社区商业业态与终端物流对接分析

■ 王 艳 副教授（北京财贸职业学院 北京 101101）

社区商业业态调研分析

本次调研，选择了北京市东城区5个社区，包括东花市街道南里社区、安定门街道花园社区、和平里街道七区社区、龙潭街道华城社区和东华门街道银闸社区。

表1 样本社区商业网点一览样表

表2 样本社区商业统计汇总样表

（一）样本社区自然情况分析

5个社区均位于北京市东城区，既包括10年以内的新社区，也有30年以上的老旧社区；既有设施较为完善的中高端社区，也有设施陈旧的低端社区。以下为5个社区的基本自然情况。东花市街道南里社区东与本家润园小区相邻，西与花市枣苑社区相邻，南邻两广大街，北至东花市大街，辖区面积0.14平方公里，社区常住居民3500户，为新建社区。安定门街道花园社区北临北二环，南接分司厅胡同，西临北锣鼓巷，东接安内大街。以平房院居多，辖区面积0.23平方公里，社区常住居民2000户，为老旧社区。和平里街道七区社区东起和平里东街，西到和平里西街；南起和平里北街，北到青年沟街，辖区面积0.17平方公里，社区常住居民2504户，为老旧社区。龙潭街道华城社区北起夕照寺中街，东起夕照寺大街，南边与板南社区接壤，辖区面积0.45平方公里，社区常住居民1431户，为新建社区。东华门街道银闸社区东临皇城遗址公园，西接故宫博物院，南临骑河楼大街，北接景山前街、五四大街，辖区面积0.47平方公里，社区常住居民1466户，为老旧社区。

（二）设置调研表

课题组设计了两张调研样表，表1为“样本社区商业网点一览样表”，表2为“样本社区商业统计汇总样表”，并委托社区商业工作委员会协助调研。

表1填表说明：

网点名称：“网点”指在社区内独立经营的经济实体。如果一个网点内有多个商户，需在“网点名称”一栏内注明商户名称或摊位号码。所在位置：按网点的实际经营地址填写。业态名称：可填写（1）水果蔬菜店（2）菜市场（3）食杂店（4）便利店（5）手机专卖店（6）烟酒专卖店（7）餐饮店（8）大型购物中心（9）大型综合超市（10）报刊亭（11）图书音像店（12）休闲娱乐（13）银行（14）复印冲洗店（15）照相馆（16）药品和保健品店（17）服装店（18）美容美发店（19）洗浴（20）社区医院（21）洗衣店（22）社区便民综合服务站（23）小五金店（24）废品回收（25）维修服务站（26）房屋中介（27）旅馆（28）宠物服务（29）教育培训机构（30）其他。经营面积（m2）：填写目测估值。代收快递：本网点是否具有代收发快递的功能。填写“是”或者“否”。

表2填表说明：

商户总数（个）：填写所有网点的总个数。经营总面积（万平方米）：填写表1“经营面积（m2）”栏汇总总和。占比（%）：填写本业态数量与商户总数之比值。

（三）调研结果分析

本文主要列出与构建终端物流系统联系密切的便利店、社区综合超市（以下简称超市）和社区便民综合服务站（以下简称服务站）三种业态的数据分析结果，并专门统计了具备代收发快递功能门店的数量。

花市街道南里社区数据分析：花市街道南里社区商业网点总数为148个，总面积为33996m2，其中便利店占比为2.03%，超市占比为的0.68%，服务站占比为0.68%。具备快递功能的门店数量为5，为烟酒专卖店、洗衣店和便利店三种业态。安定门街道花园社区数据分析：安定门街道花园社区商业网点总数为156个，总面积为14082m2，其中便利店占比为1.92%，超市占比为的0%，服务站占比为0%。具备快递功能的门店数量为2，为便利店和手机专卖店两种业态。和平里街道七区社区数据分析：和平里街道七区社区商业网点总数为144个，总面积为4736m2，其中便利店占比为1.39%，超市占比为的0%，服务站占比为0%。具备快递功能门店的数量为1，为食品店业态。龙潭街道华城社区数据分析：龙潭街道华城社区商业网点总数为31个，总面积为5767m2，其中便利店占比为6.45%，超市占比为的3.23%，服务站占比为0.68%。具备快递功能门店的数量为1，为便利店业态。东华门街道银闸社区数据分析：东华门街道银闸社区商业网点总数为82个，总面积为6352m2，其中便利店占比为1.22%，超市占比为0%，服务站占比为0%。具备快递功能门店的数量为1，为专卖店业态。

基于社区商业的终端物流体系分析

（一）认识终端物流

物流体系是由仓库物流、出发地支线物流、干线物流、到达地支线物流和终端物流构成，如图1所示。终端物流是指送达给消费者的物流，是物流中的“最后一百米”，是离消费者最近的物流，是全社会物流体系中不可分割的一环。消费者可能位于工作单位、写字楼、高校以及社区等接收地点，本文主要研究位于社区消费者的终端物流。此物流环节目前呈现出“小批量、多频次、时效性强、地点分散、客户复杂、服务要求高”等特点，在全社会物流体系链条中，此环节效率偏低。

（二）社区商业

依据中华人民共和国国内贸易行业标准《社区商业设施设置与功能要求（SB/T10455 -2008）》，“社区商业”概念如下：指以特定居住区的居民为主要服务对象，以便民、利民和满足居民生活消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。终端物流是物流大系统中的最后一步，是以社区为单位，为社区居民提供配送的物流服务。此环节解决的就是如何将商品及时、准确地配送到社区居民手中，完成商品从本区域仓库到社区消费客户的最后一段距离。

（三）基于社区商业的终端物流特点

在终端物流中，由于消费者的所处位置不同，物流的特点也互有差异。工作单位、写字楼、高校的消费者，上班、学习时间较为固定，单次物流件数较多，物流从业人员可以合理规划、安排每天固定时段的物流派送量，即可以获得较高的工作效率。然而，从事社区终端物流的工作人员，就必须面对较多的未知性，比如物流件数少、家里无人收货等问题，均导致了社区终端物流的诸多不确定性。

社区终端物流较复杂。不同社区的管理尺度不一，中高端社区全封闭管理，老旧社区很多完全开放，社区规模大小不一，物业对待物流的态度不一。社区物流具备多品种、小批量和高频次的特点，消费者的个性化需求日益多元化，物流件规格也日益多样化，这些都导致了社区终端物流的复杂性。

社区终端物流成本高。相比写字楼、高校的人员密度和大批量物流件，社区消费者居住分散，包裹小批量，消费者在家时间不定，包裹经常无法一次到位，需要派送多次。

社区终端物流效率低。终端物流人员每人负责有限的派送范围，相比写字楼和高校，从业人员的负责范围面积虽小，却需要面对诸多不同状况，社区居民位置区域上分布较散，接受物流服务的时间不确定，再加上复杂的交通状况，都在一定程度上加大了社区终端物流的服务难度，从而导致了此环节的低效率。

图1 物流体系简单构成图

社区商业业态与终端物流对接分析

（一）选择合适的社区商业业态

选择社区商业常见业态。由于社区档次、规模和管理力度不一，社区商业业态也不尽相同，应选择常见业态。调研数据分析，餐饮业为最常见业态，其中安定门街道花园社区占比最高，达到24.36%；花市街道南里社区占比最低，达到9.46%。通过此次调研，发现餐饮店、便利店、水果蔬菜店、服装店、美容美发店、洗衣店以及废品回收为社区必备业态，应从必备业态中选择与终端物流对接的恰当业态。

选择合作意愿强烈的业态。商家通常以提高店内人气为出发点，与电商或物流企业合作代收发快递。近年来，便利店、洗衣店、烟酒专卖店、手机专卖店等业态都出现在天猫代收点合作名单中，但在后续合作中，各种矛盾凸显，比如：快递件过大、到货后几天不取、快件过多占用空间等问题随之而来。选择合作意愿强烈的商家，这些矛盾解决起来较为容易。

选择有储存空间的业态。5个样本社区的调研数据分析，社区商业网点发展规模并不平衡。小到10m2以下的小型店铺，大到5000m2以上的大店都有。尤其是三个老旧社区10m2左右的小型店铺占的比重较大，5个社区中40m2以下的小店共290个，占网点总数561个的50.6%，这些小店大多由夫妻或家庭经营，店面环境不佳以及储存空间有限，都不能做到与终端物流很好地对接。因此，必须选择能单独设立一定储存空间的社区商业业态。

（二）选择合适的社区商业业态与物流对接模式

从以上分析看出，社区便利店是与终端物流对接的最佳零售业态；社区便民综合服务站则是与终端物流对接的最佳服务业态。

便利店对接模式分析。在此次调研中，将便利店定义为位于居住小区内或周边，以经营居民日常生活基本的、必备的、快捷性消费品为主的，满足便利性需求为宗旨的，采取自选式购物方式，店铺面积在100m2左右，营业时间为16小时以上的商业业态。

便利店为社区必备业态。从5个样本社区的调研数据可以看出，餐饮店数量最多，为最常见业态，但餐饮店的经营规模、方式和营业时间，都不适合与终端物流对接。便利店虽然数量不是最多，但也是每个社区的必备业态，调研数据分析，5个社区都有便利店，少则一家，多则两家以上，因此，便利店完全符合此要求。

便利店合作意愿强烈。便利店通常销售生活必需品，最希望通过增加店内人气带动销售量，而且，此举措实现起来较为容易，客户下班途中取快递的同时，会购买家里欠缺的生活必需品，对于可买可不买的商品有时也会进行购买，长此以往，会形成某种消费习惯。如果能形成良性循环，不论是便利店一方，还是天猫、京东等电商，都是共赢局面。

便利店拥有一定的储存空间。便利店面积虽不算太大，但店内有货架设备，在与终端物流合作时，只需准备相应数量的货架，就可以储存常见规格的快递。另外，便利店通常设有冰箱冰柜，在对接冷链物流上也完全无障碍，可顺应冷链物流与社区对接的未来发展趋势。

社区便民综合服务站对接模式分析。近些年，各级政府部门都在主导建设社区便民综合服务站，这是一种全新的社区服务业态，本着一切为社区居民服务的宗旨建立，将果蔬店、杂货店、废品回收、简单维修等功能合一的便民服务站点，拉近了与社区居民的距离。在大力发展此类服务站的大趋势下，此社区服务业态将是最适合与终端物流衔接的模式。

不论是便利点，还是便民服务站，合作之前都需要就费用分配、货物损坏等问题明确写入合作条款，以避免法律纠纷，进而实现共同发展和双赢。

王艳.社区“最后一公里”末端配送模式探析[J].北京财贸职业学院学报，2015（2）