欧阳捷：从总理讲话看房地产大势

文│欧阳捷

欧阳捷：从总理讲话看房地产大势

欧阳捷新城控股集团有限公司高级副总裁

今年的两会，总理针对房地产行业只讲了9句话，这9句话也反映了中央政府对房地产的纠结。

第一句话，“促进房地产市场长期平稳健康发展”。这就意味着房地产市场“既不平稳、也不健康”。“不平稳”就是投资增速继续下降，其实投资增速下降是从2010年就开始了，销售从2013年以来持续下降。

“不健康”就是库存高企，住宅待售面积已经超过了4亿平方米，住宅施工面积已经超过了39.8亿平方米。2013年年底，仅24家上市房企土地储备面积已经超过了6.59亿平方米，加上全国其他房地产企业的土地储备面积，我们认为土地储备面积至少要在12亿平方米以上，这样房地产企业的库存和潜在库存将高达50亿平方米以上，换句话说政府在未来3～5年不用再出让1亩土地就可以保证市场的稳定供应。

第二句话，“房地产市场的需求是刚性的”。总理的话总是对的，但我们的感觉其实不太一样。每年婚姻人口的自住性需求是属于刚性的，每年1500万对结婚，其中一半以上在城镇，同时每结婚三对人，就有一对人离婚。婚姻人口的住房需求每年大致在500万套。

但是，投资性需求明显减少，投资客的购房比例已经下降至10.7％，改善性需求也在减少，根据世联地产的统计，35岁以上的改善性需求从63.5％下降到了34％，改善性需求减少的原因是人均住房面积已经接近天花板，二线城市人均住房面积都在27平方米，多的达到37平方米，三、四线城市居住面积更大。我们面积性的改善性需求已经严重萎缩了，就是说它的动能已经严重不足了，剩下的改善性需求其实更多的是品质性的改善需求。

第三句话，“中国城镇化进程还在加快”。其实中国的城镇化进程在放缓，城镇人口虽然在增加，但是城镇人口净增长量从2010年起就开始逐年递减，2010年，城镇常住人口净增长量为2466万人，到2013年已经下降到1929万人。

我们统计了全国76个一、二、三、四线城市，有63个城市近3年常住人口都下降了。其中，4个一线城市的常住人口净增长量都在下降。上海市2000～2010年的10年间，常住人口每年净增62.8万人，而2010～2013年的3年中每年常住人口净增长量仅为35.7万人。深圳市前10年年均增长33.5万人，后3年年均增长9万人，对于深圳这样的1000多万人口的超大城市，人口增长接近于自然增长率，换句话说就是基本上没有新的外来人口了。25个二线城市中有18个城市常住人口增长量下降，19个三线城市中有15个城市增长量下降，28个四线城市中有26个增长量下降。

“支持居民自主性住房和改善性住房需求”。这句话是政府推出的最大一个刺激政策。

其背后的逻辑是，工业化已经到了中后期，产能过剩成为普遍现象，传统制造业已经不能创造更多的岗位了，工业产业吸纳人口的能力在下降，没有就业就没有农业人口的转移。从工业企业个数来看，2010年规模以上工业企业超过45万家，2013年已经下降到了35万家。

第四句话，“稳定住房消费”。更是反映了住房消费难以稳住的巨大挑战，住房建设投资增速继续下降，拖累了房地产投资，拖累了固定资产投资，拖累了第三产业投资，拖累了制造业投资。销售面积继续下降，从去年年初就已经进入了负增长区间。房地产市场已经在走下坡路了，我们认为虽然是缓坡，但是像2013年那样回暖已经是不可能的了

以前有专家讲过所谓的周期论，大小年轮，我们觉得未来可能都不再适用了。自主性需求、改善性需求、投资性需求和农村人口进城需求，只有一个约等于常量，其它的都在下降。因此我们看到市场已经自发在调整，新开工的面积在往下走，虽然有波动，但已经持续在负增长的区间了。而且我们可以看到，施工面积的增长也呈下降的趋势，并进入负增长的区间。房地产企业土地储备的面积已经在连续下降，自2012年就已经出现了负增长，虽然2013年有一个回升，2014年已经进入了下降渠道。

第五句话，“发展必须有合理的增长速度，保持经济运行在合理区间”。区间论，意味着住房消费也必须保持在合理区间，要保持在合理的区间也就意味着会有刺激政策。但刺激之后就是透支。最后的结果就是白银时代会提前结束。如果我们要保持合理区间，持续保持上5～10年，我们的白银时代就会提前结束。

第六句话，“支持居民自主性住房和改善性住房需求”。这句话是政府推出的最大一个刺激政策。稳定住房消费只能从增加需求入手，意味着中央政府很快会推出政策。对于城镇存量人口的自主性和改善性需求，中央给了大家信心，希望大家不要观望，最值得期待的政策是降低首付，降低二手房交易费用。因为我们自住的房子其实不需要那么高的首付。

第七句话，“强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策”。这句话就是我们解读李克强总理讲的稳定住房消费的时候提出的概念，我们为房地产消费正名，上届政府已经把房地产消费妖魔化了，稳定房地产消费，其实是保持国民经济平稳健康发展，所以稳定住房消费就是纳入了国民经济正常平稳健康发展的轨道。这要求地方政府承担起稳定住房消费的责任，为此地方政府可以名正言顺地支持房地产业的平稳发展。所以我们看到有些省市政府已经在陆续出台支持房地产发展的政策，后面还会有更多的政策出台。发展还是硬道理，稳住住房消费，才能稳住房地产，才能稳住GDP。

第八句话，“住房保障逐步实施实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房”。实际上有很多地方政府已经出台了相关的政策，中央强调这一政策，意味着住房保障政策不会再对商品房市场造成新的冲击，有助于消化库存，促进市场平稳健康。

第九句话，“推进新型城镇化取得新突破”。稳定住房消费，最终要靠城镇化。不解决城镇化的问题，中国永远不会保持我们的经济的平稳健康发展。但城镇化的路在农民脚下，城镇吸引力在减弱，农村建房只增不减，农村居民人均居住面积已经超过37.1平方米，而且每年还在以1平米的速度在递增。要增加城镇化需求，就必须解决农民进城的就业问题、安居问题、包括教育、医疗、住房以及农村居民养老问题，解决已经进城农民对留守老人和儿童的牵挂，同时还要通过农村土地和宅基地改革，来解决农村居民进城落户的资本。这才是刚需的最大支撑，也是房地产市场最稳定的增长。

活得久远比活好当下更重要

那么，企业怎么办？我们认为活得久永远比当下活得好更重要。许多中小企业正在退出江湖，包括知名企业，只有企业少了，供应少了，市场才会真好，不过那时市场会比现在小很多。

新城控股的应对策略是，在蛋糕变小的情况下，我们要在市场中占有我们自己的地位，并且要把我们的规模继续扩大，只有在这个时候才能让自己的企业在江湖上立足。所以我们提出的思路叫“加速奔跑”。

目前，新城控股已经进入全国17个大中城市，其中9个省会以上城市；发展幸福社区已经超过100个。新城控股的目标是，到2017年销售规模超过500亿元，其中商业战略目标是开业15个吾悦广场，在建25个购物中心，持有商业面积超过300万平方米。瞄准三四线城市的机会，加速商业布局，凭借“高强度投资、高增长市场、高适销产品，高周转资产、高组织能效”五高战略，实现进入商业地产第一梯队的目标。

这是一个差异化取胜的时代，新城的吾悦广场之所以取得成功，很重要的原因是其自身的特色化和因地制宜的定制化。吾悦广场体现了新城商业的人文情怀，吾可称为一家五口，悦是发自内心的愉悦，吾悦就是以家庭为目标、创造愉悦生活体验的体验式商业购物中心。

多年来，新城坚持以稳健为前提，围绕住宅和商业，不断尝试调整和优化，在实现精细化的同时向创新延伸。未来新城还要推行轻资产，推行合作拿地、合作开发，推行项目合伙人，尝试小股操盘，我们觉得这些创新工作会为企业未来带来长远的价值，现在行业中在不断地试错，我们目前还没有看到大的企业在试错中找到一个正确的方向，但是不断试错当中万一试对了，可能就会占领未来行业的制高点，所以新城也在试错当中，我们希望通过专业提升价值，这样才能把企业带向一个未来的新的高度。

2015年，新城控股提出的“随新奔跑”的年度主题，就是要向社会展现出新城控股愿意尝试新模式、创新新产品的一面，也是新城控股住宅产品“让幸福变得简单”和吾悦广场商业综合体“让城市生活更美好”的坚定践行。新城控股将融入中国城镇化进程，用创新带动骆驼快速奔跑，努力为城市创造更大的价值。