倪鹏飞：局部地区房地产问题将集中暴露

文│倪鹏飞

倪鹏飞：局部地区房地产问题将集中暴露

倪鹏飞中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任、中国社会科学院财经战略研究院院长助理、城市与房地产研究室主任

2015年中国的全面深化改革进入关键阶段，宏观经济继续面临下行压力，风险有增加与蔓延态势。把握调结构与稳增长的动态平衡，实现7％的GDP增长目标，既十分重要又面临挑战。

房地产是中国宏观经济与社会民生的重要构成部分，也处在下行的周期中，同时面临着去库存、去泡沫与防风险、防崩盘的任务。通过及时的战略调整、相机的制度创新与适宜的政策操作，确保房地产积极调整和健康发展，进而促进中国宏观经济目标的顺利实现，这是中央决策部门面临的一个重要课题。

亢奋后的疲弱期

开始于2014年年初的本次房地产市场调整，是长、中和短三个周期重合的调整。这使本轮调整的时间更长、程度更深，也导致调整后的房地产市场未来的状况及预期将发生重要变化。具体情况分析如下。

悲观预期将对量价产生收缩性影响。随着住房告别短缺时代、不动产登记条例实施、房产税征收试点以及反腐力度的加大，2015年的房地产市场将延续谨慎和悲观的预期，对房地产投资产生负面影响。

货币政策对量价的积极影响将打折。在松紧适度的稳健货币政策下，金融当局也将对金融机构信贷政策实施宽松的窗口指导，土地开发融资、住房抵押贷款和开发融资将有所改善。但受到整体预期的影响，金融机构资金供应会持续谨慎，住房抵押贷款的优惠有限，开发放贷标准宽松有限。

供给方失去了涨价的主导权。尽管开发企业掌握着房地产定价权，但在买方市场下难以有所作为。第一，新增住房库存过多。商品住房施工面积与销售面积之比，已从2001年的2.9上升到2014年的4.2。35个大中城市多数去库存化周期仍在警戒线的15个月以上，四线及以下城市的去库存周期时间更长。第二，存量住房空置严重。2013年城镇人均住房面积超过33平方米，城镇拥有两套以上住房的家庭占总家庭之比达到21％，二手房市场供给将激增。第三，多数房地产企业面临资金压力。尤其中小房企不会因货币政策调整，而减弱资金链条断裂的风险。总体上，以价换量仍是多数房企的销售策略，资金松紧影响着开发商的定价起伏。

需求方失去狂购的潜能与热情。买方市场下，需求者决定房地产销售量，但是，第一，刚性需求有恢复增长的潜力。2015年的城市婚龄人口和农村转移人口是稳定的需求因素，但经济下行将使收入增长放缓，保障房供给及棚户区改造将减少和分流部分需求。受预期影响，刚性需求存在部分提前或推迟释放的不确定性，2015年预计在8亿～10亿平方米之间。第二，投资与投机需求爆发式增长的可能性不大。首先，即便有积极的金融和税收政策，中等收入家庭群体前期透支严重，加上预期影响，改善性投资需求增长有限。其次，一些国家的经济与住房市场复苏，导致部分资本及房地产投资向海外转移。再次，金融改革、资本市场的扩容、股市复苏，将导致游资向股市转移。在市场分化的背景下，一、二线及部分三线城市仍有一些投资机会，包括周边区域投资人口及全国投资人口的投资需求释放。2015年异地刚性需求预计在2亿～3亿平方米之间。

2015年3月4日，内蒙古鄂尔多斯楼市泡沫破裂后随处可见的烂尾楼林立场面。

震荡性调整和多层次分化

2015年，积极的财政政策和松紧适度的货币政策，将使中国房地产市场呈现震荡性调整和多层次分化。

从供给面看，商品房价格总体月度环比微升而同比微降。为加快资金周转或者减少亏损避免破产，多数开发商将继续实施以价换量的销售策略。与2014年相比较，销售价格整体将略微下降。

从需求面看，商品房销售量总体小幅增长。刚性需求将同比增加，异地购房的投资需求将部分释放。全年房地产销售面积估计在10万平方米左右，与2014年相比，销售将略上升3％左右。

从时间上看，商品房量价将呈现降中趋稳的态势。2015年，随着间歇性刺激政策出台，房地产市场将产生阵阵涟漪，每次政策出台都将有一些短暂和轻微的反弹，但政策作用有限，市场随后将继续转入下行态势。总体看，上半年将震荡回落，下半年将盘整反复。

分城市来看，商品房市场将呈现多层分化的趋势。首先，一线城市总体有望复苏。其前期库存较少，2014年调整较大，潜在需求旺盛。2015年上半年实现环比增长，下半年可以实现同比增长。其次，二、三线城市总体分化明显。2015年，少部分城市呈现回升，大部分城市还需一年以上的调整（预计至2016年下半年）。再次，四线及以下城市总体空置与库存多，需求潜力小，需要调整的时间长。2015年将继续去库存，量价均处在下降状态。四线及以下城市具体分为三种情况：（1）小部分人口增量大、产业发展好的城市，将出现量价齐升；（2）大部分中等城市，将至2016年甚至2017年才能调整完成；（3）部分人口规模小且绝对外流的城市，房地产将长期处在疲弱或衰退状态。

从风险来看，局部地区房地产问题将集中暴露。由于结构性、区域性严重供给过剩得不到消化，部分大型房企和绝大多数中小房企资金短缺加剧。即便货币政策有所宽松，中小房企资金也难改观。2015年，将有相当数量的房企被兼并重组或破产倒闭，从而导致楼盘停工和烂尾、民工下岗、工资拖欠、交房违约和债务违约。中小房企的资金多来自民间借贷包括高利贷，区域金融风险有可能扩展和蔓延。

将对宏观经济产生重大影响

房地产市场轻微变化会通过多个渠道汇总，对宏观经济的增长、就业和税收与物价等产生重大影响，值得高度关注。其中，对经济增长的影响具有综合性。根据投入产出分析诸多经验的结论，假定：中国房地产投资对总产出的拉动系数为2.5，中国房地产服务业对总产出的拉动系数为1.5。

假定2015年要实现经济增长7.2％的目标，GDP总规模为682288亿元（以2014年现值计算，下同），2015年与2014年比，GDP需要净增加45825亿元。房地产市场与房地产投资及房地产服务业发展的关系密切，但由于受预期等因素综合影响，两者的对应关系并不十分精准。以下综合考虑房地产市场、房地产投资及房地产服务业的增长趋势。

假定与房地产投资不相关的投资、消费和出口增速与2014年相同，假定与房地产服务业不相关的产业增速与2014年相同，受房地产市场表现的影响，2015年房地产投资增长可能在7％～10％之间，房地产服务增长可能处在3％～4％之间。但房地产投资稍微的变化，将对宏观经济增长产生较大不同的影响。

情景一：假定房地产投资同比增长7％，房地产投资比2014年净减少3708亿元，导致总产出下降9721亿元；如果2015年房地产服务业增加值增速保持3.5％，净增加值为1336亿元，经济总产出将增加2004亿元。如果不采取额外的刺激政策，2015年的经济增长率将为6.2％；如果要实现7.2％的经济增长率目标，2015年需要额外净增加的投资、消费和净出口为6444亿。

情景二：假定房地产投资同比增长10％，房地产投资比2014年净增95亿元，经济总产出将增加238亿元；如果2015年房地产服务业增长4.0％，房地产增加值将上升1527亿元，导致经济总产出增加2291亿元。如果不采取额外的刺激政策，2015年的经济增长率为7.8％；如果要实现7.2％的经济增长率目标，2015年需要额外净减少的投资、消费和净出口为2515亿元。

稳定楼市是必须的

坊间最近传出住建部正酝酿发布稳定住房消费相关政策的消息，不论坊间传言的真实度有多大，房地产市场的平稳发展对于目前下行压力增大的中国经济来说，意义重大。

从目前中国经济实际出发，保持房地产平稳健康发展是必须的。2015年，房地产市场是否平稳健康发展直接决定着宏观经济能否稳定。实现房地产市场以及宏观经济的稳健发展，可以为深化改革和结构调整创造条件、争取时间。

保持房地产平稳健康发展也是可能的。第一，长期发展有空间。尽管目前城镇居民拥有住房初步达到户均一套，人均33平方米，但是，城镇居民住房拥有很不均衡，住房成套率比较低。同时，中国城镇化处在中期，到2025年之前，中国城镇住房需求不会绝对下降。第二，短期发展有潜力。从居民收入增长、户籍制度改革和城镇住房存量结构看，剔除纯粹的投资和投机需求，短期内城乡居民首次置业的刚性需求和二次置业的改善性需求潜力很大。

由此建议：第一，引导市场对房地产业进行调整。由于周期性原因和前期过度发展，房地产市场出现了暂时性、区域性和结构性的过剩，一些城市个别大型房企和不少中小房企由于过去盲目乐观、决策失误或管理不善等原因，将面临资金短缺、销售不畅、工程延期，甚至停工或烂尾的困难。

应允许个案房地产风险发生，按市场化的原则进行兼并重组或破产清算，从而实现企业的优胜劣汰、要素的优化配置和市场的再平衡。但同时注意防止出现区域性和系统性的房地产风险。让房地产在迈向健康的调整中，支撑“稳增长、惠民生、促改革与调结构”。

第二，利用宏观政策促进房地产发展。2015年积极财政政策和稳健货币政策，有助于稳定和促进住房市场发展。其中，首先要发挥好货币政策和信贷政策的作用。关键是增强金融机构的信心和降低金融机构的风险，除了扭转金融机构的预期外，要积极推进住房抵押贷款证券化业务。其次，把握好税收政策操作的目标和方向。将减税限定在首套房或者二套房的购买者以及开发企业。如果不加区别地实施交易环节减税，不但不能增加新房需求，在目前市场环境下，还可能导致存量房的大量抛售。

第三，落实房地产发展的主体责任。目前房地产市场分化严重，促进房地产稳健发展，必须“因地制宜，分城施策”。城市政府不仅对辖区房地产的调控和监管、居民住房保障负有责任，而且拥有正确决策的信息优势，目前在住房公积金、土地、税费、公共服务以及户籍等制度改革方面，拥有一定的调控手段。因此，应有效落实城市政府在促进房地产发展的主体责任。

第四，增强住房保障力度。棚户区改造，虽由政府主导或引导，但主要通过市场运作，多数产权归属自有，减少政府直接建设和拥有的管理成本，挖掘棚户区居民的部分潜在需求，具有惠民生、稳增长的多面效应。对一些住房严重过剩的城市，可以考虑将部分条件相近的存量商品房转为公租型的保障房。