70年最大期间的应当延续至70年，之后才可以按照现行法律规定执行。当然，在上诉那种情况之下，鉴于社会发展的现实原因，例如通货膨胀等，为保持拥有房屋不同出让期业主之间的公平性，维护国家和政府的利益。原业主应当补交出让金差价。

笔者认为：考虑到改革开放初期，我国当时特殊的法律法规与政策，应当特别尊重契约双方立约时的真实意思表示，进行具体问题具体分析。而绝对不能不加考虑地执行法律规定。

三、对上诉问题的原因分析

(一)历史原因

在上个世纪实行计划经济的时代，我国对城市土地实行的是单一行政划拨制度。这种制度彻底否认了我国土地的商品属性，从而使我国的土地完全退出流通领域。在这种制度之下，我国城镇土地实质上实行的是无偿、无流动、无限期使用的土地制度。

随着改革开放的进行，我国经济体制改革不断深入的发展。因此，我国在1982年宪法当中明确确立了城镇土地归国家所有，公民实行有偿居住的模式。

(二)法律原因

1.立法权限

依据我国目前的法律体系，对我国土地使用权期限以及有关费用的有关规定主要体现在三部法律中。1986年的《土地管理法》；1995年的《城市房地产管理法》；2007年的《物权法》。然而，这三部法律却没有对住宅性建设用地使用权的期限作出明确的规定。对使用期限作出规定的只是1990年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

笔者认为：关于住宅性建设用地使用权期限问题

事关公民的基本权利问题，不能只局限于民法领域，否则就会忽视宪法的存在。

2.立法冲突

从法律角度来讲，2007年颁布的《物权法》之效力要大于1995年颁布的《城市房地产管理法》的效力。但是在具体的实行过程中，由于具体执行法律的国务院被《城市房地产管理法》授权立法，这样便导致国务院过多的将旧法的规定适用于具体事务，从而忽略了新法的优先效力。

(三)政治原因

1.权利与权力

如何解决住宅建设用地使用权期间届满的实质问题就是政府与民众之间的利益分配关系。

人民群众的利益总是具体的，而国家和政府的利益却总是抽象的。因此，在现实生活中社会契约理论并非如宣传的那么完美。由于中央政府拥有全国更多可支配的资源，中央政府更愿藏富于民、让利于民；相对地，由于中国地域差距问题，有些地方政府却无法掌握足够的资源来发展本地区的经济，由于各种现实性问题，很多地方政府做的更多的却是与民争利。

2.权力与权力

(1)中央与地方。多数情况下，并不是中央的政策不好，而是由于地域差异、生活水平等现实问题，地方政府并不能完全贯彻落实中央的良好国策。

就拿“自动续费”问题来说：中央立法规定住宅建设用地使用权到期后自动续期的目的是维护人民的基本利益。与此同时，中央考虑到中国全国各地实际情况千差万别，土地出让金收与不收、收多少应当由各地省级人大根据本地实际情况说了算，不能全由中央决定。而正是由于中央给予地方相当程度的“自治权力”，才会出现上诉所说的地方政府“与民争利”的情况。

(2)立法权与行政权。依据宪法至上的原理，涉及到全体公民基本权利——居住权的住宅性建设用地使用权原本应由代表公民意志的全国人大进行立法规范，作为一部国务院颁布的暂行条例无权对作为公民基本财产权的土地使用权做出期限规定。事关公民基本权利限制等专属性立法，必须由全国人大及其常委会进行立法规定，不得由行政机关代为规定。