海外房产投资的盛宴才刚开始

本刊记者│苗野

海外房产投资的盛宴才刚开始

中国人已然成为世界移民潮的生力军。2015年海外的房地产投资对于开发商、消费者而言，会有怎样的趋势和变化？本刊记者就此问题采访了英国邦瑞房地产发展有限公司中华区总经理白兮、碧桂园海外房产营销经理杜春鹏、中国社科院世界经济与政治研究所国际投资室副主任王永中、房天下海外房产总经理王凝。

《中国房地产业》：现在中国人投资海外房地产有没有发生变化？

王凝：前两年我们感受到大概60万～120万美元房产购买率是最高的，很多购房者是以自住、学区房为主。但从2014年开始，最大的变化就是投资额度有很大的幅度，高端客户不断涌现，比如购买200万～300万美元，甚至500万美元房产的客户也不断出现，也有小型投资的客户，是以50万～100万美元左右为预算。此外就是地域性选择上的变化，以前很多人主要以美国、澳大利亚、加拿大为主，但现在亚洲国家像日本、韩国也很受购房者的关注。我想这跟全球经济一体化，资产配置全球化有很大的关系。

杜春鹏：碧桂园是国内房企中比较早的涉猎海外房产的，从2012年开始加大海外投资的力度，在全国13个城市启动了国际展销中心，在马来西亚等地开发建设能够适合普通百姓消费的房子。在我们的消费人群中刚需占一部分，还有考虑到留学、投资这几块，这是国内投资客海外置业围绕的几个方向。

白兮：2014年有一个明确发现就是中国业主有“三高”倾向，即更高、更快、更强。中国的业主投资海外房产市场越来越平民化。“更高”就是现在中国人买伦敦房子，房价越高，中国人就买的越来越多。中国投资者现在越来越看到了海外房产市场投资价值，而不是移民改制，所以很多以前没有进入到这个市场的投资者看到这个市场的价值后，迅速地涌入这个市场，这是导致房价更高的原因。“更快”就是2014年业主由于趋于平民化，定房速度越来越快，这也是有原因的，一是再不定就抢不到房了，二是因为市场平民化，越来越多老百姓看到这个市场真正存在的投资价值。“更强”就是中国业主越来越注重信息化，更在乎专业的信息是不是完全被披露，是不是有很精密的计算方法。我认为这些确实反映了中国投资者投资海外房产的需求。

王永中：英国伦敦是过去一两年内炒的比较热的市场，投资者没有必要一定非要在高点进去。我们要抄底，欧洲市场，英国市场，西班牙、意大利市场经济还没有起来，在谷底，大家先进去，一段时间可能不挣钱，但是会反弹，这是抄底的机会。

《中国房地产业》：现在海外房产投资形成了多元化的格局，未来怎么能够实现中国投资者在海外投资的可持续发展？

王凝：如果您预算是在50万～100万人民币，像亚洲的日本是非常合适的，房产体量非常小，但是总金额也比较小，回报率会相当不错，日元现在对人民币汇率相对低，是非常好的入手时期。

预算稍微高一些大概300万～500万人民币，如果以投资回报率为主可以选择休斯敦、达拉斯、多伦多这些城市，还没有恢复到金融危机前的高峰期，都是非常好的选择。如果预算更高就可以选择伦敦了，伦敦去年真的是非常快的极速发展，伦敦去年增长16.3％，特别是核心区域，这也是很多开发企业，包括李嘉诚、万达、总部基地入驻伦敦的原因。

白兮：2014年海外媒体都声称中国投资者或者中国买家把伦敦整个城市给买了，把伦敦房价给炒高了，把澳大利亚买空了。我们作为一家大型的外资上市房地产开发企业，我觉得有义务代表行业说句公道话，中国投资者投资海外房产规模远远不像海外媒体说的把海外都买了。我们是英国第一大房地产开发企业，在英国市场占有率超过60％，我们去年年报做了统计，中国大陆投资者在全部的海外投资者中占的比例不到8％。中国投资者在所有海外投资比例上，不如过去的俄罗斯和中东投资者，仅仅才刚刚起步。

中国投资者在未来进行全球资本配置的时候，怎么配置是最符合你那盘菜。邦瑞所服务的业主80％都是英国中产阶级，他们的选择就三点，一是房价在当地区块不是最贵，也不是最便宜的，中间是最棒的。二是区块发展潜力最好。三是离公共交通或者地铁站最近的，万达项目和我们在伦敦的项目都在地铁附近，这是英国中产阶级最爱选的。

中国人买房哲学或者亚洲买房哲学，就是到了售楼处，先问这地方是不是CBD？中国人这个买房哲学已经被国际接受了，现在连伦敦人买房也是按这个哲学买，哪个是CBD就买，哪个是地铁沿线就买哪个。CBD可能房价是高的，但是那个地方投资回报和租金回报也是最高的。

杜春鹏：2014年中国买家在海外市场投资虽然在攀升，但真的是刚刚起步阶段。虽然国内很多房企纷纷走向海外，但真正把海外业务做好、普及到中国的买家并不多，碧桂园也一直在思考这样的问题。中国市场是非常庞大的，目前虽然房企大多数走向海外，但是更应该考虑的是怎么能够让中国买家更多地了解到，不同的类型不同的人群买哪里的房子更适合。

《中国房地产业》：从可持续发展的角度能否给海外房产投资提供一些建议？

王永中：投资者在做决定之前首先要看中介，通过他们提供的购房神器，查房价，看房价走势图。海外投资整个趋势是向好的，因为房地产是周期行业，整体感觉设计很好，大家做好准备，同时要胆大心细。

白兮：2015年是海外买房年，海外买房关键靠信息，同时要看准国家。英国有可能成为2015年海外投资的英国年。

杜春鹏：投资者在海外置业的时候不妨做下功课，充分了解各个国家现有的政策。国内很多开发商在海外都有开发项目，不妨可以先考虑国内开发商开发的项目。

王凝：现在海外购房不仅仅只是购买房产，更多的是资产配置，各个国家汇率不一样，鸡蛋不要放在同一个篮子里。

应该做资产配置，无论中产还是高收入人群，甚至平民化的购房者也可以做一些学习，进行一些小额的投资作为尝试，会发现收益会带来更大的收获，打开新世界的大门。