新常态下加强房地产企业资金管理的具体策略研究

潘莉晶

【摘 要】房地产企业资金管理工作主要对房地产开发、经营管理过程中使用的各项资金进行管控，在房地产企业财务管理中占据核心位置。随着社会经济进入新常态，房地产企业应紧跟这一趋势，加强资金管理，保证资金供应的及时性、有效性及利用率，同时减少资金风险，从而推动房地产开发项目正常有序运行。

【关键词】新常态；房地产企业；资金管理；策略

新常态主要是指社会经济由之前的高速增长转变为中高速增长，经济增长方式由过去的靠劳动力、资本投入的粗放增长，转向靠改革创新、技术进步的集约式发展，即转型升级。新常态不像过去一味追求总量扩张，它更加重视有质量、均衡、可持续的增长。房地产企业开展经济业务过程中，需要大量的资金流转，为了推动生产经营工作的有效运行，保证资金高效使用，减少资金成本，提高资金的安全，企业应构建完善的资金使用和管理制度，加强各项资金收支的审批，从而促进资金有效使用。

一、房地产企业资金管理中存在的问题

1.高负债

对于资金密集型特征突出的房地产企业而言，所有项目开发前期都需要投入巨大的资金，很少有房地产企业可以凭借自身的自有资金开展运营活动，我国在房地产企业的IPO和股权再融资方面有着较高的要求，出于对有效融资的考虑，多数房地产企业均采用银行借款这一渠道来获取所需的资金，这样一来就使得房地产企业面临严重的负债率。从相关统计数据中看到，国内房地产企业的负债率已经达到了70%左右，更有甚者达到了90%。由此可见，虽然房地产企业的利润可观，但面临的风险也非常大，在这么高的负债率下，一旦国家相关政策及房地产市场价格出现变化，那么就阻碍了资金的及时回笼，难以按期偿还债务，严重影响了房地产企业的稳定发展。

2.融资形式过于单一

由于受到了国内资本市场发展的限制，房地产企业融资市场的前进步伐也较缓。实际融资过程中，广泛采用短期和长期银行贷款的形式，而由于我国企业债券市场发展缓慢，房地产企业无法利用发行企业债券的方式筹集所需资金。随着国家监管部门对房地产企业上市控制的越来越严格，导致一些房地产企业无法通过发行股票的方式来获取所需资金。大部分房地产企业注重短期的融资方式，不仅融资风险系数大，面临严峻的偿债压力，而且还影响了房地产企业资金的顺利运作。

3.资金回款问题

现阶段，房地产企业的重大资金回笼主要来源于楼盘销售回款，而在房地产企业的销售方面，只有在形式好、宣传推广力度大、促销方法多样化的情况下才能实现资金的大量回笼。实际中，如果政府明确提出限价、限购等要求，并且还制定了预售资金监管制度，那么就会影响房地产企业资金的有效流通。房地产开发商存在资金回笼不及时、回款不稳定等问题时，会加剧房地产企业的资金压力，更有部分企业无奈之下通过降价来提高资金回笼速度。

二、新常态下加强房地产企业资金管理的策略

1.加强开发项目的可行性研究

房地产开发周期长、投资大，潜藏巨大的经营风险，所以应在明确投资开发经营项目阶段，先掌握了解投资项目的背景情况，防止发生产权问题，提高投资回收率。同时深入市场调查，主要对项目所处地区的人口发展、经济发展、房地产市场等情况进行认真的调查和分析，并进行准确的预测。此外，做好投资项目的分析比较工作，房地产企业应整合各有利资源，致力于开发经营效益高、经营风险低、开发周期短的项目。再有，房地产企业应从项目开发进度的角度出发科学估算需求量，提高项目的运行效率。

2.实现多元化的融资渠道

具体有以下这些渠道：

银行贷款：是一种债务性融资和间接融资。房地产企业在还本付息的基础上从各商业银行中获取开发资金，是房地产企业资金的主要来源，有着多样化的贷款形式，如抵押贷款、信用贷款、贴现贷款。房地产信托：以资金信托为切入点，房地产信托主要是信托投资工资实际按照信托的原则，采取贷款或入股的渠道将委托人委托的资金提供给房地产企业，这样多方都能获利。以财产信托为切入点，房地产信托主要是房地产物业的所有人作为委托人把整体物业委托给信托机构来经营管理，然后信托机构再把信托收益交付到受益人手中。和银行贷款相比，房地产信托能很好的节约房地产企业的融资成本，减少财务费用，保证了房地产资金的循环使用及企业的稳定发展。协议融资：国内相关法律法规和司法实践明确提出，企业之间进行的融资视为无效，不在法律保护范围内，但群众和企业间的借贷行为是有效的，不过借款利率应低于银行相同类型贷款利率的4倍。实际中，房地产企业应以银行为中介，通过委托银行贷款的渠道进行融资，这种方式使用较多。另外，由于融资双方自身情况、需求都不同，采用委托贷款的方式并非对所有交易双方的需求都能够满足，所以应根据具体的情况明确具体的交易模式，在科学的协议安排下推动融资活动的顺利进行，保证双方的利益受法律保护。其他融资渠道：如融资租赁、委托贷款、典当方式，这些方式能够满足企业的资金急需。

3.加强资金回收

房屋销售过程中，可能会出现市场行情比预期目标好，也可能出现市场行情达不到预期要求。但不管是哪一种，房地产企业都要深入了解市场行情，加强开发建设成本、销售成本等房屋销售成本的核算工作，同时想尽办法提高房屋的销售量，从而及时收回资金。在房屋销售阶段若存在销售低谷现象，房地产企业此时应深入分析市场行情，准确掌握市场是否会在短期内反弹，若存在反弹的可能，且反弹后产生的收益比等待时产生的资金成本高，这个时候只要耐心等待一段时间即可。若短期内不会出现反弹，房地产企业就要根据当前的市场情况，尽快将房屋销售出去，及时收回资金，从而降低自身的损失。

4.加强资金风险管理

房地产企业资金风险涵盖了：使用风险、在途风险、或有风险。其中，资金使用风险指的是企业投资风险，该风险可事先进行控制，所以加强此类风险的事先控制至关重要，做好投资项目的可行性研究，项目评审必须具备较高的专业水平，尽最大可能降低预计风险的发生率。资金在途风险属于资金结算范畴发生的风险，因此应科学选择结算票据。企业在同城结算业务中通常采用“贷记凭证”、“转账支票”的结算方式。资金或有风险体现在公司为其他企业提供担保而产生的或有负债，涉及贷款担保、业务担保等方面，对外担保企业应具备健全规范的审批流程。

5.设置专门的资金管理信息化平台

以资金管理为基础构建房地产企业资金管理信息化平台，将资金收入与计划作为主体部分，促进统一的接口和各分公司系统的有效联接。该平台能够对企业内部资金的收入与计划过程进行有效管理，同時也可自动查询余额及报表汇总。在资金管理信息化平台中，集中对资金的流入流出进行了控制，并且还及时跟踪了整个资金的流向过程。实现资金的统一拨付与计划、办理企业间往来结算，达到了一体化管理的要求，促进了信息的有效传递，保证了资金的科学使用。

三、结论

综上所述可知，随着经济新常态时期的到来，以及房地产市场、政策的不断变化，房地产企业应与时俱进，通过各类方式手段加强资金管理，全面发挥整体资金优势，从而保障资金的有效使用，实现房地产企业经济效益最大化。

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