武汉市公共租赁住房的多元化融资

武汉市公共租赁住房的多元化融资*

张琼1,2

(1.武汉东湖学院经济学院,湖北 武汉 430212；2.武汉生物工程学院管理学院，湖北 武汉 430415)

摘要：2014年武汉市政府将廉租住房统一纳入公共租赁住房管理，正式将公共租赁住房作为武汉市住房保障体系的主体。稳定而多元化的资金来源是发展公共租赁住房的关键。文章分析了武汉市公共租赁住房融资的现状，在借鉴国外保障性住房融资模式的基础上，提出了武汉市公共租赁住房多元化融资的建议。

关键词：住房保障；公共租赁住房；多元化融资

中图分类号：F293.31

基金项目：*本文为湖北省教育厅人文社会科学研究项目“湖北省公共租赁房财务策略研究”(编号：2011jyte187，负责人：张琼)的成果。

收稿日期：2015-08-01

作者简介：张琼(1983-)，女，湖北监利人，武汉东湖学院经济学院讲师，武汉生物工程学院管理学院讲师，硕士研究生，研究方向为房地产经济管理。

2009年温家宝总理在政府工作报告中首次明确提出，加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施“积极发展公共租赁住房”。随后，湖北省和武汉市政府陆续发布相关通知以贯彻该指导意见的精神。武汉市政府办公厅于2011年5月5日发布了《武汉市人民政府办公厅关于加快发展公共租赁住房的意见》，至此公共租赁住房成为武汉市住房保障体系的主体。武汉市人民政府于2014年7月2日发布 《市人民政府关于进一步加强公共租赁住房管理的通知》，自2014年6月1日起，停止受理廉租住房资格申请，将廉租住房统一纳入公共租赁住房管理；2014年底之前完成原廉租住房保障家庭的资格复核及租赁合同转换工作，全面实现并轨运行。

武汉市住房保障体系要实现“产权式保障为主”向“租赁式保障为主”的转变，让公共租赁住房真正成为住房保障体系的主体，稳定而多元化的资金来源是关键因素。因此，针对武汉市自身特色和发展情况，拓宽传统的财政融资渠道，实行多元化的融资方式，对于缓解政府的财政压力和保证公共租赁住房制度的贯彻实施和持续发展，具有重大现实意义。

一、武汉市公共租赁住房融资现状

(一)武汉市住房保障“十二五”规划相关指标

依据《武汉市住房保障“十二五”规划》，武汉市五年内将筹集公共租赁住房450万平方米，12.7万套。“十二五”期间，保障性住房共需资金351.025亿元，其中公共租赁住房130.125亿元，占总保障性住房资金需求的37.07%。武汉市“十二五”期间投入公共租赁住房的资金，政府投资57.84亿元，单位投资的成套公租房57.96亿元，单位投资的集体宿舍14.325亿元(数据来源：武汉市住房保障和房屋管理局)。可以看出，该规划并没有将社会投资(除企业单位宿舍的投资外)公共租赁住房纳入其中。

武汉市住房保障和房屋管理局于2015年1月7日发布的关于武汉市中心城区政府类公租房项目情况见表1和图1，武汉市共在江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、青山区、洪山区和武昌区七个中心城区建设23个政府类公租房项目，房源套数合计23550套。其中江岸区的惠民居2145套、洪山区的南湖新城508套、洪山区的马湖丰华苑309套已经交付使用；

汉阳区的惠民苑二期250套、惠民苑三期630套正在配租；其他18个项目正在建设中。由以上数据，假设每套公共租赁住房建设成本为2000元每平方米，建筑面积为50平方米，一套公租房的投资大约为10万元。则可以大致估算出截止2015年1月7日武汉市中心城区政府类公租房项目投资总额约为23.55亿元，其中已经完成建设的五个项目合计约3842套，约3.842亿元。

表1　武汉市中心城区政府类公租房项目情况表

数据来源：武汉市住房保障和房屋管理局

从2011年至今，武汉市的公共租赁房资金来源主要有以下四种：一是中央和省政府财政投资；二是市土地出让净收益中10%的资金、住房公积金增值收益中计提的资金；三是银行及其他金融机构贷款；四是出租、出售保障性住房及配套设施回收的资金。但无论是政府直接投入，还是土地出让金净收益、住房公积金增值收益，都是依赖于政府。如表1，武汉市“十二五”保障性住房投资计划中，政府并没有将社会投资纳入到公共租赁住房建设中。显然，要完成“十二五”期间12.7万套公共租赁住房的建设目标单单依赖于政府的力量，是远远无法满足公共租赁房的资金需求的。必须拓宽公共租赁房融资渠道，引导社会资本参与公共租赁房建设。

图1　武汉市中心城区政府类公租房项目

数据来源：武汉市住房保障和房屋管理局

二、国外保障性住房融资模式的借鉴

为了解决中低收入阶层的住房问题，各国政府都十分重视政府保障部分的供应体系建设。国外的保障性住房建设开始的比较早，形成了相对成熟的融资模式，可以为我国公共租赁住房多元化融资模式提供很多有益的经验。

(一)以新加坡为代表的亚洲融资模式

在亚洲，比较典型的是新加坡公共组屋融资模式。新加坡的公共组屋是由新加坡建屋发展局以较低的市场价格出租或出售给中低收人人群的福利住房。公共组屋的规划、建设、运营和管理由建屋发展局直接负责。新加坡建屋发展局的建设资金主要来源于政府提供的住房建设贷款和运营津贴、中央公积金贷款、公共组屋的租金及出售收人。新加坡采用这种模式与其国情密不可分，国土面积较小、房地产市场秩序良好、行政作风廉洁等，其他国家在绝大部分情况下难以复制与实现。

(二)以荷兰为代表的欧洲融资模式

2.研究业务知识，成为党务工作的行家里手。做好基层党务工作，必须认真研究业务知识。党务工作是一项业务性、操作性、规范性很强的工作，有一套完整统一的任务、制度、程序和工作标准，有严格的组织程序或法律规定，来不得半点主观臆断和随意性。基层党务工作者要勤于学习、吃透政策，在繁重复杂的工作中努力实践，增长才干，练就一身过硬的“看家”本领，这样，不仅能够促进党务工作的全面开展，而且能有效地发挥上传下达、左右协调、监督检查、安排部署、计划总结等基本部门职能，促进企业生产。

在欧洲，荷兰利用公共租赁住房相类似的社会住房顺利地解决了中低收入人群的住房问题。荷兰社会住房是指由住房协会或公立住房公司提供的用于租赁的非盈利性住房。为了有效减轻政府的财政压力，住房市场化改革开始后，金融市场的抵押贷款成为主要融资来源。同时，荷兰为帮助住房协会得到较低的贷款利率成立了社会住房基金。荷兰政府不仅鼓励银行、保险公司、投资公司和养老金基金等发放贷款，还允许国外金融机构发放贷款，同时还推进金融机构之间相互竞争，促进各金融机构创新贷款方式。

(三)以美国为代表的美洲融资模式

美国的公共住房有其独特的融资模式，它依赖成熟的金融市场环境，形成了健全的住房金融体系，同时充分地利用了金融杠杆的力量，保证了公共住房建设资金的持续性。在20世纪六七十年代以前，美国公共住房的建设资金成本由联邦政府负责，地方住房管理机构与租户则共同负责其运营和维护成本。为了缓解社会经济发展对政府带来的压力，美国逐步形成了以住房金融体系支撑为主导的融资模式，为公共住房的发展提供了新的资金渠道。美国涌现了大量的融资新工具，如房地产投资信托基金、公私合作关系、建造运营移交等，这些新的融资工具能够为金融市场注入新的活力，为住房市场的发展带来庞大的社会资金，促进了中低收入家庭住房问题的有效解决。

综合以上三种融资模式，对于武汉市公共租赁住房融资仅仅依靠政府投资显然是不够的，武汉市必须发展多元化融资模式以满足公共租赁住房的建设，从而真正解决中低收入家庭、新就业职工和外来务工人员的住房需求。

三、关于武汉市公共租赁住房多元化融资的建议

结合武汉市公共租赁住房融资的现状和国外保障性住房融资的经验，笔者认为武汉市公共租赁住房的资金来源必须多元化，主要有三种即政府投资，企业单位、工业园投资以及社会投资。

(一)政府投资

政府对公共租赁住房的投资方式主要有：政府直接拨款、公积金增值收益、公积金贷款和地方政府一定比例的土地出让净收益等。另外，武汉市政府还可以考虑建立公共租赁住房公益基金，其主要来源可以是社会捐赠和彩票收益。

(二)企业单位、工业园投资

企业单位、工业园投资建设的公共租赁住房主要是宿舍式的，以满足该单位和工业园区的新就业职工和外来务工人员的住房需求。有条件的企业单位、工业园区除了建设宿舍式住房解决单身职工的住房需求，还可以建设小套型的公共租赁住房解决已婚家庭职工住房需求。为了提高企业单位、工业园投资建设公共租赁住房的积极性，武汉市政府应该颁布相关法律法规，对于公共租赁住房的建设资金，企业单位、工业园和职工三者分别承担相应部分。

(三)社会投资

1.鼓励房地产企业参与公共租赁住房配建项目

在规划为商品住宅的房地产项目中，要求房地产开发企业按一定比例配建一定数量的公共租赁住房，政府给予该房地产开发企业一定的政策优惠以吸引其参与公共租赁住房建设。另外，房地产开发企业建设公共租赁住房项目，政府部门还可以给予其一定的政策优惠同时配套建设商业门面等收取相对高的租金以弥补收益。

2.提倡普通民间资本投资公共租赁住房建设

如果每个有盈余的公民都可以参与公共租赁住房的建设，所筹集的资金必然是巨大的。可以考虑REITs模式、ABS模式、PIPP模式和BOT模式。其中BOT模式具有可操作性，下面仅仅介绍BOT模式的具体操作步骤。

BOT模式是指建造——运营——转移，具体做法是首先由政府委托特定的公司运作整个项目，公司投资建设公共租赁住房，公司可以享受建设公共租赁房的有关税费减免政策并可以配套建设商业房地产出租以加快回收投资。项目建成后，在特许经营期内，公司向政府认定的公共租赁住房户提供住房和相应的服务，公司的租金收入由政府和租户共同提供。待特许期满后按协定将整个公共租赁房项目移交给政府，再由政府经营管理。

武汉市公共租赁住房融资多元化发展可以缓解政府财政压力，有利于解决中低收入家庭、新就业职工以及外来务工人员的住房问题，值得长期研究。

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责任编辑：游涛